12 Gründe für Hauskauf und Kauf einer Eigentumswohnung

Die Bauzinsen steigen seit 2022 an und macht die Immobilienfinanzierung für viele Menschen weniger erschwinglich. Lohnt sich in 2024 ein Immobilienkauf und die Immobilie zur Eigennutzung als Privatperson? Um die Frage zu beantworten, müssen sowohl wirtschaftliche als auch subjektive Aspekte betrachtet werden. Dabei bestehen grosse Unterschiede zwischen einem Hauskauf und dem Kauf einer Eigentumswohnung.

Haus bauen, Haus kaufen oder in eine Eigentumswohnung investieren: Vor allem in Deutschland sehen Menschen die eigene Immobilie eher als Investition für das Leben an anstatt als Heimstätte für einen begrenzten Zeitraum (Quelle: Interview Welt.de, Juli 2015, mit Tobias Just, Leiter der IREBS Immobilienakademie, International Real Estate Business School an der Universität Regensburg).

Ein Hauskauf in der richtigen Gegend kann sowohl das Glücksgefühl steigern als auch finanziell langfristig ein Gewinn sein

1. Glücksfaktor eigene Immobilie

Die eigenen vier Wände garantieren oft eine höhere Lebensqualität. Die eigene Immobilie macht 90% deren Besitzer glücklich und zufrieden (Quelle: Interhyp Wohnraumstudie). Die eigene Immobilie ist eher eine Entscheidung für einen bestimmten Lebensstil als eine Investition.

2. Ruhe und Entspannung

Vor allem das Eigenheim auf dem Land verspricht Ruhe vor nervigen Nachbarn und Strassenlärm sowie Nähe zur Natur durch einen eigenen Garten. Bei einem Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung in der Stadt wird das schwieriger.

3. Freiheit

Auf dem eigenen Grund und Boden sind Sie als Eigentümer der Kaiser und können tun und lassen, was Sie möchten, sofern keine Nachbarn belästigt oder gefährdet werden. Bei der Eigentumswohnung sind Sie nur noch König, da auch auf Andere Rücksicht genommen werden muss.

4. Optimierung der Persönlichkeit

Wer sind Sie? Was wollen Sie? Die eigene Immobilie sollte Ihre Persönlichkeit unterstreichen:

• Stadtmensch: Das Reihenhaus oder Eigentumswohnung in der Stadt mit besten Möglichkeiten zum Shoppen und kurzem Weg zur Arbeit
• Landmensch: Das Eigenheim auf dem Land inklusive Natur
• Individualist: Die Blockhütte am See abseits jeder Metropole
• Geselliger: Die Wohngemeinschaft als Eigentum in der Stadt oder auf dem Land
• Heimwerker: Die Bauruine oder das historische Fachwerkhaus, die nur darauf warten, über die nächsten 10 bis 15 Jahre sukzessive renouviert zu werden

5. Prestige & Ansehen

Ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen zu dürfen, kann sowohl das Selbstwertgefühl als auch die Aussendarstellung positiv beeinflussen. Eine eigene Immobilie zu besitzen zeigt dem Umfeld, es “geschafft” zu haben, auch wenn es nur auf Pump finanziert und auf Kante genäht wurde.

1. Niedrige Zinsen für Baugeld

Die Zinsen für Baugeld für eine fünf-, zehn- oder fünfzehnjährige Sollzsinsbindungsfrist haben in 2015 einen hinstorischen Tiefpunkt erreicht. Damit wird die Finanzierung von Wohneigentum auch für Normalverdiener erschwinglich, was sich an den stetig steigenden Suchanfragen für “Wohnung kaufen” und “Haus kaufen” bei Google Trends (Grafik) ablesen lässt. Dagegen stagnieren die Suchbegriffe “Wohnung vermieten” und “Haus vermieten”. Das Baudarlehen kann durch günstigere Kreditzinsen schneller getilgt werden, wodurch die Restschuld nach der ersten Sollzinsbindung geringer ausfällt. Vergleichen Sie die besten Bauzinsen über einen Baufinanzierungsvergleich:

2. Günstiger Kaufpreis / gute Wertentwicklung

Günstige Preise für Immobilien & Gründstücke und niedrige Bauzinsen sind selten gleichzeitig zu haben. Die steigende Nachfrage nach Bau- und Kaufobjekten lässt die Preise für Grundstücke und Immobilienobjekte stark steigen. Auch steigt der Preis mit zunehmender Nähe zu Metropolen oder begehrten Lagen. Achten Sie deshalb auf die Lage der Immobilie, um die Balance zwischen einem angemessenen Kaufpreis und einem stabilen Wiederverkaufswert zu finden. Sehr günstig kann langfristig sehr teuer werden. Denn die Immobilie sollte sich mindestens zum Kaufpreis oder sogar mit Gewinn verkaufen lassen, wenn sich Ihre persönlichen Lebensverhältnisse ändern, wie z.B. durch einen Umzug wegen dem Job, Familienzuwachs, Wunsch nach neuer Heimat / Gegend, Wohnen im Alter, Scheidung). Alternativ kann die Immobilie zu einem guten Preis vermietet werden, wenn die Lage stimmt. Eine Immobilie ist in erster Linie “immobil”, also sehr unflexibel, wenn es darum geht, das gebundene Kapital wieder zu Geld zu machen.

3. Wohneigentum schütz vor der Inflation

Immobilienbesitzer können bei einer Immobilie mit einem gutem Werterhalt die jährliche Geldentwertung / Preissteigerung / Teuerungsrate von ca. 1-2% relativ ignorieren. Denn auch die Immobilie wird mindestens gleichwertig teuer, wenn es sich um eine gute Lage handelt. Kommt es jedoch zu einer Hyperinflation, werden wohl auch Immobilienbesitzer nicht von neuen Steuern und Abgaben verschont bleiben.

4. Immobilie als Altersvorsorge

Eine Immobilie ist ein Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau. Wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mit dem Beginn der Rente schuldenfrei ist, können hohe Mietkosten gespart werden. Mietfrei bedeutet, mehr Geld zur Verfügung zu haben, um das Rentenalter zu geniessen.

5. Staatliche Förderung durch Immobilienerwerb

Der Staat fördert den Kauf von Wohneigentum über unterschiedlichste Wege, wie z.B. KfW-Darlehen, Riester-Baufinanzierung / Wohn-Riester, Einkommenssteuer sparen, hohe Abschreibungen für den Kauf von denkmalgeschützten Gebäuden, Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen, spezielle Förderprogramme von Ländern und Kommunen, Zuschüsse für Kinder und Familien, Förderung von energieeffizientem Bauen oder Sanieren

6. Finanzielle Disziplin durch monatliche Kreditraten

Immobilieneigentümer sind im Gegensatz zu Mietern deutlich sparsamer, weshalb sie im Alter über ein höheres Vermögen verfügen können. Durch das “Zwangssparen” wird das verfügbare Einkommen weniger für Reisen und unnötige Konsumgüter ausgegeben und verstärkt in das Haus / die Wohnung und die Kredittilgung investiert. Dennoch, ein Mieter kann nach vielen Jahren auch über mehr Vermögen verfügen als der Hauseigentümer, wenn er das mehr vorhandene Geld renditeorientiert monatlich am Kapitalmarkt investiert.

7. Generierung eines passiven Einkommens durch Vermietung der Immobilie

Im Gegensatz zum selbstgenutzten Wohneigentum, kann die Fremdvermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung der finanziell weitaus attraktivere Weg sein. Die monatlichen Kreditraten, die Nebenkosten sowie das Hausgeld werden indirekt durch die Mietzahlungen (Mietzins) des Mieters getragen, weshalb Sie als Privatperson keine zusätzlichen Kosten haben (sollten). Darüber hinaus sollte noch ein Betrag übrig bleiben, der Ihnen als passives Zusatzeinkommen dient. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung können komplett abgesetzt werden. Mit jeder weiteren Immobilie, die Sie kaufen, über die Bank finanzieren und vermieten, kann ihr monatliches Einkommen steigen. In der Regel sollte die Fremdfinanzierung der ersten Immobilie zur Fremdvermietung mit einer Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent angegangen werden. Danach sind deutlich geringere EK-Quoten möglich, wenn das Kreditinstitut erkennt, dass die Immobilienvermietung und Kredittilgung professionell und stabil läuft. Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu kaufen und anschliessend zu vermieten, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Achten Sie auf eine sehr sehr sehr gute und nachgefragte Lage des Hauses, Reihenhauses, der Eigentumswohnung, um diese ohne Probleme vermieten zu können aber auch während oder nach der Kredittilgung mit Gewinn weiterverkaufen zu können
• Schauen Sie sich vergleichbare Mieten für vergleichbare Mietwohnungen in der direkten Nachbarschaft an und kalkulieren Sie die mögliche zu erzielende Miete
• Je kleiner die Eigentumswohnung oder das Haus ist, desto schneller, flexibler und hochpreisiger kann sich die Immobilie vermieten lassen
• Faktor 20: Das Verhältnis von Kaufpreis ohne Nebenkosten zu Jahresrendite (Kaltmiete pro Jahr) sollte nicht grösser als 20 sein. Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro / jährliche Kaltmiete 15.000 Euro = 23,33. Der Kaufpreis der Immobilie würde bereits über dem Bundesdurchschnitt von 20 liegen, weshalb Vorsicht geboten ist. Mit anderen Worten: Es werden ca. 23 Jahre benötigt, um den Kaufpreis durch die Mietzahlungen wieder zu tilgen. Sie spekulieren also vorwiegend darauf, dass der Wert der Immobilie weiter steigt, was legitim sein kann. Ein zu kleiner Faktor kann auch ein Indiz dafür sein, dass die Lage bei Mietern nicht sehr begehrt ist.