Fälligkeitsdarlehen berechnen für Baufinanzierung

Das Fälligkeitsdarlehen ist ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung und eine alternative Finanzierungsart bei einer Baufinanzierung / privaten Immobilienfinanzierung.

Das Fälligkeitsdarlehen, auch als endfälliges Darlehen oder als payment-in-kind-Darlehen bezeichnet, ist die wohl teuerste Variante der Rückzahlung für eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Hierbei werden über die gesamte Kreditlaufzeit nur die jährlichen Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme, jedoch keine Tilgung der Kreditsumme vorgenommen. Die monatliche Belastung beim Fälligkeitsdarlehen beschränkt sich also nur auf die Zinszahlung. Erst am Ende wird beim Fälligkeitsdarlehen das Darlehen in einer Summe vollständig zurückgezahlt. Die Darlehenssumme bleibt daher bis zur kompletten Tilgung in einer Summe stets gleich.

Fälligkeitsdarlehen für Baufinanzierung

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Ein Fälligkeitsdarlehen kann durch folgende Aktionen fällig werden:

1. Darlehensrückzahlung wird fällig zum Ende der vertraglich festgelegten Kreditlaufzeit
2. Darlehensrückzahlung wird fällig mit ordentlicher Kündigung zum Ende der vertraglich festgelegten Kreditlaufzeit oder eher
3. Darlehensrückzahlung wird fällig mit außerordentlicher Kündigung bzw. vorläufiger Kündigung (= endfällig stellen), bei der das Finanzinstitut (Kreditgeber) innerhalb einer angemessenen Frist die komplette Kreditsumme zurückverlangt.

Fälligkeitsdarlehen: Ein endfälliges Darlehen ist eine Form der Baufinanzierung für ein Haus, Reihenhaus oder eine schicke Eigentumswohnung in der Stadt.

Vorteile und Nachteile von einem Fälligkeitsdarlehen (endfälliges Darlehen)

Ein Vorteil für ein endfälliges Darlehen ist, dass in der Zukunft verfügbares / auszahlbares Kapitalvermögen (Geldvermögen) bereits zum Beginn für die Baufinanzierung mit eingerechnet werden kann. Hierbei werden die Ansprüche aus den bereits existierenden und noch neu abzuschliessenden Kapitalquellen an den Kreditgeber abgetreten, wobei oft eine Mindestbesparung der jeweiligen Kapitalquellen bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens vereinbart wird.

Häufig dienen zur Finanzierung über ein Fälligkeitsdarlehen eine neue oder bestehende Lebensversicherung (LV). Somit kann die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung (KLV) zur Tilgung des gesamten Fälligkeitsdarlehens dienen. Besteht bereits seit Jahren eine Lebensversicherung, so kann diese ein Teil der Baufinanzierung sein. Als Komponente für ein endfälliges Darlehen können neben einer KLV auch ein Investmentfonds, eine private Rentenversicherung sowie ein Bausparvertrag bei Bausparkassen Banken und Sparkassen dienen. In der Regel müssen für das endfällige Darlehenhöhere Zinsen gezahlt werden, als ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung Ertrag bringt, insbesondere in aktuellen Zeiten der Niedrigzinsphase. Diese negative Zinsdifferenz spricht gegen eine Baufinanzierung über ein Fälligkeitsdarlehen, basierend auf einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag.

Die Finanzierung eines endfälligen Darlehens über Fonds und Aktienfonds sollte genauesten überlegt werden. Zwar können mit intelligenten Geldanlagen in aussichtsreiche Branchen und Indizes überdurchschnittliche Renditen und Zinsdifferenzgeschäfte erwirtschaftet werden (Zinsertrag über Fonds ist höher als zu zahlende Zinsen beim Fälligkeitsdarlehen), jedoch besteht bei negativer Kursentwicklung des Investmentfonds zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens die Gefahr einer Finanzierungslücke.

Fälligkeitdarlehen als Ergänzung bei der Baufinanzierung

Möglich bei einer Baufinanzierung ist auch ein Mix aus einem Annuitätendarlehen und einem Fälligkeitsdarlehen. Dabei wird ein Teil der Baufinanzierungssumme über ein normales Annuitätendarlehen und der andere Teil tilgungsfrei über ein endfälliges Darlehen finanziert, sofern bereits eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag mit einer signifikant angesparten Summe existiert. Grund ist, dass eine frühzeitige Auflösung von Bausparverträgen oder Kapitallebensversicherung wirtschaftlich nicht ratsam ist.

Die ausschließliche Finanzierung eines Baudarlehens über ein Fälligkeitsdarlehen ist ökonomisch jedoch nur zu rechtfertigen, wenn die jährlichen Zinszahlungen komplett steuerlich geltend gemacht werden können – ansonsten ist es ökonomischer Unsinn und reine Geldverschwendung. Ein Fälligkeitsdarlehen lohnt sich also besonders bei vermieteten Immobilien, bei denen die Schuldzinsen steuerlich als Kosten / Ausgaben abzugsfähig sind.

Welche Punkte sind bei einem Fälligkeitsdarlehen (endfälliges Darlehen) zu beachten?

Ein Fälligkeitsdarlehen, auch als endfälliges Darlehen bezeichnet, ist eine spezielle Form der Finanzierung, bei der die gesamte Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Zahlung zurückgezahlt wird. Während der gesamten Laufzeit zahlt der Kreditnehmer lediglich die fälligen Zinsen, die auf die volle Darlehenssumme berechnet werden. Diese Struktur hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung während der Laufzeit geringer ist, da keine Tilgungsraten gezahlt werden. Gleichzeitig führt sie jedoch zu höheren Gesamtkosten, da die Zinsen für die gesamte Darlehenssumme über die komplette Laufzeit anfallen.

Ein zentrales Merkmal eines Fälligkeitsdarlehens ist die Notwendigkeit, parallel zur Darlehenslaufzeit Kapital anzusparen, um die Schlusszahlung leisten zu können. Dies wird häufig durch Investitionen in Kapitalanlagen wie Lebensversicherungen, Fonds oder Bausparverträge realisiert. Der Erfolg dieser Anlagen hängt jedoch von den Marktbedingungen ab, weshalb hier ein gewisses Risiko besteht. Sollte die Kapitalanlage nicht die benötigte Summe erwirtschaften, könnte die Rückzahlung des Darlehens gefährdet sein.

Hinsichtlich der Zinsgestaltung bietet das Fälligkeitsdarlehen unterschiedliche Optionen. Ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit schafft Planungssicherheit, während variable Zinssätze eine Anpassung an die Marktentwicklung erlauben, jedoch auch das Risiko steigender Zinskosten mit sich bringen. Kreditnehmer sollten diese Aspekte sorgfältig abwägen, da die Zinskosten einen großen Teil der Gesamtkosten ausmachen.

Für wen eignet sich das Fälligkeitsdarlehen?

Das Fälligkeitsdarlehen eignet sich vor allem für Investoren und Selbstständige, die über regelmäßige Einnahmen verfügen, um die Zinszahlungen zu bedienen, und gleichzeitig Vermögen gezielt ansparen können. Es ist besonders bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien beliebt, da die Zinszahlungen steuerlich absetzbar sind und die monatliche Liquidität geschont wird. Unternehmen und Selbstständige nutzen es häufig, um ihre Liquidität für andere Investitionen zu erhalten.

Allerdings birgt diese Darlehensform erhebliche Risiken. Die hohe Schlusszahlung erfordert eine disziplinierte und zuverlässige Ansparung der benötigten Summe. Für Personen ohne regelmäßige Einkünfte oder mit unsicherer Vermögenslage ist das Fälligkeitsdarlehen daher weniger geeignet.

Die wichtigsten Punkte beim Fälligkeitsdarlehen auf einen Blick:

1. Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit: Die gesamte Darlehenssumme wird erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Zahlung zurückgezahlt. Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt.
2. Höhere Zinsbelastung während der Laufzeit: Da die Darlehenssumme während der gesamten Laufzeit bestehen bleibt, zahlen Sie konstant Zinsen auf die volle Kreditsumme, was die Gesamtkosten erhöht.
3. Erfordert eine Rücklage oder Kapitalanlage: Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt oft über eine parallele Ansparung in Kapitalanlagen (z. B. Lebensversicherungen, Fonds oder Bausparverträge). Der Erfolg dieser Anlagen ist jedoch nicht garantiert, was ein Risiko darstellt.
4. Zinsbindung und Zinssatz: Die Zinsen können während der Laufzeit festgelegt sein, was Planungssicherheit