Wohnung / Haus kaufen oder mieten in 2025? Kosten vergleichen!
Immobilie in 2025 kaufen? Wann lohnt es sich überhaupt, eine Wohnung oder eine Haus zu kaufen und wann sollte man lieber mieten? Wir stellen Ihnen die wichtigsten Tools vor, die Ihnen helfen, die wirtschaftlich richtige Entscheidung zu treffen. Nutzen Sie unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner am Ende der Seite!
- Wohnung kaufen vs. Wohnung mieten
- Haus kaufen / bauen vs. Haus mieten
Wohnung kaufen oder mieten? Kosten der Eigentumswohnung berechnen.
Haus kaufen oder Miete zahlen? Einfach die Kosten berechnen.
Was kostet die Finanzierung einer Immobilie?
Um Miete und Kauf vergleichen zu können, müssen für beide Alternativen die Kosten für die nächsten Jahre ermittelt werden. Angenommen, die Finanzierung soll über 20 Jahre laufen, müssen die Kosten für die Mietzahlung und die Kreditaufnahme verglichen werden:
Beispiel-Annahmen
- Miete der aktuellen Mietwohnung in z.B. München, Hamburg, Berlin (80m²):
- Kaltmiete der aktuellen Wohnung: 800 €
- Nebenkosten der aktuellen Wohnung: 300 €
- Erwartete Mietsteigerung pro Jahr: 3%
- Kaufimmobilie:
- Objektwert der Immobilie: 300.000 €
- Wohnfläche Kaufimmobilie: 150m²
- Kreditlaufzeit bei Kauf oder Bau: 20 Jahre
- Gebundener Sollzins für Kreditaufnahme: 2%
- Anfängliche Tilgung p.a.: 4%
- Eigenkapital: 50.000 €
- Monatliche Darlehensrate (Zins + Tilgung): 1.250 €
Günstige Baufinanzierung für Immobilienkauf finden
Die niedrigen Zinsen für Baugeld erreichen Monat für Monat eine neues Allzeittief. Darlehen mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung sind im Februar 2015 bereits ab unter 1% zu haben. Darlehen mit mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung nähern sich der 1%-Marke. Noch nie war es für angehende Immobilienbesitzer so günstig, die Eigentumswohnung oder das Haus über die Bank zu finanzieren.
Für den Immobilienkauf über eine Baufinanzierung sprechen die niedrigen Bauzinsen. Dagegen sprechen die stetig steigenden Immobilien- und Grundstückspreise.
Kosten für Miete berechnen
Bei den Kosten der Alternative Mieten gestaltet sich das relativ einfach, denn es wird einfach nur die Nettokaltmiete auf die Jahre hochgerechnet inklusive einer nicht zu verachtenden jährlichen Mietsteigerung von ca. 3%.
In unserem Beispiel, ist in 20 Jahren mit Mietkosten von ingesamt 258.000 € zu rechnen. Ohne die Mietsteigerung wären es ca. 192.000 €. Doch keine Miete ohne Nebenkosten. Als Mieter müssen Sie natürlich auch Strom, Wasser, Gas, Heizung und Reinigungskosten (Müllabfuhr) bezahlen, die Sie über die monatlichen Nebenkosten abführen. In unserem Beispiel rechnen wir mit ca. 300 € Nebenkosten / Monat, was sich in 20 Jahren auf ca. 80.000 € summiert.
Kosten für Wohnung kaufen / Haus kaufen berechnen
Demgegenüber stehen die Kosten für die Alternative Wohnung kaufen oder Haus kaufen. Die reinen Kosten für einen Immobilienkauf setzen sich nicht etwa aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, sondern bestehen nur aus den Zinsen. Grund ist, dass nach 20 Jahren die Tilgungszahlungen in Eigentum umgewandelt wurden. In unserem Beispiel ist mit Zinskosten von ca. 54.000 € zu rechnen. Hinzu kommen noch ca. 15% (45.000 €) für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchamt. Die Gesamtkosten für den Immobilienerwerb sind demnach mit ca. 100.000 € anzurechnen.
Immobilienbesitzer müssen jedoch noch weitere Kostenkomponenten beachten, mit denen Mieter automatisch über die normalen Nebenkosten konfrontiert sind. Diese Nebenkosten wie Miete, Strom, Heizung, Instandhaltung sind mit ca. 2 € / m² zu kalkulieren und entsprechen in unserem Beispiel bei 150m² Wohnfläche ca. 300 € pro Monat, was sich über 20 Jahre auf ca. 80.000 € summiert. Zusätzlich muss mit einer jährlichen Kostensteigerung von 2% dieser Nebenkosten gerechnet werden. Diese Kosten jedoch in die Vergleichsrechnung Mieten vs. Kaufen miteinzubeziehen ist unserer Meinung nicht hilfreich, da Nebenkosten auch bei Mietwohnungen oder Miethäusern zu bezahlen sind.
Vergleichen Sie also als Mieter Ihre aktuellen Nebenkosten mit den fiktiven Nebenkosten für eine 150 m² Immobilie. Der Unterschied dürfte nicht so gross sein und kann dahenr in der Kosten-Nutzen-Kalkulation unserer Meinung nach in den Hintergrund gestellt werden.
Faustformel für Mieten oder Kaufen: Faktor 20
Ob die Immobilie Ihrer Wahl auch finanziell eine gute Wahl ist, lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen. Dabei muss der Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt werden, die mit dieser oder einer ähnlichen Wohnung in derselben Lage erzielt werden könnte. Es stellt sich also die Frage, wie viele Jahresnettokaltmieten ich aufwenden muss, um den Kaufpreis für die Immobilie bezahlen zu können?
Beispiel Eigentumswohnung von 100m² mit guter Lage in München:
- Ausgeschriebener Kaufpreis der Immobilie: 350.000 EUR
- Nettokaltmiete / Jahr = 18.000 EUR (1.500 EUR / Monat) für eine ähnliche Wohnung in derselben Lage
= Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 19,44
Dabei sollte das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete unter 20 liegen, damit der Immobilienkauf günstig ist. Bei Werten über 20 spekulieren Sie als Käufer auf weitere Wertsteigerungen der Immobilie durch eine starke Nachfrage. Auf der anderen Seite symbolisiert ein niedriger Kaufpreis-Miete-Verhältnis auch, dass die Lage der Immobilie nicht sehr begehrt ist und mit wenig Mieteinnahmen zu rechnen ist, was sich natürlich auch auf den Wiederverkaufswert auswirkt.
Auf dem Land ist der Kauf oft deutlich günstiger als in Städten. Doch achten Sie beim Immobilienerwerb in Randlagen und auf dem Land unbedingt darauf, dass Ihr Grundstück plus Immobilie auch in 20 Jahren oder sogar eher mindestens den Wert besitzt, was Sie heute investieren, um z.B. ohne Verlust verkaufen zu können. Im optimalen Fall ist die Immobilie mehr wert als beim Kauf. Sie müssen also die Balance zwischen begehrter Lage und Randlage beachten, damit der Immobilienkauf langfristig nicht zu einem Minusgeschäft wird, wodurch der Vergleich zwischen Miete und Kauf kaum mehr möglich ist. Für Käufer, die jedoch dauerhaft in ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben möchten, spielt die Wertentwicklung nur eine untergeordnete Rolle.
Fazit: Mieten vs. Kaufen
An unserem Beispiel erklärt: Entgegen einem Mieter, der nach 20 Jahren ohne Immobilienbesitz durch geleistete Mietzahlungen von 258.000 € sozusagen mit leeren Händen da steht, kann sich ein Immobilienbesitzer über ein Eigentum von ca. 300.000 € (Immobilienwert) freuen. Abzüglich der Kaufkosten (Zinskosten und Kaufnebenkosten) von ca. 100.000 € macht dies einen Kostenvorteil von ca. 200.000 € gegenüber einer jahrelangen Mietwohnung.
Die Nebenkosten (Kosten für Strom, Gas, Wasser, Müll) haben wir aus den oben beschriebenen Gründen aussen vor gelassen, da diese bei Mietwohnungen und Eigentum gleichermassen anfallen.
Mögliche Wertsteigerungen oder Wertminderungen der Immobilie bleiben hierbei vorerst unbeachtet, können jedoch beim Immobilienkauf in begehrten Lagen eine entscheidende Rolle spielen. Insbesondere dann, wenn das Grundstück und die Immobilie in begehrten Lagen wie München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main, Berlin oder Ingolstadt liegt.
Doch ungeachtet der rein finanziellen Aspekte ist ein Hausbau, Hauskauf oder der Kauf einer Eigentumswohnung eine sehr emotionale Angelegenheit. Für viele Menschen steht der Nutzwert der Immobilie und die Gewissheit, in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, vor der Wirtschaftlichkeit oder einer möglichen Wertsteigerung einer Immobilie.
Falls Sie sich für einen Immobilienerwerb entscheiden, könnten für Sie die 11 Tipps zur Baufinanzierung und die 10 Fehler bei einer Baufinanzierung hilfreich sein:
➥ 11 Tipps zur Baufinanzierung ➥ 10 Fehler bei einer BaufinanzierungMieten-oder-Kaufen-Rechner: Lohnt sich der Immobilienerwerb?
Nutzen Sie den Miet- und Kaufrechner, um die Kosten des Hauskaufs oder des Kaufs der Eigentumswohnung mit den Kosten einer Mietzahlung zu vergleichen. Je mehr Informationen Sie eingeben, desto genauer kann das Einsparpotenzial gegenüber einer Mietwohnung berechnet werden. Dennoch, der Miet-Kauf-Rechner gibt Ihnen nur einen ersten Überblick zu den zahlreichen Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung. Holen Sie sich ein kostenloses und unverbindliches Angebot von einem der Testsieger für Baufinanzierungsvergleich ein, um alle Kreditmöglichket
