Baufinanzierung-Zinsen günstiger wegen EZB-Leitzinssenkung auf 0%?

Ist die EZB-Leitzinssenkung gut für niedrige Bauzinsen, also eine günstige Baufinanzierung?

Obwohl sich die Zinsen für Baugeld derzeit auf einem bisher nie dagewesenen niedrigen Niveau befinden, können sich angehende Häuslebauer oder Immobilieninvestoren für das Jahr 2018 höchstwahrscheinlich auf weiter niedrige, stagnierende oder nur leicht steigende Bauzinsen einstellen. Der Grund ist die Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB) vom 10.03.2016, die Leitzinsen ab 16.03.2016 auf ein historisch niedriges Level von 0 Prozent zu senken.

Durch die Zinswende der amerikanischen Notenbank FED, ist aber mittel- bis langfristig mit wieder steigenden Zinsen für Baufinanzierungen zu rechnen. Nutzen Sie also die günstigen Bauzinsen, um sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen!

Wovon sind die Zinsen für Baufinanzierung abhängig?

Je geringer der Zinssatz p.a. (pro annum / pro Jahr) für eine private Immobilienfinanzierung (=Baufinanzierung) ausfällt, desto niedriger sind die jährlich zu zahlenden Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme. Und je niedriger die Zinszahlungen, desto geringer wird für Sie der gesamte Rückzahlungsbetrag für das Darlehen.

Wenn Sie sich mit der privaten Immobilienfinanzierung beschäftigen, werden Sie beim Baufinanzierung Vergleich über den Vergleichsrechner auf unserer Seite bemerken, dass Ihr persönliche Zinssatz für einen Baukredit von folgenden Kriterien abhängig ist:

1. Kapitalmarkt-Zinsen für Kredite
2. Zinsbindungsfrist für Baukredite
3. Anfängliche jährliche Tilgung
4. Darlehenshöhe / Kaufpreis der Immobilie
5. Eigenkapital-Anteil für die Finanzierung
6. Beleihungswert der Immobilie
7. Lage der Immobilie
8. Nutzung der Immobilie
9. Ihre persönlichen Bonität / Kreditwürdigkeit

1. Bauzinsen sind vom Kapitalmarkt abhängig

Zinsen für Immobilienkredite hängen vom Kapitalmarkt ab, da sie sich an den Renditen für langfristige Pfandbriefe, Anleihen und Bundesanleihen orientieren. Aktuell herrscht eine sehr hohe Nachfrage nach sicheren Anleihen, weshalb sich die Zinsen für diese Anlagen auf einem sehr niedrigem Niveau befinden. Diese wurden bis zum 1. März 2016 in der sogenannten DGZF-Pfandbriefrendite veröffentlicht, welche sich auf die Refinanzierung von Immobilienkrediten bezogen.

Beeinflusst wird die Höhe der Renditen für Pfandbrief und Anleihen vorwiegend von den von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgesetzten Leitzinsen. Der EZB-Leitzins beeinflusst die Bauzinsen also nur indirekt. Der EZB-Leitzins dient als Basiskriterium für die Ermittlung der allgemeinen Kreditzinsen, wozu auch die Hypothekenzinsen für Immobilienfinanzierung gehören. Das damit verbundene Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die mittel- bis langfristige Zinsentwicklung am Kapitalmarkt fliessen in die Berechnung der Zinshöhe mit ein. Der Marktzins für Baufinanzierungen liegt ca. 0,5 Prozentpunkte über dem der DGZF-Pfandbriefrendite.

Der Leitzins ist der von der Europäischen Zentralbank festgesetzte Zinssatz, zu dem sich Kreditinstitute gegenseitig Kreditgeschäfte abschliessen können. Der Leitzins ist ein Mittel der Geldpolitik und der Preisstabilität im Euroraum:

• Geldpolitisches Steuerungsmittel:
  • beeinflusst die Geldaufnahme der Kreditinstitute bei der EZB
  • beeinflusst den Interbanken-Handel
• Währungspolitisches Steuerungsmittel: den Außenwert der Währung Euro (Niedriger Leitzins schwächt die Währung und macht Export günstiger für andere Staaten = Exportwachstum)
• Er beeinflusst die gesamte Volkswirtschaft bzw. das Wirtschaftswachstum über steigende oder fallende Zinsen für Kredite oder verzinsliche Geldanlagen

Der Satz für Einlagezinsen für Guthaben von Banken bei der EZB wurde sogar auf -0,40 Prozent gesenkt. Heisst, dass Finanzinstitute, welche Geld bei der EZB parken / anlegen, einen Strafzins von 0,4% auf die Einlagesumme zahlen müssen.

2. Zinsbindungsfrist beeinflusst den Bauzins

Einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen hat die Zinsbindungsfrist, also für wie viele Jahre der vereinbarte Kreditzins festgeschrieben wird. Je geringer die Zinsbindung ausfällt, desto günstiger wird das Baudarlehen. Baukredite mit Zinsbindungsfristen von 5-10 Jahren sind also preiswerter als Kredite mit Laufzeiten von 15-30 Jahren.

Bauzinsen werden beeinflusst durch die EZB / Europäische Zentralbank (Quelle: altes EZB-Hauptgebäude in Frankfurt am Main, Baufinanzierung123.com, 2015)

In der Regel reicht die erste Zinsbindungsfrist oft nicht aus, um das Baudarlehen komplett zurückzuzahlen, weshalb eine Anschlussfinanzierung zu einem heute ungewissen Zinssatz notwendig wäre. Es ist sozusagen eine Wette in die Zukunft, wie hoch der Bauzins in Zukunft sein könnte.

In der aktuellen Phase von historisch einmalig niedrigen Bauzinsen lohnt es sich, die Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum von z.B. 10-15 Jahren zu wählen, obwohl der Zinssatz dafür höher ist.

3. Tilgungshöhe als Teil beim Annuitätendarlehen

Das Hauptargument ist die hohe Planungssicherheit bei den monatlichen Ausgaben. Verbunden mit einer hohen anfänglichen jährlichen Tilgung und der Möglichkeit von Sondertilgungen besteht die gute Chance, dass der Baukredit bereits nach der ersten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt ist.

Die optimale Höhe der Tilgung hängt von Ihrem Alter und dem Zinsniveau für Baukredite ab. Bei einem niedrigen Zinsniveau sollte die Tilgungshöhe möglichst hoch sein. Auch sollte bis zum Ruhestand das Darlehen komplett getilgt sein.

Je höher der Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen ist, desto geringer der Bauzins und desto weniger Zinsen müssen gezahlt werden. Das Darlehen kann also schneller zurückgezahlt werden. Empfehlenswert ist jedoch, die Tilgung nicht bis zum wirtschaftlichen Limit auszureizen und die Gefahr von Zwangsvollstreckung, wenn ein Gehalt durch Jobverlust oder Krankheit ausfällt. Oft muss dann die Bank aufgrund des erhöhten Risikos die Zinsen erhöhen, weshalb die Kreditraten signifikant erhöht werden würden. Die Lösung, dieses Risiko zu umgehen, ist die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zwischen 1 bis 5% der Kreditsumme leisten zu können.

4. Darlehenshöhe kann Baufinanzierungszins beeinflussen

Auch die Darlehenshöhe kann den Bauzins beeinflussen, wenn alles auf Kante genäht ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie ist, desto höher müssen auch die Sicherheiten und Ihre Bonität sein, damit der Bauzinssatz gleich bleibt. Wenn Sie ein Baudarlehen an den Grenzen Ihrer persönlichen finanziellen Machbarkeit kalkulieren, wirkt sich das nicht positiv auf den Bauzins aus, da das Risiko der Bank steigt. Fragen Sie sich: Können Sie die monatlichen Kreditraten auch leisten, wenn für einen gewissen Zeitraum Ihr oder ein von zwei Einkommen in der Familie wegfällt?

5. Hohes Eigenkapital = günstigere Baufinanzierung

Die Darlehenshöhe hängt in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Eigenkapital ab. Je höher ihr eingesetztes Eigenkapital für den Immobilienkauf, desto geringer fällt die Kreditsumme aus und desto günstiger werden die Zinsen für das Baudarlehen. Grund ist, dass sich das Risiko für die Bank reduziert. Optimal werden ca. 20-30% Eigenkapital empfohlen, zuzüglich 10-15% Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Notargebühr. Top-Zinskonditionen sind mit einer Eigenkapitalquote von 40% und mehr möglich.

6. Niedriger Beleihungswert der Immobilie für günstigen Zinssatz

Bei der Baufinanzierung spricht man auch von Hypothekenzinsen, weil auf das Grundstück und die Immobilie eine Hypothek (Grundpfandrecht als Grundschuld beim Grundbuchamt) festgesetzt wird, welches als Sicherheit für die Bank bei Kreditausfällen gilt = Beleihungswert.

Eine Baufinanzierung kann günstiger werden, wenn Sie diesen Beleihungswert der Immobilie nicht zu hoch ansetzen. Bei einer Beleihung von 60% erhalten Sie günstigere Bauzinsen als wenn Sie sich für eine Beleihung von 80% oder sogar 100% entscheiden. Im Regelfall finanziert eine Bank oder Sparkasse keine Immobilie zu 100%, sondern eher zu 60%, maximal 80%. Denn im Falle eines Kreditausfalls (Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Tod des Kreditnehmers) ist für das Kreditinstitut entscheidend, wie hoch der geschätzte Wert der Immobilie ist, wenn diese sofort verkauft werden müsste.

Der Beleihungswert errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich einem Abschlag von mindesten 20%. Insbesondere bei Neubauten ist eine 100%-Finanzierung kaum möglich, da bereits bei Fertigstellung der Immobilie ein hoher Wertverlust zu verzeichnen ist, ähnlich wie bei einem Neuwagenkauf.

Baustelle neue EZB (Europäische Zentralbank) in Frankfurt am Main: Leitzinsen beeinflussen indirekt die Bauzinsen für Baufinanzierung (Quelle: Baufinanzierung123, 2014)

7. Günstigerer Zins bei Top-Lage der Immobilie

Auch die Lage der Immobilie kann den Zinssatz für die Baufinanzierung beeinflussen. Befindet sich die das Haus oder die Eigentumswohnung in einem Gebiet mit hoher Nachfrage, so scheint es für die Bank einfach, im Falle einer Zwangsvollstreckung des Haus einfacher einen Käufer zu finden. Der Zins kann dann auch etwas niedriger sein, da das Risiko für die Bank sinkt.

8. Bauzins von der Nutzungsart der Immobilie abhängig

Wenn die Immobilie zur Eigennutzung verwendet werden soll, können neben dem Baufinanzierungsdarlehen zusätzlich günstige KfW-Darlehen hinzugezogen werden. Diese Mischkalkulation kann die Finanzierung günstiger machen. Auf der anderen Seite können Immobilienkäufer mit dem Ziel der Fremnutzung und als Kapitalanlage von speziellen Steuervergünstigungen für Denkmalschutz profitieren. Für Sie gelten aber auch strengere Regeln an das persönlichen Einkommen und den Beleihungswert der Immobilie.

9. Persönliche Bonität als Basis-Kriterium für günstigen Bauzins

Schliesslich fliesst ihre persönliche Bonität, also Ihre Kreditwürdigkeit mit in die Berechnung Ihres persönliches Bauzinses mit ein. Die Bonität setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

• Ihrer wirtschaftlichen Rückzahlungsfähigkeit
• Ihre Zahlungswilligkeit: Haben Sie die persönliche Bereitschaft und Zuverlässigkeit, Schulden zurückzuzahlen?

Bei der wirtschaftlichen Rückzahlungsfähigkeit wird geprüft, ob Sie über ein ausreichend hohes monatliches Einkommen verfügen. Tendenziell werden junge Beamte oder Angestellte mit einem stabilen Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit beim Zinssatz besser gestellt als Rentner, Selbständige, Freiberufler oder Geschäftsführer von Unternehmen. Zusätzliche Einnahmen aus Mieten, Kapitalerträge oder Renten beeinflussen die Bonität positiv.

Bei der Prüfung der Zahlungswilligkeit fliesst mit ein, in welcher PLZ sie aktuell und in Zukunft wohnen. Die Bank prüft über Wirtschaftsauskunftsteien wie SCHUFA, Bürgel oder Creditreform die Rückzahlungswilligkeit und das Kreditausfallrisiko in bestimmten PLZ-Gebieten.

Fazit: Komplexe Baufinanzierung richtig planen

Aufgrund dieser komplexen Struktur an möglichen Variablen, die den Bauzins beeinflussen, lohnt sich ein Baufinanzierungsvergleich über einen neutralen Vermittler. Diese Anbieter vergleichen die Bauzinsen bei vielen Banken für Sie aus einer Hand. In einer persönlichen Beratung, die für Sie als Kreditnehmer kostenlos ist, werden die optimalen Finanzierungsmodelle besprochen, welche auf Ihre individuelle Lebenssituation zugeschnitten ist. Das spart Ihnen Zeit und Geld.

Informieren Sie sich jetzt zu den Testsiegern für Baufinanzierung oder kalkulieren Sie selbst grob die Machbarkeit Ihrer Finanzierung über den Baufinanzierung Vergleich: