Immobilienrechner 2026 Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Prüfe über den Immobilienrechner in wenigen Sekunden, wie hoch der Kaufpreis deiner Immobilie sein kann
Maximaler Kaufpreis
Monatliche Kreditrate
Restschuld nach 10 Jahren (Zinsbindungsende):
Detaillierte Finanzierungs-Übersicht:
Der maximale Kaufpreis wird auf Basis des eingestellten Sollzinses und einer Laufzeit bis zum Renteneintritt (67 Jahre) berechnet. In der Praxis wählst du jedoch eine feste Zinsbindung. Üblich sind 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre Sollzinsbindung. Nach Ablauf dieser Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld zu den dann aktuellen Konditionen neu finanziert (Anschlussfinanzierung). Die unten angezeigte Restschuld bezieht sich auf eine typische 10-jährige Zinsbindung zum eingestellten Sollzins – danach wären neue Konditionen nötig.
Konditionen & Tilgung
- Sollzins: 0 % pro Jahr
- Restschuld nach 10 Jahren (ohne Sondertilgung):
0 € - Zinsen gespart durch Sondertilgung: 0 €
- Anschlussfinanzierung nötig: 0 €
Nach 10 Jahren Zinsbindung läuft die Erstfinanzierung aus. Diese Restschuld muss zu den dann aktuellen Zinsen neu finanziert werden. Je höher die Restschuld ist, desto größer ist das Zinsänderungsrisiko. Denn in Zukunft weißt du nicht, wie hoch die Bauzinsen in 10 Jahren sind.
Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: 0 €
- Notarkosten (1,5 %): 0 €
- Grundbuchgebühren (0,5 %): 0 €
- Maklergebühren: 0 €
- Summe Nebenkosten: 0 €
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Jetzt Finanzierung berechnen und vergleichen!
Finanzierung berechnen
Du kennst nun dein Kaufpreis-Budget für deine Immobilie. Vergleiche jetzt aktuelle Bauzinsen von über 500 Banken und Sparkassen. Gib die Darlehenshöhe, die Laufzeit (5 bis 25 Jahre) ein. Sieh sofort, welche monatliche Rate und welcher Effektivzins für dich möglich sind, inkl. Restschuld.
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Weitere Rechner für deine Immobilienfinanzierung:
Der Immobilienrechner ist Teil unserer kostenlosen Finanzierungsrechner für Baufinanzierung, Zinsen und Kaufnebenkosten. Alle Tools findest du in der Übersicht:
Wie funktioniert der Immobilienrechner?
Für angehende Immobilieneigentümer stellt sich die Frage, „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ bzw. „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ Der Immobilienrechner beantwortet die wichtigste Frage vor dem Immobilienkauf und einer verbunden Baufinanzierung: Wie viel Kaufpreis kann ich mir bei meinem Einkommen und Eigenkapital für ein Haus oder eine Eigentumswohnung realistisch leisten? Du stellst einfach die Regler ein und der Rechner zeigt dir sofort den maximalen Kaufpreis, deine monatliche Rate und die Restschuld nach 10 Jahren.
Die wichtigsten Eingaben sind direkt im eingeklappten Immobilienrechner sichtbar: dein Nettoeinkommen, Eigenkapital und Alter sowie Bundesland und Makler-Provision.
Unter „Erweiterte Einstellungen“ findest du im ausgeklappten Rechner vier zusätzliche Parameter für eine präzisere Berechnung: den Sollzins, die Wunschrate als Prozentsatz deines Nettoeinkommens, die jährliche Sondertilgung und die Anzahl der Personen im Haushalt. Diese Werte sind mit realistischen Standardwerten vorbelegt – du musst sie nur anpassen, wenn du spezifischere Ergebnisse möchtest.
Der Immobilienrechner beantwortet die wichtigste Frage vor dem Immobilienkauf: Wie viel Kaufpreis kann ich mir bei meinem Einkommen und Eigenkapital realistisch leisten? Du stellst die Regler ein und der Rechner zeigt dir sofort den maximalen Kaufpreis, die monatliche Rate und die Restschuld nach 10 Jahren.
Die wichtigsten Eingaben sind direkt sichtbar: dein Nettoeinkommen, Eigenkapital und Alter sowie Bundesland und Makler-Provision. Unter „Erweiterte Einstellungen“ findest du vier zusätzliche Parameter für eine präzisere Berechnung: den Sollzins, die Wunschrate als Prozentsatz deines Nettoeinkommens, die jährliche Sondertilgung und die Anzahl der Personen im Haushalt. Diese Werte sind mit realistischen Standardwerten vorbelegt und du musst sie nur anpassen, wenn du spezifischere Ergebnisse möchtest.
| Eingabe | Warum wichtig | Tipp |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen | Das Nettohaushaltseinkommen ist die Basis der Haushaltsrechnung der Bank. Nach Abzug der Pauschalen für die Lebenskosten ergibt sich die maximale tragbare Rate. | Gib das gesamte Nettoeinkommen im Haushalt ein, also beide Einkommen bei Paaren. |
| Eigenkapital | Deine Ersparnisse reduzieren das Darlehen direkt. Idealerweise deckst du damit mindestens die Kaufnebenkosten von ca. 7 bis 12 Prozent. | Plane einen Puffer von 10.000 bis 20.000 Euro für unvorhergesehene Kosten für den Immobilienkauf und den Einzug ein. |
| Alter | Bestimmt die Laufzeit. Banken möchten das Darlehen bis zum Renteneintritt mit ca. 67 Jahren zurückgezahlt wissen. | Je jünger du bist, desto länger die Laufzeit und desto höher dein möglicher Kaufpreis für die Immobilie. |
| Bundesland | Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in NRW oder Brandenburg. | Wer in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer kauft, braucht entsprechend mehr Eigenkapital. |
| Makler-Provision | Käufer zahlen je nach Vereinbarung 0 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, was den Eigenkapitalbedarf direkt erhöht. | Beim Kauf ohne Makler sparst du mehrere tausend Euro, die direkt in den Kaufpreis fließen können. |
| ⚙️ Sollzins | Der Preis für dein geliehenes Geld. Schon kleine Zinsunterschiede verändern dein maximales Kaufpreis-Budget um zehntausende Euro. Als Standard ist aktuell 3,75 % Sollzins eingestellt. Den Sollzins beeinflussen vor allem die Bonität und das Objekt. | Vergleiche aktuelle Bauzinsen im Baufinanzierungsrechner bevor du eine Finanzierung abschließt. Ändere den Zins, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Der finale Zins ist immer individuell und wird in einer persönlichen Beratung optimiert. |
| ⚙️ Wunschrate | Wie viel Prozent deines Nettoeinkommens du monatlich für die Rate einsetzen möchtest. Bis 35 Prozent gilt als sehr solide. | Plane die monatliche Rate nicht zu knapp. Unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen, Jobwechsel oder Jobverlust kommen immer. |
| ⚙️ Sondertilgung | Jährliche vertraglich veinbarte kostenlose Extrazahlungen reduzieren die Restschuld und sparen über 10 Jahre erhebliche Zinskosten. | Schon 2.000 Euro Sondertilgung pro Jahr können die Zinskosten über 10 Jahre um mehrere tausend Euro senken. |
| ⚙️ Personen im Haushalt | Banken ziehen pro Person eine Pauschale vom Netto ab. 800 Euro für die erste Person und 300 Euro für jede weitere. | Bei Familien mit Kindern reduziert sich das verfügbare Budget spürbar. Rechne das unbedingt ein. Im Rechner erkennt man den Effekt besonders bei niedrigem Einkommen. |
Kaufpreis über Immobilienrechner
Mit dem Immobilienrechner berechnest du in weniger als einer Minute, wie hoch der Kaufpreis für Haus oder Wohnung realistisch sein kann. Du siehst sofort deine mögliche Monatsrate, die maximale Darlehenshöhe, die Kaufnebenkosten und die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung.
Der Rechner berücksichtigt Einkommen, Eigenkapital, Alter, Pauschalen für Lebenshaltung, Zinssatz, Bundesland und Maklerprovision. So erhältst du eine praxisnahe Einschätzung, was finanziell wirklich machbar ist. Ohne Registrierung und direkt vergleichbar mit verschiedenen Szenarien.
Die Eingaben im Immobilienrechner im Detail erklärt
Jeder Schieberegler im Immobilienrechner hat einen direkten Einfluss auf dein Ergebnis. Je genauer du die Werte eingibst, desto realistischer ist die Berechnung. Hier erfährst du, was hinter jedem Eingabefeld steckt und worauf du achten solltest.
Nettoeinkommen im Haushalt als Basis für den maximalen Kaufpreis
Das Nettoeinkommen im Haushalt, auch als Nettohaushaltseinkommen, Nettoeinkommen oder Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet, ist die wichtigste Eingabe im Rechner, denn es bildet die Grundlage für die gesamte Haushaltsrechnung der Bank. Gemeint ist das monatliche Haushaltsnetto nach Steuern und Sozialabgaben, also das Geld das tatsächlich auf deinem Konto ankommt.
Bei Paaren gibst du das kombinierte Haushaltsnetto beider Partner ein. Die Bank bewertet immer das gesamte Haushaltseinkommen, nicht nur ein einzelnes Gehalt.
Vom Nettoeinkommen zieht der Rechner zunächst die Pauschalen für die Lebenskosten ab. Banken kalkulieren intern mit festen Beträgen pro Person im Haushalt, um sicherzustellen dass nach der Kreditrate noch genug Geld für den Alltag übrig bleibt. Erst vom verbleibenden Betrag wird die maximale Rate berechnet.
Ein höheres Nettoeinkommen wirkt sich dabei überproportional positiv aus. Wer statt 3.000 Euro netto monatlich 4.000 Euro verdient, kann sich nicht einfach ein Drittel mehr Immobilie leisten, sondern deutlich mehr, weil die Pauschalen fix sind und ein größerer Anteil des Einkommens für die Rate verfügbar wird.
Einfache Regeln zum Nettoeinkommen bei der Immobilienfinanzierung:
- Je höher das Nettoeinkommen, desto höher die maximale Rate und desto mehr Immobilie kannst du dir leisten
- Je höher das Einkommen, desto stärker der Effekt weil die Lebenshaltungspauschalen fix bleiben und ein größerer Anteil für die Hausfinanzierung verfügbar wird
- Je niedriger das Nettoeinkommen, desto stärker belasten die Pauschalen das verfügbare Budget für Haus oder Wohnung
- Ein zweites Einkommen im Haushalt erhöht das Kaufpreis-Budget für die Immobilienfinanzierung überproportional
- Je stabiler und gesicherter das Einkommen, desto besser die Konditionen bei der Baufinanzierung
- Unregelmäßige Einkünfte wie Boni oder Mieteinnahmen werden von Banken bei der Hausfinanzierung oft nur anteilig angerechnet
Über den Haushaltsrechner kannst du dein Nettoeinkommen und das verfügbare monatliche Budget für einen Immobilienkauf im Detail berechnen.
Das Wichtigste zum Nettoeinkommen bei der Immobilienfinanzierung
Eigenkapital als Schlüssel zur Immobilienfinanzierung
Das Eigenkapital sind deine verfügbaren Ersparnisse die du in die Immobilienfinanzierung einbringst. Es hat zwei entscheidende Funktionen: Es reduziert das benötigte Darlehen und damit deine monatliche Rate, und es senkt die Beleihungsquote, was dir bessere Zinsen bei der Bank sichert.
Als absolutes Minimum solltest du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können. Je nach Bundesland und Makler-Situation sind das 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten werden von keiner Bank mitfinanziert.
Wer zusätzlich noch mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, erreicht eine Beleihungsquote von maximal 80 Prozent. Das ist die entscheidende Schwelle bei der Banken deutlich günstigere Bauzinsen anbieten. In der Summe bedeutet das: Wer wirklich gute Konditionen möchte, sollte 27 bis 32 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, also Nebenkosten plus 20 Prozent vom Kaufpreis.
Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist zwar möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen bei hoher Beleihung höhere Zinsen um das erhöhte Risiko abzufedern, was dein Kaufpreis-Budget spürbar reduziert.
Einfache Regeln zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung:
- Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer das Darlehen und desto niedriger die monatliche Rate für dein Haus oder deine Wohnung
- Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Beleihungsquote und desto bessere Bauzinsen bekommst du
- Je weniger Eigenkapital, desto höher die Zinsen weil die Bank ein größeres Risiko trägt
- Wer unter 80 Prozent Beleihung bleibt, bekommt bei der Baufinanzierung deutlich günstigere Konditionen
- Je mehr Eigenkapital über die Kaufnebenkosten hinaus, desto größer der Spielraum beim Kaufpreis für Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung
- Fehlendes Eigenkapital lässt sich durch ein höheres Einkommen nur teilweise kompensieren
Über den Budgetrechner kannst du berechnen, wie viel Eigenkapital du für dein Vorhaben brauchst und ob deine Ersparnisse ausreichen.
Das Wichtigste zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung
Alter und Laufzeit der Immobilienfinanzierung
Dein Alter bestimmt die theoretische maximale Laufzeit der Finanzierung. Banken möchten in der Regel dass das Darlehen bis zum Renteneintritt mit ca. 67 Jahren vollständig zurückgezahlt ist. Wer mit 35 Jahren kauft, hat also eine theoretische Laufzeit von 32 Jahren. Wer mit 50 Jahren kauft, nur noch 17 Jahre.
Das hat einen erheblichen Einfluss auf den maximalen Kaufpreis. Eine längere Laufzeit bedeutet bei gleicher Rate ein höheres Darlehen, weil die Rückzahlung auf mehr Monate verteilt wird. Jüngere Käufer profitieren hier also deutlich gegenüber älteren.
In der Praxis wird das Darlehen selten in einem Stück bis zur Rente durchfinanziert. Du wählst eine feste Zinsbindung von meist 10 bis 15 Jahren und schließt danach eine Anschlussfinanzierung ab. Der Rechner nutzt die Laufzeit bis 67 als theoretischen Maximalrahmen für die Berechnung des Kaufpreises.
Einfache Regeln zum Alter bei der Immobilienfinanzierung:
- Je jünger du bist, desto länger die Laufzeit und desto höher der maximale Kaufpreis für Haus oder Wohnung
- Je älter du bist, desto kürzer die Laufzeit und desto niedriger das Budget für die Immobilienfinanzierung
- Je kürzer die Laufzeit, desto höher muss die monatliche Rate für die Hausfinanzierung sein
- Je kürzer die Laufzeit, desto mehr Eigenkapital brauchst du um die höhere Rate abzufedern
- Je näher du am Renteneintritt bist, desto wichtiger wird ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung
- Wer mit 50 statt mit 35 kauft, hat bei gleichem Einkommen oft 50.000 bis 100.000 Euro weniger Kaufkraft für Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung
Wie stark sich das Alter auf den maximalen Kaufpreis auswirkt, kannst du direkt im Rechner sehen wenn du den Altersregler verschiebst. Der Unterschied zwischen 30 und 50 Jahren kann je nach Einkommen und Zinsniveau 50.000 bis 100.000 Euro oder mehr betragen.
Das Wichtigste zum Alter bei einer Immobilienfinanzierung
Sollzins und seine Wirkung auf den Kaufpreis der Immobilie
Der Sollzins ist der Zinssatz den du der Bank für das geliehene Geld für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zahlst. Er ist nach dem Nettoeinkommen der zweitwichtigste Faktor für deinen maximalen Kaufpreis, weil schon kleine Veränderungen einen enormen Einfluss auf das maximale Darlehen haben.
Ein Beispiel macht das deutlich: Bei einem Nettoeinkommen von 3.500 Euro und 50.000 Euro Eigenkapital ergibt sich bei 2 Prozent Sollzins ein maximaler Kaufpreis von rund 347.000 Euro. Bei 4 Prozent sind es nur noch rund 265.000 Euro. Das sind über 80.000 Euro Unterschied allein durch den Zins, obwohl Einkommen und Eigenkapital gleich bleiben.
Bei einem Annuitätendarlehen, dem Standardmodell bei der Baufinanzierung, bleibt deine monatliche Rate konstant. Was sich aber jeden Monat verändert ist die Aufteilung in Zins und Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil sinkt und die Tilgung steigt automatisch an.
Einfache Regeln zum Sollzins:
- Je höher der Sollzins, desto geringer das maximale Darlehen bei gleicher Rate
- Je höher der Sollzins, desto langsamer tilgst du und desto höher die Restschuld nach 10 Jahren
- Je höher der Sollzins, desto größer der Zinsanteil in deiner monatlichen Rate
- Je höher der Sollzins, desto mehr Gesamtzinsen zahlst du über die gesamte Laufzeit
- Je niedriger der Sollzins, desto höher das maximale Darlehen und damit dein Kaufpreis-Budget
- Je niedriger der Sollzins, desto schneller sinkt die Restschuld weil mehr Rate in die Tilgung fließt
- Je niedriger der Sollzins, desto geringer das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
- Je höher das Darlehen, desto stärker wirkt sich ein Zinsanstieg in absoluten Euro aus
Der Rechner ist mit einem realistischen Standardwert vorbelegt. Du kannst den Sollzins aber jederzeit anpassen um verschiedene Szenarien durchzuspielen, zum Beispiel wie sich eine mögliche Zinssenkung oder ein Zinsanstieg auf dein Budget auswirkt.
Aktuelle Bauzinsen für dein konkretes Vorhaben kannst du direkt im Baufinanzierungsrechner vergleichen. Dort siehst du tagesaktuelle Angebote von über 500 Banken und Sparkassen.
Das Wichtigste zum Sollzins bei einer Immobilienfinanzierung
Wunschrate für Darlehen als Prozentsatz des Nettoeinkommens
Die Wunschrate gibt an wie viel Prozent deines monatlichen Nettoeinkommens du bereit bist für die Kreditrate deiner Immobilienfinanzierung aufzuwenden. Ob du ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus finanzieren möchtest, der Standardwert im Rechner liegt bei 35 Prozent, was von Banken als solide und gut tragbare Belastung für eine Finanzierung gilt.
Du kannst diesen Wert nach oben oder unten anpassen. Wer seine Baufinanzierung bewusst konservativer gestalten möchte, stellt die Wunschrate auf 25 oder 30 Prozent. Wer bei der Immobilienfinanzierung mehr Kaufkraft herausholen möchte, kann auf 40 oder 45 Prozent gehen. Allerdings wird die Rate intern immer durch die Lebenshaltungspauschalen begrenzt. Das bedeutet: Wenn dein verfügbares Einkommen nach Abzug der Pauschalen niedriger ist als deine Wunschrate, rechnet der Rechner automatisch mit dem niedrigeren Wert.
Denke daran dass du die Rate für dein Haus oder deine Wohnung über viele Jahre zahlen musst. Unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen am Einfamilienhaus, unvorhergesehen Kosten bei einer Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen (EWG), Jobwechsel bis hin zum Jobverlust oder Familienzuwachs sollten bei der Hausfinanzierung immer eingeplant werden. Finanzberater empfehlen deshalb selten mehr als 35 bis 40 Prozent Belastungsquote bei einer Immobilienfinanzierung.
Einfache Regeln zur Wunschrate bei der Baufinanzierung:
- Je höher die Wunschrate, desto höher der maximale Kaufpreis für dein Haus oder deine Eigentumswohnung aber auch das monatliche Risiko
- Je niedriger die Wunschrate, desto mehr finanzieller Puffer bleibt dir jeden Monat für Nebenkosten der Immobilie
- Unter 30 Prozent gilt die Hausfinanzierung als sehr konservativ und sehr gut tragbar
- Zwischen 30 und 35 Prozent ist die Immobilienfinanzierung solide und von Banken gut akzeptiert
- Über 40 Prozent wird es eng, Banken schauen dann sehr genau auf die Haushaltsrechnung
- Die Wunschrate wird intern immer durch die Lebenshaltungspauschalen nach unten begrenzt
Das Wichtigste zur Wunschrate bei einer Immobilienfinanzierung
Sondertilgung und ihre Wirkung auf die Restschuld der Baufinanzierung
Eine Sondertilgung ist eine jährliche Extrazahlung die du zusätzlich zur monatlichen Rate deiner Immobilienfinanzierung leistest. Sie reduziert direkt die Restschuld deines Hauskredits und damit die Zinsen die du in den Folgemonaten zahlst. Über eine Zinsbindung von 10 Jahren kann schon eine moderate Sondertilgung bei der Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung die Zinskosten um mehrere tausend Euro senken.
Im Rechner kannst du eine jährliche Sondertilgung eingeben und siehst sofort wie sich die Restschuld deiner Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren im Vergleich zur Finanzierung ohne Sondertilgung verändert. Der Rechner zeigt dir auch direkt die Zinsen die du durch die Sondertilgung bei deiner Hausfinanzierung einsparst.
Wichtig zu wissen: Die meisten Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Option solltest du dir beim Abschluss der Baufinanzierung für dein Haus oder deine Wohnung unbedingt einräumen lassen, auch wenn du sie vielleicht nicht jedes Jahr nutzt.
Einfache Regeln zur Sondertilgung:
- Je höher die Sondertilgung, desto niedriger die Restschuld deines Hauskredits nach 10 Jahren
- Je früher du Sondertilgungen leistest, desto größer die Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung
- Je höher das Darlehen für dein Einfamilienhaus oder deine Eigentumswohnung, desto stärker wirkt sich eine Sondertilgung in absoluten Euro aus
- Je höher der Sollzins bei der Immobilienfinanzierung, desto wertvoller ist jede Sondertilgung weil du teure Zinsen sparst
- Auch kleine Sondertilgungen von 1.000 bis 2.000 Euro pro Jahr summieren sich bei einer Hausfinanzierung erheblich
Das Wichtigste zu Sondertilgungen bei einer Immobilienfinanzierung
Personen im Haushalt und Lebenshaltungspauschalen bei der Baufinanzierung
Die Anzahl der Personen im Haushalt beeinflusst die sogenannte Lebenshaltungspauschale, die Banken vom Nettoeinkommen abziehen bevor sie die maximale Rate für deine Immobilienfinanzierung berechnen. Ob du ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus finanzieren möchtest, der Gedanke dahinter ist immer derselbe: Je mehr Menschen im Haushalt leben, desto höher sind die laufenden Lebenshaltungskosten und desto weniger bleibt für die monatliche Rate der Hausfinanzierung übrig.
Der Rechner kalkuliert mit 800 Euro für die erste Person im Haushalt und 300 Euro für jede weitere Person. Bei einem Paar mit einem Kind zieht der Rechner also 1.400 Euro vom Nettoeinkommen ab bevor die maximale Rate für die Baufinanzierung berechnet wird. Das hat einen spürbaren Einfluss auf den maximalen Kaufpreis für Haus oder Wohnung.
Familien mit Kindern sollten bei der Immobilienfinanzierung deshalb besonders realistisch kalkulieren. Hinzu kommt dass Banken bei der eigenen Haushaltsrechnung für eine Baufinanzierung teils noch strengere Pauschalen ansetzen als der Rechner. Eine persönliche Beratung durch einen Finanzierungsvermittler hilft dir herauszufinden was bei der Hausfinanzierung in deiner Situation wirklich möglich ist.
Über den Haushaltsrechner kannst du dein verfügbares monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung unter Berücksichtigung aller Lebenshaltungskosten noch genauer berechnen.
Einfache Regeln zu den Lebenshaltungspauschalen bei der Baufinanzierung:
- Je mehr Personen im Haushalt, desto höher die Pauschalen und desto niedriger das Budget für Haus oder Eigentumswohnung
- Jede weitere Person reduziert das verfügbare Budget für die Immobilienfinanzierung um 300 Euro pro Monat
- Bei Familien mit zwei Kindern werden 1.700 Euro vor der Ratenberechnung für die Hausfinanzierung abgezogen
- Banken setzen in der Praxis bei der Baufinanzierung oft noch strengere Pauschalen an als der Rechner
- Ein höheres Nettoeinkommen federt den Effekt der Pauschalen bei der Immobilienfinanzierung teilweise ab
Das Wichtigste zur Anzahl der Personen bei einer Immobilienfinanzierung
Makler-Provision beim Immobilienkauf
Die Makler-Provision ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor bei der Immobilienfinanzierung. Seit der Reform des Maklergesetzes 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig. Der Käuferanteil liegt damit meist bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung für 300.000 Euro sind das über 10.000 Euro die du zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen musst.
Beim Kauf ohne Makler, zum Beispiel direkt vom Eigentümer oder über bestimmte Immobilienplattformen, entfällt dieser Betrag komplett. Das erhöht entweder dein verfügbares Budget für Haus oder Wohnung oder reduziert den Eigenkapitalbedarf bei der Baufinanzierung spürbar.
Ein wichtiger Steuerspartipp speziell beim Neubau: Wer ein Grundstück und eine Immobilie separat kauft und beide Kaufverträge zeitlich und inhaltlich klar trennt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis und nicht auf die gesamte Bausumme. Das kann je nach Kaufpreis mehrere tausend Euro Grunderwerbsteuer sparen. Voraussetzung ist dass Grundstück und Bauvertrag wirklich unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Lass dich dazu unbedingt von einem Steuerberater oder Notar beraten bevor du einen Vertrag unterschreibst.
Im Rechner kannst du zwischen drei Varianten wählen: ohne Makler, dem üblichen Käuferanteil von 3,57 Prozent oder der Vollprovision von 7,14 Prozent. Das Ergebnis zeigt dir sofort wie stark die Provision deinen maximalen Kaufpreis für Haus oder Eigentumswohnung beeinflusst. Den genauen Betrag der Maklerkosten in Kombination mit allen anderen Kaufnebenkosten kannst du im Notarkostenrechner und Nebenkostenrechner auf einen Blick berechnen.
Einfache Regeln zur Makler-Provision bei der Immobilienfinanzierung:
- Je höher die Makler-Provision, desto mehr Eigenkapital brauchst du weil die Provision nicht mitfinanziert wird
- Je höher die Makler-Provision, desto niedriger der maximale Kaufpreis für Haus oder Eigentumswohnung bei gleichem Eigenkapital
- Wer ohne Makler kauft, spart bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro über 10.000 Euro die direkt in den Kaufpreis fließen können
- Je teurer die Immobilie, desto höher die absolute Summe der Makler-Provision in Euro
- Beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Neubau-Einfamilienhauses direkt vom Bauträger entfällt die Makler-Provision oft komplett
- Beim Neubau Grundstück und Immobilie vertraglich trennen um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen
Das Wichtigste zur Maklerprovision beim Immobilienkauf
Bundesland und Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Das Bundesland beeinflusst direkt die Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung, weil die Grunderwerbsteuer in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Das klingt nach einem kleinen Unterschied, ist aber bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ein Unterschied von 9.000 Euro. Geld, das einfach weg ist und besser für den Kauf der Immobilie hätte verwendet werden können. In Bayern zahlst du 10.500 Euro Grunderwerbsteuer, in NRW 19.500 Euro. Diesen Betrag musst du aus Eigenkapital bezahlen, er wird von keiner Bank mitfinanziert.
Wer beim Neubau Grundstück und Immobilie vertraglich sauber trennt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis und nicht auf die gesamte Bausumme. Das kann bei einem Neubau-Einfamilienhaus je nach Kaufpreis mehrere tausend Euro sparen. Lass dich dazu unbedingt vorab von einem Notar oder Steuerberater beraten.
Die genaue Grunderwerbsteuer für dein Bundesland und deinen Kaufpreis kannst du im Grunderwerbsteuer Rechner berechnen. Alle Kaufnebenkosten zusammen, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, zeigt dir der Nebenkostenrechner auf einen Blick.
Einfache Regeln zur Grunderwerbsteuer bei der Immobilienfinanzierung:
- Je höher die Grunderwerbsteuer im Bundesland, desto mehr Eigenkapital brauchst du für die Immobilienfinanzierung
- Je höher der Kaufpreis für Haus oder Wohnung, desto größer der absolute Unterschied zwischen den Bundesländern
- In Bayern zahlst du mit 3,5 Prozent die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland
- In Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein zahlst du mit 6,5 Prozent fast doppelt so viel
- Beim Neubau Grundstück und Immobilie vertraglich trennen um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen
- Die Grunderwerbsteuer muss aus Eigenkapital bezahlt werden und erhöht den Eigenkapitalbedarf bei jeder Hausfinanzierung direkt
Das Wichtigste zur Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Die Ergebnisse im Immobilienrechner verstehen
Der Immobilienrechner zeigt dir auf der rechten Seite sechs zentrale Ergebnisse für deine Immobilienfinanzierung. Jeder Wert hat eine eigene Bedeutung und hilft dir, deine finanzielle Situation beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung besser einzuschätzen. Hier erfährst du was hinter jedem Ergebnis steckt und worauf du achten solltest.
Jetzt habe ich die genauen Grenzen und Texte aus dem Code. Hier der überarbeitete H3-Abschnitt:
Die Ergebnisbilder im Immobilienrechner
Der Immobilienrechner zeigt dir je nach berechnetem Budget automatisch ein passendes Immobilienbild als visuelle Orientierung. Die Bilder wechseln dynamisch wenn du die Regler verstellt und geben dir auf einen Blick ein Gefühl dafür, in welchem Immobiliensegment dein aktuelles Budget realistisch liegt.
Wichtig zu verstehen: Der Bildwechsel basiert nicht auf dem reinen Kaufpreis, sondern auf dem Gesamtbudget aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Die vier Stufen sind:
| Budgetstufe bzw. Kaufpreis der Immobilie | Bild im Rechner | Immobilientypen | Beispielregionen |
|---|---|---|---|
| Unter 350.000 Euro | 1-2 Zimmer Wohnung / Kleines Reihenhaus | Kleine Eigentumswohnung, Mikroapartment, altes Reihenhaus | Ländliche Regionen in Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Umland kleinerer Mittelstädte |
| 350.000 bis 650.000 Euro | 2-4 Zimmer Wohnung / Doppelhaushälfte | Größere Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte, neueres Reihenhaus | Mittelstädte wie Chemnitz, Halle, Erfurt, Kassel, Umland von Dresden, Leipzig, Hannover oder Bremen |
| 650.000 bis 950.000 Euro | 3-5 Zimmer Wohnung / Einfamilienhaus | Großzügige Eigentumswohnung, freistehendes Einfamilienhaus, Stadtvilla | Speckgürtel von Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, gute Lagen in mittelgroßen Städten, Umland München, Potsdam |
| Ab 950.000 Euro | Luxus-Immobilie: Penthouse / Villa | Penthouse, Luxusvilla, exklusive Stadtvilla | Beste Lagen in München, Hamburg, Frankfurt, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf, Potsdam |
Einfache Regeln zu den Ergebnisbildern:
- Je höher dein Budget, desto höher die Immobilienstufe die der Rechner anzeigt
- Der Bildwechsel basiert auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, nicht nur auf dem reinen Kaufpreis
- Mehr Eigenkapital, höheres Einkommen oder ein niedrigerer Zins können das Bild in die nächste Stufe heben
- Das angezeigte Bild ist eine Orientierung, kein Versprechen über den tatsächlichen Immobilientyp
- Lage entscheidet: dasselbe Budget ermöglicht in München eine kleine Wohnung und in Ostdeutschland ein freistehendes Einfamilienhaus
Die Bilder sind keine Einschränkung auf einen bestimmten Immobilientyp sondern eine schnelle visuelle Rückmeldung zu deinem Kaufpreis-Budget. Ob du mit deinem Budget ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen kannst, hängt vor allem von der Lage ab. Was in München kaum für eine 2-Zimmer-Wohnung reicht, ermöglicht in einer ländlichen Region Ostdeutschlands ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten. Der Rechner zeigt dir die finanzielle Obergrenze, der lokale Immobilienmarkt entscheidet dann was in deiner Wunschlage realistisch möglich ist.
Das Wichtigste zum maximalen Kaufpreis für eine Immobilie
Maximaler Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung
Der maximale Kaufpreis ist das zentrale Ergebnis des Immobilienrechners. Er zeigt dir die Obergrenze dessen was du dir bei deinem aktuellen Nettoeinkommen, Eigenkapital, Alter und Zinsniveau für ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus leisten kannst.
Wichtig zu verstehen: Der Kaufpreis ist nicht identisch mit dem Betrag den du finanzierst. Vom Kaufpreis werden zunächst die Kaufnebenkosten abgezogen und dein Eigenkapital eingerechnet. Was übrig bleibt ist das Darlehen das du bei der Bank aufnimmst.
Der Rechner berechnet den Kaufpreis so dass die monatliche Rate innerhalb der von dir gewählten Belastungsquote und den Lebenshaltungspauschalen bleibt. Das Ergebnis ist also keine optimistische Hochrechnung sondern eine realistische Einschätzung auf Basis der Banklogik.
In der Praxis empfehlen erfahrene Finanzierungsberater mit 10 bis 15 Prozent Puffer unter dem berechneten Maximum zu planen. Denn Banken berücksichtigen bei der eigenen Haushaltsrechnung teils noch strengere Kriterien als der Rechner.
Einfache Regeln zum maximalen Kaufpreis:
- Je höher das Nettoeinkommen, desto höher der maximale Kaufpreis für Haus oder Wohnung
- Je mehr Eigenkapital, desto höher der Kaufpreis weil das Darlehen kleiner wird
- Je jünger du bist, desto höher der Kaufpreis weil die Laufzeit länger ist
- Je niedriger der Sollzins, desto höher der maximale Kaufpreis bei gleicher Rate
- Plant mit 10 bis 15 Prozent Puffer unter dem berechneten Maximum für die Bankprüfung
Das Wichtigste zum maximalen Kaufpreis für eine Immobilie
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Der Rechner zeigt dir die gesamten Kaufnebenkosten als Summe aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Makler-Provision. Der Betrag wird automatisch auf Basis des berechneten Kaufpreises, des gewählten Bundeslandes und der eingestellten Makler-Provision ermittelt.
Die Summe ist wichtig weil sie zeigt wie viel Eigenkapital du mindestens brauchst bevor du überhaupt ans Darlehen denkst. Alle vier Posten müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Den genauen Aufschlüsselung aller Nebenkosten findest du in der detaillierten Finanzierungs-Übersicht direkt unter dem Rechner sowie im Nebenkostenrechner.
Weitere Infos zu den Kaufnebenkosten findest du im Abschnitten Maklerprovision und Grunderwerbsteuer bei den Eingaben im Immobilienrechner.
Darlehen, Beleihung, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf (LTV)
Das Darlehen ist der Betrag den du von der Bank leihst um Haus oder Eigentumswohnung zu finanzieren. Es ergibt sich aus dem Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus deinem Eigenkapital. Je höher dein Eigenkapital, desto niedriger das Darlehen und damit auch deine monatliche Rate bei der Hausfinanzierung.
Rund um das Darlehen gibt es drei Begriffe die Banken bei der Baufinanzierung ständig verwenden und die viele Käufer verwechseln: Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf (Loan-to-Value / LTV). Hier ist der Unterschied:
| Begriff | Was es bedeutet | Beispiel bei 300.000 Euro Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Der vereinbarte Preis für Haus oder Wohnung | 300.000 Euro |
| Beleihungswert | Der von der Bank intern angesetzte Wert der Immobilie, meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis | ca. 255.000 Euro |
| Beleihungsgrenze | Der maximale Kreditbetrag den die Bank auf Basis des Beleihungswertes vergibt, meist 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes | ca. 153.000 bis 204.000 Euro |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Das Verhältnis zwischen tatsächlichem Darlehen und dem Kaufpreis in Prozent | 80% bei 240.000 Euro Darlehen |
| Eigenkapital | Der Anteil den du selbst einbringst, deckt Nebenkosten plus Kaufpreisanteil | 60.000 Euro (20% Kaufpreis + Nebenkosten) |
Der Beleihungsauslauf, auf Englisch Loan-to-Value oder LTV, ist die entscheidende Kennzahl für deinen Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen. Je niedriger der LTV, desto weniger Risiko trägt die Bank und desto bessere Zinsen bekommst du für deine Immobilienfinanzierung.
Der Immobilienrechner färbt die Beleihungsquote automatisch ein. Grün bedeutet unter 60 Prozent, das sind die besten Konditionen die Banken anbieten. Orange bedeutet zwischen 60 und 85 Prozent, das ist solide aber teurer. Rot bedeutet über 85 Prozent, hier verlangen Banken deutliche Zinsaufschläge wegen des höheren Risikos.
| LTV Stufe | Status | Bedeutung | Zinswirkung |
|---|---|---|---|
| Unter 60% | 🟢 Sehr gut | Beste Beleihung, optimale Konditionen | Niedrigster Zinssatz am Markt |
| 60 bis 80% | 🟡 Gut | Solide Beleihung, gute Konditionen | Leichte Zinsaufschläge |
| 80 bis 85% | 🟠 Akzeptabel | Erhöhte Beleihung, eingeschränkte Konditionen | Spürbare Zinsaufschläge |
| Über 85% | 🔴 Kritisch | Hohe Beleihung, teure Konditionen | Deutliche Zinsaufschläge |
| Über 100% | 🔴 Sehr kritisch | Vollfinanzierung, nicht alle Banken vergeben Darlehen bei dieser Beleihung | Höchste Zinsaufschläge am Markt |
Wie sich verschiedene Darlehensvarianten auf Rate, Tilgung und Restschuld auswirken kannst du im Annuitätendarlehen Rechner und im Tilgungsrechner noch detaillierter durchrechnen. Den Einfluss verschiedener Zinssätze auf dein Darlehen zeigt dir der Zinsrechner.
Einfache Regeln zum Darlehen und Beleihungsauslauf:
- Je niedriger der LTV, desto bessere Zinsen bekommst du bei der Baufinanzierung
- Unter 60 Prozent LTV gibt es die besten Konditionen am Markt
- Zwischen 60 und 80 Prozent LTV sind die Konditionen noch gut aber nicht optimal
- Über 80 Prozent LTV steigen die Zinsaufschläge spürbar an
- Der Beleihungswert der Bank liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis
- Mehr Eigenkapital senkt den LTV und spart über die gesamte Laufzeit tausende Euro Zinsen
Das Wichtigste zur Beleihungsquote bei der Immobilienfinanzierung
Monatliche Kreditrate beim Immobiliendarlehen mit Puffer
Die monatliche Kreditrate ist der Betrag den du jeden Monat an die Bank überweist. Sie bleibt beim Annuitätendarlehen, dem Standardmodell bei der Baufinanzierung, über die gesamte Zinsbindung konstant. Was sich aber jeden Monat verändert ist die Aufteilung in Zinsanteil und Tilgungsanteil.
Am Anfang der Hausfinanzierung ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit auch die Zinsen und der Tilgungsanteil steigt automatisch an. Am Ende der Laufzeit besteht die Rate fast nur noch aus Tilgung.
Der Rechner zeigt die Rate in Prozent deines Nettoeinkommens an und färbt sie entsprechend ein. Grün bedeutet bis 35 Prozent, das gilt als solide und gut tragbar. Orange bedeutet zwischen 35 und 45 Prozent, das ist noch machbar aber eng. Rot bedeutet über 45 Prozent, hier wird die Finanzierung für Haus oder Wohnung riskant.
Den genauen monatlichen Tilgungsverlauf mit Zins- und Tilgungsanteil für jedes einzelne Jahr kannst du im Tilgungsrechner und im Zinsrechner detailliert durchrechnen.
Einfache Regeln zur monatlichen Kreditrate:
- Je höher die Rate, desto schneller tilgst du und desto niedriger die Restschuld nach 10 Jahren
- Je niedriger die Rate, desto länger die Laufzeit und desto höher die Gesamtzinskosten
- Bis 35 Prozent vom Netto gilt die Baufinanzierung als sehr solide und gut tragbar
- Über 40 Prozent vom Netto wird es eng, plane unbedingt einen finanziellen Puffer ein
- Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate automatisch weil die Restschuld kleiner wird
Das Wichtigste zur Kreditrate bei der Immobilienfinanzierung
Restschuld nach 10 Jahren
Die Restschuld zeigt dir wie viel vom Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Der Rechner stellt exemplarisch 10 Jahre dar, weil das die häufigste Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung in Deutschland ist. In der Praxis kannst du aber zwischen Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren wählen. Je länger die Zinsbindung, desto länger ist dein Zins festgeschrieben und desto planbarer bleibt deine monatliche Rate für Haus oder Eigentumswohnung.
Nach Ablauf der Zinsbindung musst du die verbleibende Restschuld zu den dann aktuellen Marktkonditionen neu finanzieren. Das nennt sich Anschlussfinanzierung. Wer heute zu 3,75 Prozent finanziert und in 10 Jahren eine Restschuld von 200.000 Euro hat, muss diese zu den dann gültigen Bauzinsen refinanzieren. Sind diese höher als heute, steigt die monatliche Rate bei der Anschlussfinanzierung deutlich an.
Der Rechner zeigt die Restschuld in Rot weil sie immer ein Risiko darstellt, unabhängig von der Höhe. Je höher die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, desto größer ist dein Zinsänderungsrisiko. Durch Sondertilgungen kannst du die Restschuld aktiv reduzieren. Der Rechner zeigt dir direkt wie viel du durch jährliche Sondertilgungen einsparst.
Wie sich die Restschuld im Zeitverlauf über verschiedene Zinsbindungen entwickelt und welche Optionen du bei der Anschlussfinanzierung hast kannst du im Anschlussfinanzierung Rechner konkret durchplanen.
Einfache Regeln zur Restschuld:
- Je höher die Tilgung, desto niedriger die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
- Je höher der Sollzins, desto langsamer tilgst du und desto höher die Restschuld
- Je länger die Zinsbindung, desto mehr Restschuld ist bereits getilgt wenn die Anschlussfinanzierung fällig wird
- Je höher die Restschuld, desto größer das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
- Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen erhebliche Zinskosten über die gesamte Laufzeit
- Eine niedrige Restschuld gibt dir mehr Verhandlungsspielraum und bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung
Das Wichtigste zur Restschuld beim Immobilienkredit
Fazit: Immobilienrechner als erste Orientierung, persönliche Beratung für die optimale Finanzierung
Der Immobilienrechner gibt dir in wenigen Sekunden ein realistisches Gefühl dafür, welcher Kaufpreis für Haus oder Eigentumswohnung auf Basis deiner persönlichen Situation möglich ist. Er arbeitet mit denselben Grundprinzipien wie die Haushaltsrechnung einer Bank und liefert dir eine solide erste Orientierung bevor du in konkrete Gespräche gehst.
Eine wirklich optimierte Baufinanzierung lässt sich damit aber nicht ersetzen. Denn ob du die besten Bauzinsen bekommst, hängt von vielen individuellen Faktoren ab: deiner Bonität, dem konkreten Objekt, der Beleihungsquote, möglichen KfW-Förderprogrammen oder BAFA-Zuschüssen für energetische Sanierungen und nicht zuletzt davon, welche der über 500 Banken und Sparkassen am Markt zu deiner Situation am besten passt.
Genau das ist die Stärke professioneller Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24. Sie vergleichen für dich innerhalb der kostenlosen persönlichen Beratung hunderte Angebote, kombinieren staatliche Förderungen direkt in die Finanzierung und entwickeln ein maßgeschneidertes Konzept das auf deine Haushaltsrechnung, dein Wunschobjekt und deine Lebenssituation zugeschnitten ist. Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich.
Nutze den Immobilienrechner als deinen ersten Schritt und lass dich danach von einem der Top-Anbieter persönlich beraten um das Maximum aus deiner Baufinanzierung herauszuholen.
FAQs zum Immobilienrechner: Häufige Fragen & Antworten
Der Immobilienrechner arbeitet mit denselben Grundprinzipien wie die Haushaltsrechnung einer Bank und liefert eine sehr gute erste Orientierung. Die Ergebnisse sind als realistische Richtwerte zu verstehen, keine verbindlichen Zusagen. Individuelle Faktoren wie deine Bonität, dein Beschäftigungsverhältnis, die Bewertung der konkreten Immobilie durch die Bank oder mögliche Förderprogramme können das finale Ergebnis beeinflussen. Plane daher immer mit einem Puffer von 10 bis 15 Prozent unter dem berechneten Maximum.
Die häufigsten Ursachen sind die Lebenshaltungspauschalen, ein höheres Alter oder ein niedrigeres Eigenkapital. Banken ziehen pro Person im Haushalt feste Beträge vom Nettoeinkommen ab bevor die Rate berechnet wird. Wer mit 50 Jahren kauft hat außerdem eine deutlich kürzere Laufzeit als mit 35 Jahren, was das maximale Darlehen stark reduziert. Mehr Eigenkapital, ein niedrigerer Sollzins oder eine höhere Wunschrate können das Ergebnis deutlich verbessern. Spiele einfach verschiedene Szenarien im Rechner durch.
Der Rechner arbeitet ausschließlich mit dem monatlichen Nettoeinkommen, also dem Betrag der tatsächlich auf deinem Konto ankommt, nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Bei Paaren gibst du das kombinierte Haushaltsnetto beider Partner ein. Unregelmäßige Einnahmen wie Boni, Mieteinnahmen oder Nebeneinkünfte werden von Banken in der Praxis oft nur anteilig angerechnet und sollten deshalb nicht vollständig eingerechnet werden.
Als absolute Untergrenze solltest du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital decken können. Je nach Bundesland und Makler sind das 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt erreicht eine Beleihungsquote von maximal 80 Prozent und bekommt deutlich bessere Bauzinsen. In der Summe sind 27 bis 32 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ideal. Weniger ist möglich, wird aber spürbar teurer.
Der Sollzins von 3,75 Prozent ist als realistischer Standardwert vorbelegt, der einem typischen Marktdurchschnitt für eine solide Baufinanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Beleihung von rund 80 Prozent entspricht. Er dient als Ausgangspunkt damit du sofort ein realistisches Ergebnis siehst ohne erst alle Felder anpassen zu müssen.
Dein persönlicher Sollzins kann davon abweichen, je nach Bonität, Eigenkapital, Objekt und dem Angebot der jeweiligen Bank. Wer mehr Eigenkapital einbringt und unter 80 Prozent Beleihung bleibt, bekommt in der Regel einen niedrigeren Zins. Passe den Sollzins unter den erweiterten Einstellungen einfach an deinen persönlichen Wert an und sieh sofort wie sich das auf deinen maximalen Kaufpreis auswirkt. Aktuelle Bauzinsen für dein konkretes Vorhaben findest du im Baufinanzierungsrechner.
Nach Ablauf der Zinsbindung, also nach 5, 10, 15 oder mehr Jahren, muss die verbleibende Restschuld zu den dann aktuellen Marktzinsen neu finanziert werden. Das nennt sich Anschlussfinanzierung. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher als bei deiner ursprünglichen Finanzierung, steigt deine monatliche Rate. Je höher die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, desto größer dieses Risiko. Durch Sondertilgungen kannst du die Restschuld aktiv reduzieren. Die Anschlussfinanzierung kannst du im Anschlussfinanzierung Rechner frühzeitig durchplanen.
Das hängt von vielen Faktoren ab und lässt sich pauschal nicht beantworten. Der Immobilienrechner zeigt dir deinen maximalen Kaufpreis auf Basis deiner finanziellen Situation. Ob du damit ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte kaufen kannst, hängt aber vor allem von einem Faktor ab den kein Rechner abbilden kann: Lage, Lage, Lage.
Ein Budget von 350.000 Euro reicht in ländlichen Regionen Ostdeutschlands für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten. In München oder Hamburg bekommst du dafür kaum eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung. Der Immobilienrechner gibt dir also die finanzielle Obergrenze, der lokale Immobilienmarkt entscheidet dann welcher Immobilientyp in deiner Wunschlage realistisch ist.
Deshalb empfiehlt es sich parallel zur Budgetberechnung aktuelle Immobilienpreise in deiner Zielregion zu recherchieren und beides zusammen zu betrachten. Erst dann weißt du wirklich welche Art von Immobilie für dich in Frage kommt.
Das ist eine der häufigsten Situationen beim ersten Durchrechnen und kein Grund zur Frustration. Der Immobilienrechner zeigt dir direkt welche Stellschrauben du drehen kannst. Mehr Eigenkapital erhöht den Kaufpreis überproportional weil gleichzeitig die Beleihungsquote sinkt und du bessere Zinsen bekommst. Ein niedrigerer Sollzins, den du unter den erweiterten Einstellungen anpassen kannst, kann das Budget um mehrere zehntausend Euro verbessern. Auch die Wunschrate lässt sich nach oben anpassen wenn du bereit bist eine höhere monatliche Belastung zu tragen.
Weitere Möglichkeiten die du im Rechner direkt durchspielen kannst: Ein zweites Einkommen im Haushalt einrechnen, die Makler-Provision durch den Kauf ohne Makler einsparen oder ein Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer wählen. Manchmal reichen kleine Anpassungen um das Budget für die Wunschimmobilie zu erreichen. Verstelle einfach die Regler und sieh sofort welche Kombination für dich realistisch ist.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn es hängt stark von deiner persönlichen Situation, dem lokalen Immobilienmarkt und der weiteren Zinsentwicklung ab. Der Immobilienrechner hilft dir dabei die finanzielle Seite des Kaufs realistisch einzuschätzen: Wie hoch wäre deine monatliche Kreditrate im Vergleich zu deiner aktuellen Miete? Wie viel Eigenkapital brauchst du und wie lange müsstest du noch ansparen wenn es noch nicht reicht?
Als grobe Faustregel gilt: Wenn deine monatliche Kreditrate in einer ähnlichen Größenordnung wie deine Kaltmiete liegt und du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital decken kannst, spricht finanziell vieles für den Kauf. Denn jede Tilgungsrate baut Vermögen auf während Miete unwiederbringlich weg ist. Für eine detaillierte Gegenüberstellung von Miete und Kauf über mehrere Jahrzehnte empfiehlt sich der Mieten Kaufen Rechner.
