Grunderwerbsteuer berechnen Rechner für Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Im Rechner kannst du selbst die Grunderwerbsteuer berechnen und zwar exakt für deine Immobilie auf Basis des Kaufpreises und dein Bundesland auf Basis unterschiedlicher Steuersätze von 3,5 % bis 6,5 %. Der Rechner nutzt deinen eingegebenen Kaufpreis und kombiniert ihn mit dem gültigen Steuersatz des ausgewählten Bundeslandes. Sobald du beide Werte eingibst, wird automatisch die exakte Grunderwerbsteuer in Euro berechnet. Das Ergebnis ist sofort sichtbar, sodass du direkt erkennst, wie hoch dein Kostenblock allein für die Steuer ausfällt.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Steuersatz 6,5 Prozent → 32.500 Euro Grunderwerbsteuer.

Empfehlung: Gib den realistischen Kaufpreis ein, den du dem Verkäufer oder Makler nennen würdest. Nur so erhältst du ein realistisches Steuerergebnis. Bei getrenntem Kauf von Grundstück und Haus (als Neubau), trage nur den Wert des Grundstücks ein. Danach kannst du die Baufinanzierung im Baufinanzierungsrechner kalkulieren.

Ja, du solltest für die Berechnung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich den gesamten Kaufpreis inklusive Grundstück eingeben, denn die Grunderwerbsteuer bezieht sich normalerweise auf den Gesamtwert der Immobilie. Eine Ausnahme gibt es, wenn Grundstück und Haus separat gekauft werden. Dann unterliegt nur das Grundstück der Steuer. In der Praxis bedeutet dass, dass sich auf dem Grundstück noch keine Immobilie befindet und diese erst später gebaut wird.

Beispiel: Neubauprojekt mit Grundstück 220.000 Euro und Haus 300.000 Euro → Im Rechner trägst du nur die 220.000 Euro ein, sofern es keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Verkäufer des Neubaus (Bauträger) gibt.

Empfehlung: Wenn du mehrere Verträge unterschreibst, prüfe genau, welcher Teil steuerpflichtig ist, damit du keine falschen Werte kalkulierst.

Ja, die Berechnung der Grunderwerbsteuer eignet sich sowohl für Wohnungen und Häuser als auch für reine Grundstückskäufe. Entscheidend ist nur, dass du den Kaufpreis korrekt eingibst. Wenn du ein reines Grundstück kaufst, trägst du einfach den Grundstückspreis ein. Bei Neubauprojekten mit getrennten Verträgen für Grundstück und Haus gibst du ebenfalls nur den Grundstückspreis ein, da nur dieser steuerpflichtig ist.
Diese Trennung ist jedoch nur zulässig, wenn zwischen Verkäufer des Grundstücks und Errichter des Hauses keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung besteht. Andernfalls wertet das Finanzamt den Kauf als einheitlichen Erwerb und erhebt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Betrag.

Beispiel: Grundstück 200.000 Euro, Haus 300.000 Euro vom völlig unabhängigen Bauunternehmen → nur 200.000 Euro steuerpflichtig. Besteht jedoch eine Verbindung, können auch die 300.000 Euro für den Hausbau steuerpflichtig werden.

Empfehlung: Prüfe vor Kaufvertragsabschluss beim Notar oder Steuerberater, ob der Grundstücksverkäufer und der Hausanbieter wirtschaftlich unabhängig sind. Nur dann erkennt das Finanzamt die getrennte Besteuerung an und du kannst mehrere tausende Euros bei der Grunderwerbsteuer sparen.

Seit 2006 darf jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer selbst festlegen, weshalb die Steuersätze regional stark variieren, aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch kann ein Immobilienkauf je nach Standort mehrere tausend Euro mehr oder weniger kosten. Der Rechner übernimmt den passenden Satz automatisch, sobald du das Bundesland auswählst.

Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis sparst du allein durch den Standort Bayern vs. NRW über 15.000 Euro.

Empfehlung: Wenn du flexibel beim Wohnort bist, vergleiche mehrere Bundesländer hinsichtlich der Steuersätze für die Grunderwerbsteuer, denn das kann direkten Einfluss auf dein benötigtes Eigenkapital für die Baufinanzierung haben.

Der Rechner für Grunderwerbsteuer benötigt dein vollständiges Eigenkapital, um zu berechnen, wie viel Geld nach der Grunderwerbsteuer und allen weiteren Nebenkosten übrig bleibt. Dieses Rest-Eigenkapital entscheidet später über deine Beleihung und wirkt sich stark auf die Bauzinsen aus.

Beispiel: 150.000 Euro Eigenkapital – nach allen Nebenkosten bleiben 95000 Euro übrig.

Empfehlung: Gib immer den Gesamtbetrag ein, den du realistisch einplanst. Nur so erkennst du, ob du bei 80 oder sogar 60 Prozent Beleihung landest. Kalkuliere danach im Baufinanzierungsrechner deine Finanzierung grob durch.

Wenn die Nebenkosten höher sind als dein angegebenes Eigenkapital, zeigt dir der Rechner einen negativen Wert (bzw. rot markierten Wert) an. Das bedeutet, dass die Finanzierung in dieser Form nicht darstellbar ist, da Banken die Nebenkosten nicht mitfinanzieren.

Beispiel: 20.000 Euro Eigenkapital, Nebenkosten 38.000 Euro → Ergebnis -18.000 Euro.

Empfehlung: In diesem Fall musst du entweder mehr Eigenkapital einbringen, die Immobilie günstiger wählen oder über regionale Förderungen nachdenken.

Ja, wenn du die Grunderwerbsteuer berechnest, schätzt der Rechner automatisch die üblichen Kosten für Notar und Grundbuch. Diese liegen erfahrungsgemäß bei etwa 1 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Damit erhältst du eine vollständige Übersicht deiner erwartbaren Kaufnebenkosten.

Empfehlung: Diese Werte sind realistische Durchschnittswerte. Die finalen Kosten erfährst du beim Notar, liegen aber meist sehr nah an diesen Richtwerten. Wenn du detaillierte Aufschlüsselung haben möchtest, nutze dazu unseren Notarkostenrechner, der alle Kosten von Notar und Grundbuch im Detail beschreibt.

Der Rechner für Grunderwerbsteuer gibt dir zwar keine Finanzierungszusage, aber er zeigt dir sehr deutlich, ob dein Eigenkapital für die notwendigen Kaufnebenkosten ausreicht und wie viel Geld danach real für die Baufinanzierung bleibt. Dadurch bekommst du eine klare Orientierung, ob ein Immobilienkauf grundsätzlich machbar ist. Wenn nach Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und möglichen Maklerkosten kaum Eigenkapital übrig bleibt oder sogar ein negativer Betrag entsteht, wird die Finanzierung in der Regel schwierig oder meist nur über sehr hohe Bauzinsen.

Beispiel: Du gibst 140.000 Euro Eigenkapital ein und die Nebenkosten betragen insgesamt 58.000 Euro. Dann bleiben dir 82.000 Euro übrig. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro würdest du damit ungefähr auf 84 Prozent Beleihung kommen, was viele Banken noch finanzieren, aber zu höheren Zinsen führt, also wenn du die Beleihung unter 80 % drücken kannst.

Empfehlung: Nutze das verbleibende Eigenkapital und die angezeigte Beleihung als ersten Realitätscheck. Wenn du deutlich über 90 Prozent Beleihung landest, solltest du entweder Kaufpreis, Eigenkapital oder Nebenkosten optimieren, bevor du eine Finanzierung anfragst. Eventuell solltest du auch nach einer günstigeren Immobilie suchen, die zu deinen finanziell passt. Du kannst die Finanzierung der potenzielle Immobilie im Baufinanzierungsrechner überprüfen, wie viel monatliche Rate du dir leisten kannst.

Da die Grunderwerbsteuer normalerweise vollständig aus Eigenkapital gezahlt werden muss, sinkt dein für die Finanzierung verfügbares Eigenkapital direkt. Dadurch steigt die Beleihung und damit meist auch der Zinssatz für die Baufinanzierung. Je mehr Eigenkapital nach der Steuer übrig bleibt, desto bessere Bauzinsen sind durch die Bank möglich und desto günstiger wird die Finanzierung.

Beispiel: Angenommen, du hast 120.000 Euro Eigenkapital und planst den Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro.
Fallen 32.500 Euro Grunderwerbsteuer an, sinkt dein verfügbares Eigenkapital für die Finanzierung auf 87.500 Euro. Finanzierst du dann 412.500 Euro (500.000 Euro Kaufpreis minus 87.500 Euro Eigenkapital), liegst du bei rund 82,5 Prozent Beleihung. Ohne diese Steuer würdest du dagegen 467.500 Euro Eigenkapital haben können und wärst bei deutlich unter 80 Prozent.

Empfehlung: Nutze das Ergebnis, um früh zu prüfen, ob deine Beleihung unter kritische Schwellen von 80 oder 60 Prozent fällt. Prüfe im Annuitätendarlehen Rechner, wie viel Finanzierung du dir leisten kannst.

Die Grunderwerbsteuer gehört wie Notar und Grundbuch zu den Kaufnebenkosten und erhöht den Wert der Immobilie nicht. Sie fließt deshalb nicht in den Beleihungswert ein, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Aus diesem Grund verlangen Banken in der Regel, dass du diese Kosten selbst aus deinem Eigenkapital bezahlst.

Beispiele: Kaufpreis der Immobilie 500.000 Euro. Die Bank finanziert bei 80 Prozent Beleihung typischerweise 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer von zum Beispiel 32.500 Euro sowie Notar und Grundbuch musst du dann zusätzlich aus Eigenkapital zahlen. Bei Immobilien zur Kapitalanlage gab und gibt es Fälle, in denen Banken auch eine 100 Prozent Finanzierung oder in Zeiten sehr niedriger Zinsen sogar eine 110 Prozent Finanzierung angeboten haben. Das bedeutet, dass nicht nur der komplette Kaufpreis, sondern teilweise auch ein Teil der Nebenkosten mitfinanziert wurde. Solche Modelle sind aber eher die Ausnahme, oft mit strengeren Vorgaben, höheren Zinsen oder zusätzlichen Sicherheiten sowie sehr guter Bonität des Kreditnehmers verbunden.

Empfehlung: Plane beim Grunderwerbsteuer berechnen und die übrigen Nebenkosten trotzdem so, als müsstest du sie vollständig aus Eigenkapital zahlen. Wenn eine Bank dir später eine höhere Finanzierung anbietet, ist das ein Bonus. Verlassen solltest du dich darauf aber nicht.

Die Ergebnisse aus dem Grunderwerbsteuer Rechner sind die Basis für deine weitere Planung eines anstehenden Immobilienkaufes oder einer anstehenden Baufinanzierung. Vor allem der Wert „Eigenkapital nach Nebenkosten“ und die angezeigte Beleihung kannst du direkt in andere Finanzierungsrechner übernehmen. Baufinanzierungsrechner: Um Monatsrate, Zinsen und Gesamtkosten deiner Finanzierung zu berechnen. Nebenkostenrechner: Für eine vollständige Übersicht aller Kaufnebenkosten. Notarkostenrechner: Für eine genaue Schätzung der Notar- und Grundbuchkosten. Budgetrechner: Um zu prüfen, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Nutze die Rechner nacheinander und nimm dir etwas Zeit. Halte dich auch an unser Guide "Baufinanzierung in 3 Schritten". So entsteht ein vollständiges Bild deiner finanziellen Situation, und du erkennst frühzeitig, ob dein Immobilienkauf realistisch, zu knapp kalkuliert oder sogar komfortabel machbar ist.