Prolongation Baufinanzierung als Anschlussfinanzierung bei der Hausbank verlängern
Die Prolongation ist neben der Umschuldung und dem Forward Darlehen eine einfache Möglichkeit deine Anschlussfinanzierung bei der aktuellen Bank oder Sparkasse fortzusetzen, um das Darlehen für dein Haus oder deine Wohnung weiter zurückzuzahlen. Du verlängerst bestehende Vereinbarungen ohne kompletten Kreditwechsel oder Notarkosten und kannst deine Zinskosten besser planen.
Wenn bei der Baufinanzierung die Zinsbindung von zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahren bald ausläuft, stellst du dir viele Fragen. Was passiert danach und wie findest du gute Konditionen für die anschliessende Finanzierung, um die Restschuld weiter zu tilgen? Und wie vermeidest du teure Fehler bei der Folge-Finanzierung?
In diesem Artikel erfährst du verständlich wie Prolongation funktioniert worauf du achten musst, wie du clever verhandelst und ob du durch die Prolongation die besten Bauzinsen am Markt erhältst.
Prolongation in Kürze
- Prolongation ist eine Variante der Anschlussfinanzierung bei Immobilienfinanzierungen
- Verlängerung der aktuellen Baufinanzierung mit gleichen oder neuen Konditionen bei deiner Hausbank oder Sparkasse
- Kein Kreditwechsel nötig du nutzt bestehenden Vertrag weiter und sparst Notarkosten
- Vorbereitung mindestens 6 Monate vor Ablauf sichert bessere Angebote für Bauzinsen
- Vergleiche unbedingt das Prolongationsangebot deiner Bank oder Sparkasse mit weiteren Zinsangeboten am Markt
Prolongation: Ablauf in 3 Schritten
Der Ablauf einer Prolongation ist grundsätzlich überschaubar und lässt sich auf wenige Kernschritte reduzieren. Damit du schnell ein Gefühl dafür bekommst, wie die Verlängerung deiner Anschlussfinanzierung abläuft, findest du hier zunächst die Prolongation in drei Schritten zusammengefasst.
Wenn du tiefer einsteigen möchtest und wissen willst, worauf es im Detail ankommt, findest du weiter unten auf dieser Seite eine ausführliche Schritt für Schritt Anleitung mit sieben Schritten. Dort ist der gesamte Ablauf von der ersten Vorbereitung bis zum Start der neuen Zinsphase ausführlich erklärt.
1. Prolongation anfragen
Frage zuerst bei deiner Hausbank oder Sparkasse an, dass diese dir ein Angebot für eine Verlängerung der Baufinanzierung (= Prolongation) zu gleichen, ähnlichen oder sogar besseren Konditionen erstellt. Mache das bereits mehrere Monate bevor die Sollzinsbindung deiner aktuellen Baufinanzierung endet.
2. Prolongation vergleichen
Das Prolongationsangebot deiner aktuellen Bank oder Sparkasse ist die Grundlage für die weitere Prüfung, ob das Angebot im Vergleich zu anderen Bauzinsen am Markt attraktiv ist oder nicht. Nutze dafür unseren Baufinanzierungsrechner, Anschlussfinanzierung Rechner, vereinbare direkt ein kostenloses Beratungsgespräch oder informiere dich zu den besten Anbietern für einen unabhängigen Baufinanzierung Vergleich:
3. Entscheidung: Prolongation oder Umschuldung (Finanzierung über andere Bank)
Entscheide dich bei der Prolongation für das Angebot, welches zu deinen persönlichen Anforderungen am besten passt. Das kann die aktuelle Bank sein oder eine andere. Achte bei der Anschlussfinanzierung nicht nur auf einen niedrigen Zinssatz, sondern auch auf flexible Vertragsgestaltung wie kostenlose Sondertilgung, Tilgungspause oder Tilgungssatzwechsel.
Was bedeutet Prolongation bei der Anschlussfinanzierung?
Was ist eine Prolongation bei einem Immobilienkredit?
Die Prolongation ist die Verlängerung deiner Anschlussfinanzierung bei derselben Bank oder Sparkasse. Deine ursprüngliche Zinsbindung läuft aus und statt das Darlehen für die Eigentumswohnung oder das Eigenheim zu wechseln schließt du mit deiner aktuellen Bank einen neuen Zinssatz für die verbleibende Restschuld ab. Es handelt sich also nicht um einen neuen Immobilienkredit sondern um eine Fortführung deines bestehenden Baudarlehens. Besonders häufig wird die Prolongation von Hausbanken und Sparkassen angeboten bei denen das Darlehen bereits viele Jahre problemlos läuft.
Wann kommt eine Prolongation überhaupt infrage?
Eine Prolongation kommt für dich infrage, sobald die Zinsbindung deines Baukredits endet. Meist meldet sich deine Hausbank, Bank oder Sparkasse schon frühzeitig, oft etwa sechs bis zwölf Monate vor Ende der Sollzinsbindung. Das kann genauso ein Einfamilienhaus sein wie ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung.
Ob du in Berlin Prenzlauer Berg ein Altbauhaus finanzierst, in München Schwabing eine Wohnung gekauft hast oder im Umland von Leipzig ein Neubau Einfamilienhaus gebaut hast, ist dabei zweitrangig. Entscheidend sind zwei Punkte:
- Wie hoch ist deine Restschuld der laufenden Baufinanzierung?
- Wann läuft die Zinsbindung (Sollzinsbindung) für das Darlehen aus?
Genau an diesem Zeitpunkt setzt die Prolongation an, weil du dann die Konditionen für die verbleibende Finanzierung neu festlegst.
Bei welchen Banken ist die Prolongation üblich?
Prolongationen werden von nahezu allen Banktypen in Deutschland angeboten. Dazu zählen Sparkassen, PSD-Banken ebenso wie Volksbanken und Raiffeisenbanken. Auch private Direktbanken und Großbanken wie Deutsche Bank, Commerzbank oder HypoVereinsbank (Unicredit) arbeiten regelmäßig mit Prolongationsangeboten. Zusätzlich bieten Direktbanken und Online Banken wie die ING, DKB oder Comdirect spezielle Prolongationen für bestehende Baufinanzierungen an. Gleiches gilt für Bausparkassen und spezialisierte Baufinanzierer. Die Konditionen unterscheiden sich jedoch teils deutlich je nach Institut und Region.
Für wen eignet sich Prolongation besonders?
Die Prolongation wird häufig von Eigennutzern gewählt die ihr Haus oder ihre Wohnung langfristig halten möchten. Familien mit Einfamilienhaus im Speckgürtel von Hamburg oder Frankfurt greifen ebenso darauf zurück wie Selbstständige mit stabilen Einnahmen oder ältere Eigentümer kurz vor der Restschuldphase.
Auch Kapitalanleger mit vermieteter Wohnung nutzen Prolongationen gern, wenn der Verwaltungsaufwand gering bleiben soll und die Finanzierung unkompliziert verlängert werden kann sowie eine dauerhaft Geschäftsbeziehung zur Bank oder Sparkasse gepflegt werden soll. Das ist vor allem dann der Fall, wenn du bereits mehrere Immobilien bei ein oder derselben Bank oder Sparkasse finanziert hast.
Was ändert sich bei einer Prolongation und was bleibt gleich?
Bei der Prolongation ändert sich in der Regel nur der Zinssatz und die neue Zinsbindungsdauer (Sollzinsbindung). Die Grundschuld bleibt bestehen und ein Notartermin ist meist nicht erforderlich. Auch die Bankverbindung und der Zahlungsablauf bleiben unverändert.
Neu verhandelt werden können außerdem Punkte wie Tilgungssatz, Sondertilgung oder die Laufzeit. Genau hier lohnt es sich genauer hinzuschauen. Denn du entscheidest damit nicht nur über die Monatsrate, sondern auch darüber, wie schnell du schuldenfrei bist und wie flexibel du in den nächsten Jahren bleibst.
Trotzdem solltest du diese Konditionen nicht einfach übernehmen, sondern sie am Markt spiegeln. Hol dir Vergleichsangebote von anderen Banken und gerne auch von einer anderen Sparkasse oder Genossenschaftsbank ein. Schon ein kleiner Zinsunterschied kann sich bei einer Restschuld von 150.000 oder 300.000 Euro schnell in spürbaren Mehrkosten ausdrücken. Für den Vergleich der Prolongation stehen dir verschiedene Alternativen zur Verfügung:
Prolongation berechnen
Mit dem Anschlussfinanzierung Rechner kannst du in kurzer Zeit abschätzen, wie sich eine Prolongation bei deiner Hausbank oder Sparkasse auf deine monatliche Rate und die Restschuld auswirkt. Du kannst unterschiedliche Zinsbindungen durchspielen und sehen, wie sich Änderungen bei Tilgung und Zinssatz über die Laufzeit auswirken. So bekommst du ein realistisches Gefühl dafür, ob das Prolongationsangebot deiner Bank zu deinem Budget passt und wie viel Spielraum du bei der Anschlussfinanzierung hast.
Wie läuft die Prolongation bei der Bank oder Sparkasse im Detail ab?
Wann meldet sich die Bank und wann solltest du selbst aktiv werden?
In vielen Fällen kommt das Prolongationsangebot automatisch per Post, im Online Banking oder über deinen Berater. Typisch ist ein Zeitfenster von zwölf bis sechs Monaten vor dem Ende der Zinsbindung. Verlass dich aber nicht darauf, dass es immer früh genug passiert. Wenn du das Datum kennst, geh selbst aktiv auf deine Hausbank zu. Spätestens neun Monate vorher ist ein guter Zeitpunkt, die Bank zu kontaktieren, um nach einem Angebot zu bitten. Dann hast du Ruhe für Vergleichsangebote und gerätst nicht in Zeitdruck.
Wie ist der typische Ablauf bei der Prolongation?
Der Prozess ist meist unkompliziert. Du bekommst ein Angebot mit Zinssatz, Zinsbindung und einer neuen Rate. Danach folgt oft ein kurzes Gespräch, telefonisch, per Video oder in der Filiale. Wenn du dich einigst, unterschreibst du die Prolongationsvereinbarung. Viele Banken lösen das heute komplett digital. Die bestehende Finanzierung läuft nahtlos weiter. Es gibt keinen Darlehenswechsel und meistens keine neue Grundschuld.
Die 7 Schritte der Prolongation kurz
- Ende der Zinsbindung prüfen der aktuellen Baufinanzierung und Termin festhalten
- Prolongationsangebot von Hausbank oder Sparkasse anfordern
- Angebot in Ruhe prüfen und verstehen
- Vergleichsangebote anderer Banken einholen
- Konditionen mit der eigenen Bank nachverhandeln
- Entscheidung treffen und Prolongation unterschreiben
- Reibungsloser Übergang in die neue Zinsphase der Anschlussfinanzierung
| Schritte Prolongation | Was du machst | Ziel | Hinweise |
|---|---|---|---|
| 1 | Zinsbindung prüfen und Datum notieren | Klarheit über den Zeitrahmen der notwendigen Anschlussfinanzierung | Am besten zwölf bis sechs Monate vor Ablauf starten |
| 2 | Prolongationsangebot anfordern | Konkrete Konditionen für den Folgefinanzierung erhalten | Schriftliches Angebot verlangen |
| 3 | Angebot analysieren | Volle Transparenz über Kosten (Bauzinsen und Flexibilität des Vertrages) | Auf Sollzins, Effektivzins, Rate und Tilgung achten |
| 4 | Angebote anderer Banken vergleichen | Marktvergleich herstellen über kostenlose Beratungsgespräche bei profesionellen Baufinanzierungsvermittlern | Direktbanken, große Filialbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken einbeziehen |
| 5 | Nachverhandeln mit der Hausbank | Bessere Konditionen für Bauzinsen und Vertragsflexibilität erzielen | Vergleichsangebote von anderen Banken oder Sparkassen als Argument nutzen |
| 6 | Prolongation abschließen | Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung schaffen | Oft digital und ohne Notar möglich |
| 7 | Neue Zinsphase starten | Nahtloser Übergang in die Anschlussfinanzierung | Zahlungsablauf bleibt meist unverändert |
Welche Unterlagen werden für die Prolongation benötigt?
Bei vielen Prolongationen will die Bank nur wenige Informationen, weil sie dich bereits kennt. Häufig reicht die Bestätigung deiner aktuellen Einkommenssituation. Bei Angestellten sind das oft Gehaltsnachweise, bei Selbstständigen und Unternehmern zum Beispiel aktuelle BWA, Jahresabschlüsse und Steuerbescheide. Manche Institute fragen zusätzlich nach einer Selbstauskunft oder einem aktuellen Objektwert. Gerade wenn die Restschuld hoch ist oder sich dein Einkommen verändert hat, kann die Prüfung etwas umfangreicher ausfallen.
| Prüfpunkte bei der Prolongation | Angestellte und Beamte | Selbstständige und Unternehmer |
|---|---|---|
| Einkommensnachweis | Aktuelle Gehaltsabrechnungen meist die letzten ein bis drei Monate | Aktuelle BWA sowie betriebswirtschaftliche Auswertung |
| Einkommensstabilität | Unbefristeter Arbeitsvertrag oder Beamtenstatus auf Lebenszeit | Entwicklung der Gewinne über mehrere Jahre |
| Zusätzliche Einkommensquellen | Boni Weihnachtsgeld Zulagen oder Mieteinnahmen | Private Entnahmen Geschäftsführergehalt Ausschüttungen |
| Steuerliche Unterlagen | In der Regel nicht erforderlich | Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre |
| Vermögenssituation | Meist nur Selbstauskunft | Selbstauskunft oft detaillierter inklusive Rücklagen |
| Objektbewertung | Häufig keine neue Bewertung notwendig | Teilweise aktueller Objektwert oder Kurzgutachten |
| Bonitätsprüfung | Schufa Abfrage meist standardmäßig | Schufa Abfrage plus erweiterte wirtschaftliche Prüfung |
| Prüfungsumfang | Meist schlank und schnell | Häufig umfangreicher und zeitintensiver |
| Typische Dauer | Oft wenige Tage | Kann mehrere Wochen dauern je nach Unterlagen |
Gerade bei Angestellten und Beamten ist die Prolongation oft sehr unkompliziert, weil Einkommen und Beschäftigungsverhältnis gut planbar sind. Bei Selbstständigen und Unternehmern schauen Banken genauer hin. Vor allem dann, wenn sich die Einkommenssituation verändert hat oder die Restschuld noch hoch ist. Eine gute Vorbereitung spart hier Zeit und erhöht die Chancen auf attraktive Konditionen bei den Bauzinsen.
Welche Vertragsdetails kannst du bei der Prolongation verhandeln?
Auch wenn die Prolongation auf den ersten Blick wie eine reine Zinsverlängerung wirkt, gibt es mehrere Stellschrauben, die du aktiv verhandeln kannst. Gerade hier liegen oft die größten Unterschiede zwischen einem durchschnittlichen und einem wirklich guten Angebot.
Zinssatz und Zinsbindungsdauer
Der wichtigste Punkt ist natürlich der Zinssatz. Banken schlagen bei Prolongationen häufig einen Sicherheitsaufschlag auf, weil sie davon ausgehen, dass viele Kunden nicht vergleichen. Du kannst Zinsbindungen von fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren wählen.
Beispiele: Wenn deine Restschuld seit der Erstfinanzierung deutlich gesunken ist, etwa von 350.000 auf 220.000 Euro, verbessert sich der Beleihungsauslauf. Das rechtfertigt einen niedrigeren Zinssatz bei der Prolongation. Läuft deine aktuelle Zinsbindung in einer Phase steigender Zinsen aus, kann eine längere Zinsbindung sinnvoll sein, um Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung zu schaffen.
Tilgungssatz und Monatsrate
Bei der Prolongation kannst du meist auch den Tilgungssatz neu festlegen. Das beeinflusst direkt deine Monatsrate und die Geschwindigkeit der Rückzahlung.
Beispiele: Wenn dein Einkommen seit dem Abschluss der Erstfinanzierung gestiegen ist, kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein, um die Restschuld bis zur nächsten Anschlussfinanzierung deutlich zu reduzieren. Wenn du dagegen kurz vor der Prolongation größere Ausgaben planst, kann eine niedrigere Anfangstilgung helfen, die monatliche Belastung zu senken, ohne die Bank zu wechseln.
Sondertilgungen
Sondertilgungsrechte sind besonders wichtig, wenn du mit unregelmäßigen Einnahmen rechnest oder Bonuszahlungen erhältst. Üblich sind fünf bis zehn Prozent der Restschuld pro Jahr.
Beispiele: Wer bei der Anschlussfinanzierung regelmäßig größere Beträge zurückzahlen möchte, sollte bei der Prolongation mindestens fünf oder besser zehn Prozent Sondertilgung vereinbaren. Fehlt diese Option, lassen sich außerplanmäßige Rückzahlungen oft nur mit Vorfälligkeitsentschädigung umsetzen.
Tilgungssatzwechsel und Flexibilität
Manche Banken erlauben während der Zinsbindung einen oder mehrere Tilgungssatzwechsel. Das ist sinnvoll, wenn sich deine Lebenssituation ändert, etwa durch Elternzeit, Jobwechsel oder den Wechsel von Teilzeit zurück in Vollzeit.
Beispiele: Bei einer Prolongation mit langer Zinsbindung kann ein Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein, um die Rate später an ein verändertes Budget anzupassen. Ohne diese Option bleibt die Rate während der gesamten Anschlussfinanzierung fix, selbst wenn sich Einkommen oder Ausgaben deutlich ändern.
Laufzeit und Restschuldplanung
Auch wenn die Zinsbindung festgelegt ist, kannst du mit der Bank über die geplante Gesamtlaufzeit sprechen. Ziel ist oft, die Restschuld zum nächsten Zinsbindungsende möglichst niedrig zu halten. Ein Eigentümer einer Doppelhaushälfte im Ruhrgebiet plant bewusst eine höhere Tilgung, um beim nächsten Schritt mehr Verhandlungsspielraum zu haben.
Weitere Vertragsdetails im Blick behalten
Je nach Bank lassen sich auch Details wie Ratenanpassungen, Zahlungspausen in Ausnahmesituationen oder die Kombination mit Modernisierungsbausteinen besprechen. Nicht jede Bank bietet alles an, aber fragen lohnt sich fast immer.
Beispiele: Wenn du deine Anschlussfinanzierung langfristig planst, können flexible Zahlungsmodalitäten helfen, die Finanzierung stabil zu halten. Diese Details fallen oft erst bei genauer Prüfung des Prolongationsangebots auf, haben aber über Jahre hinweg spürbare Auswirkungen.
Fazit
Bei der Prolongation deiner Anschlussfinanzierung wird nicht nur ein neuer Zinssatz festgelegt. Du kannst meist auch Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und wichtige Flexibilitäten verhandeln. Genau deshalb lohnt es sich, das Angebot deiner Hausbank nicht einfach als gegeben zu akzeptieren, sondern die Konditionen aktiv zu prüfen und mit dem Markt zu vergleichen. Schon kleine Unterschiede beim Zins oder bei den Optionen wirken sich über Jahre deutlich auf Rate, Restschuld und Gesamtkosten aus.
Was bleibt gleich und warum ist die Prolongation so bequem?
Bei der Prolongation bleibst du bei deiner bisherigen Bank oder Sparkasse. Genau das macht sie so unkompliziert. Es findet kein echter Kreditwechsel statt, sondern eine Vertragsverlängerung für die Restschuld. Dadurch bleiben viele Dinge, die bei einer Umschuldung Aufwand verursachen, einfach wie sie sind.
Was ändert sich bei der Prolongation nicht?
Die Grundschuld im Grundbuch bleibt meist bestehen, weil das Kreditinstitut nicht wechselt. Damit entfällt in vielen Fällen der Gang zum Notar und auch das Thema Grundbuchumschreibung. Du behältst außerdem deine bestehende Kontoverbindung und den Zahlungsablauf. Die monatliche Rate wird weiterhin automatisch abgebucht, nur die Höhe kann sich durch den neuen Zinssatz und die neue Tilgung ändern. Auch der Ansprechpartner und die Abläufe im Online Banking bleiben oft identisch. Für viele ist das ein echter Komfortfaktor, weil sie nichts neu einrichten müssen.
Warum ist die Prolongation für die Bank und dich schneller?
Deine Hausbank kennt dich bereits. Sie hat den bisherigen Verlauf der Finanzierung, sieht deine Zahlungshistorie und hat viele Daten schon im System. Deshalb ist die Prüfung bei der Prolongation häufig schlanker als bei einer kompletten Anschlussfinanzierung mit Bankenwechsel. Gerade bei stabiler Einkommenssituation und überschaubarer Restschuld kann die Verlängerung schnell entschieden werden. Das spart Zeit und reduziert den Papierkram.
Worauf sollte ich bei der Prolongation noch achten?
Bequem heißt nicht automatisch günstig. Viele Prolongationsangebote sind eher Standardkonditionen und enthalten nicht automatisch das beste, was am Markt möglich ist. Genau weil der Ablauf so einfach ist, unterschreiben viele zu schnell. Sinnvoll ist deshalb, die Prolongation als bequemen Weg zu sehen, aber die Konditionen trotzdem aktiv zu prüfen und mit Vergleichsangeboten anderer Banken zu spiegeln. So nutzt du den Komfort, ohne beim Zins oder bei der Flexibilität Geld zu verschenken
Checkliste: Angebot für Prolongation richtig prüfen
Eine Prolongation läuft zwar deutlich einfacher ab als ein kompletter Bankenwechsel, trotzdem solltest du strukturiert vorgehen. Mit einer klaren zeitlichen Planung vermeidest du Stress, behältst die Kontrolle über die Konditionen und sicherst dir die besten Optionen für deine Anschlussfinanzierung. Die folgende Checkliste hilft dir dabei, nichts Wichtiges zu übersehen und jeden Schritt zum richtigen Zeitpunkt anzugehen.
Wie prüfe ich das Prolongationsangebot richtig?
Wenn dir deine Hausbank oder Sparkasse ein Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung schickt, wirkt vieles auf den ersten Blick klar. Zinssatz, Zinsbindung, neue Rate, fertig. In der Praxis steckt die Musik aber in den Details. Ein Angebot kann auf dem Papier günstig aussehen und trotzdem unflexibel sein oder dich langfristig mehr kosten, als du erwartest. Darum solltest du es wie ein kleines Prüfprotokoll behandeln.
Welche Zahlen du unbedingt prüfen musst
Der wichtigste Startpunkt ist der Vergleich von Sollzins und effektivem Jahreszins. Der Sollzins ist der reine Zinssatz, der effektive Jahreszins zeigt dir die Gesamtkosten unter Berücksichtigung typischer Nebenkonditionen. Bei Prolongationen sind die Nebenkosten oft gering, trotzdem lohnt der Blick, weil Banken Konditionen unterschiedlich darstellen.
Danach kommen Rate, Tilgung und Restschuld. Prüfe, ob die neue Monatsrate realistisch in dein Budget passt und ob die Tilgung hoch genug ist, damit deine Restschuld zum nächsten Zinsbindungsende nicht unnötig groß bleibt. Genau hier verlieren viele Geld, weil sie einfach die Standardtilgung übernehmen.
Zinsbindung passend wählen statt nur auf den niedrigsten Zins zu schauen
Die Zinsbindung ist kein reiner Preisvergleich. Eine kurze Zinsbindung kann günstiger wirken, erhöht aber das Zinsänderungsrisiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Eine lange Zinsbindung kostet manchmal etwas mehr, bringt aber Planungssicherheit. Entscheidend ist, wie du in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren dastehen willst, auch mit Blick auf Restschuld und Lebensplanung.
Vertragsdetails, die oft übersehen werden
Bei Prolongationen sind Flexibilitätsklauseln besonders wichtig, weil du sonst jahrelang an eine starre Finanzierung gebunden bist. Achte auf Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und die Möglichkeit, die Rate anzupassen. Diese Punkte sind oft mehr wert als ein minimal besserer Zinssatz, weil sie dir Handlungsspielraum geben.
Marktvergleich als Pflicht, nicht als Bonus
Selbst wenn du am Ende bei deiner Hausbank bleibst, solltest du dir Vergleichsangebote holen. Das ist der einfachste Weg, um zu prüfen, ob dein Prolongationszins marktgerecht ist. Zusätzlich stärkst du damit deine Verhandlungsposition, weil du nicht nur ein Bauchgefühl hast, sondern konkrete Zahlen.
Checkliste: Angebot für Prolongation richtig prüfen
Vor- und Nachteile der Prolongation
Die Prolongation ist bei der Anschlussfinanzierung vor allem deshalb beliebt, weil sie bequem ist. Du bleibst bei deiner Hausbank oder Sparkasse, der Prozess ist meist schlank und die Finanzierung läuft ohne Brüche weiter. Das sind klare Vorteile. Gleichzeitig hat die Prolongation typische Nachteile, die viele erst später merken. Häufig sind die Zinsen im ersten Angebot nicht die besten am Markt und wichtige Vertragsdetails sind eher Standard statt optimal. Deshalb lohnt sich ein ehrlicher Blick auf beide Seiten, bevor du unterschreibst.
Vorteile
- Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank oder Sparkasse ohne Kreditwechsel
- Meist wenig Papierkram, weil viele Daten bereits vorliegen
- Grundschuld bleibt in der Regel bestehen, häufig kein Notartermin nötig
- Schnelle Abwicklung, oft digital über Online Banking oder per Post möglich
- Keine Umstellung der Kontoverbindung, Zahlung läuft wie gewohnt weiter
- Gute Planbarkeit, weil du frühzeitig eine neue Zinsbindung festlegen kannst
Nachteile
- Prolongationszinsen sind häufig höher als Angebote bei einem Bankwechsel
- Standardangebote enthalten nicht automatisch die besten Konditionen
- Verhandlungsspielraum wird oft erst mit Vergleichsangeboten wirklich genutzt
- Weniger Wettbewerb, dadurch sinkt der Druck für die Bank, dir Top Zinsen zu geben
- Flexibilitäten wie Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel sind nicht immer optimal geregelt
- Gefahr, zu schnell zu unterschreiben und den Markt nicht zu prüfen
Was sind typische Fehler bei der Prolongation und wie vermeidest du diese?
Die Prolongation ist bequem, aber genau das führt häufig zu Fehlentscheidungen. Weil kein Bankwechsel nötig ist, wird sie oft nicht als vollwertige Anschlussfinanzierung wahrgenommen. Dabei wirken sich auch hier Zins, Tilgung und Vertragsdetails über viele Jahre aus. Die folgenden Fehler treten besonders häufig auf und lassen sich mit der richtigen Vorbereitung vermeiden.
Prolongationsangebot ungeprüft akzeptieren
Viele Kreditnehmer übernehmen das erste Prolongationsangebot ihrer Hausbank oder Sparkasse, ohne es kritisch zu prüfen. Banken kalkulieren Prolongationen häufig konservativ, weil sie davon ausgehen, dass Kunden aus Bequemlichkeit bleiben.
Bei Einfamilienhäusern im Umland von München, Hamburg oder Stuttgart kann schon ein geringfügig höherer Zinssatz bei hoher Restschuld zu erheblichen Mehrkosten führen. Auch Eigentümer von Eigentumswohnungen in Berlin, Frankfurt oder Köln unterschreiben Angebote teilweise direkt im Online Banking, ohne sie mit dem Markt zu vergleichen.
Vermeidung: Immer Vergleichsangebote anderer Banken einholen und das Prolongationsangebot daran messen.
Angebot für Prolongation nicht mit anderen Angeboten vergleichen
Ein besonders teurer Fehler ist, das Prolongationsangebot der Hausbank oder Sparkasse nicht mit dem Markt zu vergleichen. Viele denken, die bestehende Bank wird schon faire Konditionen anbieten, weil man sich kennt und die Finanzierung jahrelang reibungslos lief. Genau darauf verlassen sich Banken oft. Prolongationsangebote sind nicht automatisch Bestangebote, sondern häufig Standardkonditionen.
Wenn du keine Vergleichsangebote einholst, fehlt dir jede Grundlage für eine echte Bewertung. Du weißt dann nicht, ob der Zinssatz marktgerecht ist, ob andere Banken bessere Zinsen bieten oder ob du bei gleicher Rate schneller tilgen könntest. Das gilt bei der Anschlussfinanzierung besonders, weil selbst geringe Zinsunterschiede bei einer hohen Restschuld über zehn oder fünfzehn Jahre schnell mehrere tausend Euro ausmachen können.
Vermeidung: Hol dir frühzeitig Vergleichsangebote ein, mindestens von einer Direktbank, einer Genossenschaftsbank und einer weiteren Sparkasse oder Regionalbank. Selbst wenn du am Ende bei deiner Hausbank prolongierst, hast du damit eine klare Verhandlungsbasis und kannst die Konditionen oft spürbar verbessern. Bei einem unabhängigen Vergleich von Finanzierungsangeboten für eine Anschlussfinanzierung kannst du auf die Kompetenz von professionellen Baufinanzierungsvermittlern wie Dr. Klein, Baufi24 oder Interhyp zurückgreifen. Hier findest du die Optionen in der Übersicht:
Zu spät aktiv werden und unter Zeitdruck entscheiden
Ein weiterer häufiger Fehler ist, sich zu spät um die Prolongation zu kümmern. Wer erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung reagiert, verliert Verhandlungsspielraum und Entscheidungsfreiheit.
Bei Reihenhäusern in Nordrhein Westfalen oder Doppelhaushälften im Rhein Main Gebiet zeigt sich oft, dass Vergleichsangebote nicht mehr rechtzeitig eingeholt werden können, wenn zusätzliche Unterlagen benötigt werden.
Vermeidung: Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung beginnen.
Nur auf den Zinssatz schauen und Vertragsdetails ignorieren
Ein niedriger Zinssatz wirkt attraktiv, sagt aber wenig über die Qualität der Anschlussfinanzierung aus. Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Anpassungsmöglichkeiten sind bei der Prolongation oft entscheidender als ein paar Hundertstel Prozent Zins.
Eigentümer älterer Einfamilienhäuser in Niedersachsen oder Schleswig Holstein stellen häufig erst später fest, dass geplante Modernisierungen kaum möglich sind, weil Sondertilgungen oder flexible Tilgungen fehlen. Kapitalanleger mit Wohnungen im Ruhrgebiet übersehen oft, dass starre Verträge die langfristige Wirtschaftlichkeit verschlechtern.
Vermeidung: Den gesamten Vertrag prüfen und Flexibilität genauso bewerten wie den Zinssatz.
Unpassende Zinsbindung wählen
Die Wahl der Zinsbindung beeinflusst die Anschlussfinanzierung stärker als viele denken. Zu kurze Laufzeiten erhöhen das Zinsrisiko, zu lange binden unnötig Kapital.
Bei Eigentumswohnungen in hochpreisigen Städten wie München oder Frankfurt werden aus Sicherheitsdenken oft sehr lange Zinsbindungen gewählt, obwohl ein Verkauf oder eine Umschichtung geplant ist. Umgekehrt wählen Käufer von Einfamilienhäusern im Raum Leipzig oder Dresden kurze Bindungen, weil sie günstiger erscheinen, und geraten beim nächsten Ablauf wieder unter Druck.
Vermeidung: Zinsbindung an Restschuld, Planung und Risikobereitschaft ausrichten.
Tilgung falsch festlegen und Restschuld unterschätzen
Der Tilgungssatz entscheidet darüber, wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung ist. Eine zu niedrige Tilgung wirkt kurzfristig angenehm, verschiebt das Problem aber in die Zukunft.
Bei Reihenhäusern in Städten wie Bremen oder Hannover wird häufig die Standardtilgung von zwei Prozent übernommen, obwohl das Budget mehr zulassen würde. Bei größeren Einfamilienhäusern im Berliner Speckgürtel bleibt die Restschuld dadurch unnötig hoch, was spätere Anschlussfinanzierungen verteuert.
Vermeidung: Tilgung realistisch ansetzen und die Restschuldentwicklung über die gesamte Zinsbindung berechnen.
Flexibilität bei Lebensveränderungen unterschätzen
Viele Verträge sind starr und lassen kaum Anpassungen zu. Bei einer Prolongation wird das oft erst später problematisch.
Bei Familien mit Einfamilienhaus in Wachstumsregionen wie dem Umland von Berlin oder München ändern sich Einkommen und Ausgaben häufig. Ohne Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsoptionen lässt sich darauf nur schwer reagieren.
Vermeidung: Flexibilitätsklauseln gezielt ansprechen und vertraglich absichern.
FAQs – Häufige Fragen & Antworten zur Prolongation
Bin ich verpflichtet, das Prolongationsangebot meiner Hausbank anzunehmen?
Ein Prolongationsangebot deiner Hausbank oder Sparkasse ist in der Regel unverbindlich, solange du es nicht unterschreibst. Es ist also eher ein Vorschlag für deine Anschlussfinanzierung als eine Pflichtentscheidung. Viele Institute setzen zwar Fristen, damit du dich zeitnah meldest, rechtlich bindend wird es aber erst mit deiner Unterschrift.
Beispiel: Du erhältst acht Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot deiner Sparkasse mit Rückmeldefrist. Du kannst trotzdem erst Marktangebote einholen und später entscheiden, ob du prolongierst oder nicht.
Empfehlung: Behandle das Angebot wie einen ersten Ankerwert. Erst vergleichen, dann unterschreiben.
Kann ich ein Prolongationsangebot unterschreiben und später doch noch wechseln?
Mit der Unterschrift unter die Prolongation entsteht eine neue Zinsbindung für die Restschuld. Ein späterer Wechsel zu einer anderen Bank ist dann meist nur noch mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das kann teuer werden und macht den Wechsel häufig unattraktiv.
Beispiel: Du unterschreibst die Prolongation sechs Monate vor Ablauf. Zwei Monate später findest du ein besseres Angebot. Der Wechsel würde zusätzliche Kosten auslösen, die den Zinsvorteil oft auffressen.
Empfehlung: Unterschreibe erst dann, wenn Vergleichsangebote vorliegen und du die Konditionen final geprüft hast.
Muss ich bei einer Prolongation erneut Eigenkapital nachweisen?
Bei einer Prolongation wird normalerweise kein neues Eigenkapital gefordert, weil keine neue Finanzierung aufgebaut wird. Es geht um die Verlängerung der Anschlussfinanzierung für die bestehende Restschuld. Relevant sind eher aktuelle Restschuld, Objektwert und dein Beleihungsauslauf.
Beispiel: Du hast vor zehn Jahren gekauft und prolongierst jetzt. Entscheidend ist, wie hoch die Restschuld heute ist und wie die Bank den Objektwert einschätzt, nicht wie viel Eigenkapital du damals eingebracht hast.
Empfehlung: Setze den Fokus auf bessere Konditionen über einen gesunkenen Beleihungsauslauf, nicht auf einen neuen Eigenkapitalnachweis.
Wird meine Bonität bei der Prolongation erneut geprüft?
Eine Bonitätsprüfung findet häufig statt, aber meist schlanker als bei einem vollständigen Bankenwechsel. Banken schauen vor allem, ob sich Einkommen, Beschäftigung oder finanzielle Verpflichtungen verändert haben und ob die bisherigen Raten zuverlässig gezahlt wurden.
Beispiel: Bei Angestellten reichen oft aktuelle Gehaltsnachweise. Bei Selbstständigen und Unternehmern können BWA, Steuerbescheide oder Jahresabschlüsse angefordert werden, wenn die Bank mehr Sicherheit braucht.
Empfehlung: Halte aktuelle Nachweise griffbereit und reagiere schnell auf Rückfragen, damit die Prolongation nicht unnötig verzögert wird.
Kann die Bank meine Prolongation ablehnen?
Eine Ablehnung ist möglich, kommt aber eher in Sonderfällen vor, etwa bei deutlich verschlechterter Bonität oder wenn es in der Vergangenheit Zahlungsprobleme gab. Die Bank ist nicht verpflichtet, eine Prolongation zu denselben Bedingungen anzubieten.
Beispiel: Wenn es mehrere Mahnungen gab oder sich die finanzielle Situation stark verschlechtert hat, kann die Bank strengere Konditionen verlangen oder eine umfangreichere Prüfung durchführen.
Empfehlung: Wenn es Unsicherheiten gibt, starte früher und halte Alternativen bereit, damit du nicht auf eine einzige Option angewiesen bist.
Kann ich die Prolongation schon deutlich vor Ablauf der Zinsbindung festmachen?
Viele Banken bieten an, Konditionen einige Monate vor Ablauf zu sichern. Wie früh das geht, hängt vom Institut ab und davon, ob es sich eher um eine klassische Prolongation oder um eine Zinsreservierung handelt. Entscheidend ist, ob der Zinssatz wirklich verbindlich fixiert wird oder nur vorläufig ist.
Beispiel: Du bekommst neun Monate vorher ein Angebot. Manche Banken können den Zins fest zusagen, andere passen ihn kurz vor Start noch einmal an, wenn es nicht ausdrücklich fixiert ist.
Empfehlung: Kläre schriftlich, ab wann der Zinssatz fest gilt und ob es eine Frist oder Bedingungen gibt.
Welche Fristen sind bei der Prolongation wichtig, damit nichts schiefgeht?
Wichtig sind vor allem zwei Zeitpunkte: das Ende der aktuellen Zinsbindung und die Frist, bis wann die Bank dein Prolongationsangebot reserviert. Zusätzlich kann es interne Bearbeitungsfristen geben, damit die neue Zinsphase nahtlos startet.
Beispiel: Deine Zinsbindung endet am 30.09. und du unterschreibst erst Mitte September. Wenn Unterlagen fehlen, kann es hektisch werden, obwohl die Prolongation grundsätzlich einfach ist.
Empfehlung: Plane so, dass spätestens ein bis zwei Monate vor Ablauf alles unterschrieben ist und die Bank alle Unterlagen hat.
Muss ich bei einer Prolongation zum Notar oder ins Grundbuch?
Eine Grundbuchänderung ist bei Prolongation meist nicht notwendig, weil die Bank gleich bleibt und die Grundschuld weiter genutzt wird. Ein Notartermin ist deshalb in den meisten Fällen nicht erforderlich. Ausnahmen können auftreten, wenn zusätzliche Sicherheiten oder Vertragsänderungen außerhalb der Standardverlängerung geplant sind.
Beispiel: Wenn das Objekt zwischenzeitlich geteilt wurde oder zusätzliche Darlehensbausteine mit neuen Sicherheiten entstehen, kann ein Notarthema aufkommen.
Empfehlung: Lass dir von der Bank schriftlich bestätigen, ob Notar oder Grundbuch überhaupt eine Rolle spielen, bevor du mit Zusatzkosten rechnest.
Was passiert, wenn ich gar nichts mache und die Zinsbindung ausläuft?
Wenn keine Anschlussregelung getroffen wird, fällt das Darlehen häufig in eine variable Verzinsung oder eine Übergangskondition der Bank. Diese Zinsen können deutlich höher sein und sind nicht planbar, weil sie sich laufend ändern können.
Beispiel: Die Zinsbindung endet, aber es ist noch nichts unterschrieben. Die Bank setzt vorübergehend einen variablen Zins an. Dadurch steigt die Rate oder die Zinsbelastung wird unberechenbar.
Empfehlung: Sorge rechtzeitig für eine Lösung, damit du nicht in eine teure Zwischenphase rutschst.
Kann ich bei der Prolongation mehrere Darlehen oder Bausteine zusammenfassen?
Ob eine Zusammenfassung möglich ist, hängt davon ab, wie deine Finanzierung strukturiert ist. Bei mehreren Darlehensbausteinen mit unterschiedlichen Zinsbindungen wird häufig jeder Baustein separat prolongiert. Eine Bündelung kann möglich sein, ist aber nicht immer automatisch vorgesehen.
Beispiel: Du hast ein Hauptdarlehen und ein kleineres KfW Darlehen oder einen zweiten Bankbaustein. Dann endet die Zinsbindung eventuell zu unterschiedlichen Zeitpunkten, was eine gemeinsame Prolongation erschwert.
Empfehlung: Lass dir von der Bank die Bausteine mit Enddaten auflisten und prüfe, ob eine Bündelung sinnvoll und überhaupt umsetzbar ist.
Welche Kosten können bei der Prolongation trotzdem entstehen?
Auch wenn Prolongationen meist ohne Notar und Grundbuch laufen, können indirekte Kosten entstehen, etwa durch schlechtere Konditionen als am Markt oder durch unflexible Vertragsdetails. Direkte Gebühren sind selten, aber möglich, je nach Bank und Vertragsgestaltung.
Beispiel: Ein minimal höherer Zinssatz von 0,20 Prozentpunkte bei hoher Restschuld kann über zehn Jahre deutlich teurer sein als jede einmalige Gebühr. Gleichzeitig kann eine fehlende Sondertilgung dich daran hindern, später günstiger zu entschulden.
Empfehlung: Bewerte nicht nur mögliche Gebühren, sondern vor allem die Gesamtkosten über die Zinsbindung und die Flexibilität im Vertrag.
