Tilgungsrechner mit Sondertilgung Tilgung für Annuitätendarlehen bei Baufinanzierung für Immobilie berechnen

Was ist ein Tilgungsrechner und wofür brauche ich ihn?

Welche Bedeutung hat die Tilgung bei der Baufinanzierung?

Die Tilgung ist der Teil deiner monatlichen Rate, mit dem du das aufgenommene Darlehen Schritt für Schritt zurückzahlst. Sie bildet zusammen mit dem Zins den Kern jeder Immobilienfinanzierung. Zu Beginn einer Baufinanzierung ist der Zinsanteil noch hoch, weil du auf die volle Darlehenssumme Zinsen zahlst. Mit jeder Zahlung sinkt jedoch die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab, und dein Tilgungsanteil steigt automatisch.

Genau hier setzt der Tilgungsrechner an. Er zeigt dir, wie sich dieser Verlauf über die gesamte Kreditlaufzeit entwickelt. Du kannst nachvollziehen, wie sich eine Anfangstilgung von zum Beispiel 2 % oder 3 % auf die Gesamtlaufzeit auswirkt. Bei einem Hauskredit über 350.000 € und einem Zinssatz von 3 % zahlst du mit 2 % Tilgung rund 1.458 € im Monat und bist nach etwa 33 Jahren schuldenfrei. Erhöhst du die Tilgung auf 3 %, steigt die Rate zwar auf etwa 1.750 €, dafür verkürzt sich die Laufzeit um rund 8 Jahre und du sparst über 50.000 € an Zinsen.

Diese Entwicklung ist besonders wichtig, wenn du langfristig planst, etwa beim Kauf eines Einfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder beim Bau eines Neubaus. Mit dem Tilgungsrechner bekommst du sofort ein Gefühl dafür, wie realistisch deine Wunschrate ist und welche Tilgung zu deiner finanziellen Situation passt.

Wie hilft der Tilgungsrechner bei der Finanzierung?

Der Tilgungsrechner ist dein digitales Werkzeug, um deine Immobilienfinanzierung zu verstehen und aktiv zu steuern. Du gibst nur wenige Werte ein: Darlehensbetrag, Sollzins, Anfangstilgung und gegebenenfalls Sondertilgung. Du siehst sofort, wie sich deine monatliche Belastung und die Restschuld über die Jahre entwickeln.

Das ist besonders hilfreich, wenn du verschiedene Szenarien vergleichen willst. Vielleicht überlegst du, ob du lieber 400.000 € für ein Reihenhaus oder 300.000 € für eine Eigentumswohnung aufnehmen sollst. Der Tilgungsrechner zeigt dir, wie sich beide Finanzierungen auf deine monatliche Rate und die Gesamtlaufzeit auswirken.

Im Folgenden siehst du eine Vergleichstabelle mit einer zusätzlichen 5 %-Tilgung, berechnet für ein Darlehen über 300.000 € bei einem Sollzins von 3,5 % p.a. und einer Zinsbindung von 10 Jahren.

Die folgende Tabelle zeigt den Effekt der Tilgung bei einem Baudarlehen von 300.000 €, einem Bauzins von 3,5 % und einer Zinsbindung von 10 Jahren. Bei 1 % Tilgung zahlst du ca. 1.125 € im Monat, nach 10 Jahren bleiben rund 264.000 € Restschuld vom ursprünglichen Baudarlehen übrig, verbunden mit sehr hohen Zinskosten, weil kaum etwas vom Darlehen zurückgezahlt wurde. Mit einer Tilgung von 3 % liegen die monatlichen Raten des Annuitätendarlehens bei ca. 1.625 €, die Restschuld sinkt deutlich und die Laufzeit verkürzt sich spürbar. Bei 4 bis 5 % steigst du auf 1.875 bis 2.125 € Rate, bist aber in etwa 16 bis 19 Jahren schuldenfrei und sparst damit viel an Zinskosten. Geld, dass du besser in die Aufwertung der Immobilie stecken kannst.

Auch für Anschlussfinanzierungen ist der Rechner nützlich. Wenn deine Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren ausläuft, kannst du mit dem Tilgungsrechner prüfen, wie hoch die Restschuld dann noch ist und welche neue Rate du bei den aktuellen Zinsen erwarten kannst.

Ein weiterer Vorteil des Tilgungsrechners ist, dass du kannst mit Sondertilgungen rechnen kannst. Wenn du zum Beispiel jedes Jahr 5 % deiner Darlehenssumme zusätzlich zurückzahlst, verkürzt sich die Laufzeit oft um mehrere Jahre. So hast du deinen Kredit für das eigene Haus oder die Wohnung schneller abbezahlt und sparst dabei spürbar Zinskosten.

Die folgende Tabelle zeigt den Effekt: Durch eine jährliche Sondertilgung von 10.000 € sinkt die Restschuld nach 10 Jahren erheblich. Bei 3 % Tilgung reduzierst du die Laufzeit von über 22 Jahren auf etwa 13 Jahre und sparst rund 17.000 € an Zinsen. Bei 5 % Tilgung ist das Darlehen praktisch nach der ersten Zinsbindung abbezahlt.

Kurz gesagt: Der Tilgungsrechner hilft dir, deine Baufinanzierung realistisch zu planen, Risiken zu vermeiden und genau zu sehen, wie sich deine Entscheidungen auf die Zukunft deiner Immobilie auswirken.

Welche Auswirkung hat eine geringe Tilgung?

Was passiert bei einer niedrigen jährlichen Tilgung von nur 1 %? Eine niedrige Tilgung von nur 1 % pro Jahr klingt auf den ersten Blick attraktiv, weil sie die monatliche Rate deutlich reduziert. Doch langfristig zahlst du deutlich mehr Zinsen und tilgst jedes Jahr nur einen kleinen Teil deines Darlehens. Probiere es einfach selbst im Tilgungsrechner aus!

Ein Beispiel: Bei einem Immobilienkredit über 300.000 € und einem Zinssatz von 3 % beträgt die monatliche Rate bei 1 % Tilgung rund 1.000 €. 1 % Tilgung pro Jahr bedeutet, dass du von 300.000 € Darlehensbetrag nur 3.000 € tilgst. Nach 10 Jahren hast du also nur etwa 27.000 € getilgt (zurückgezahlt), während du zusätzlich über 60.000 € an Zinsen zahlen sind. Die Restschuld liegt immer noch bei rund 273.000 €. Wer hat bei diesem Szenario den Vorteil? Nur die Bank, aber nicht du.

Eine niedrige Tilgung war in der extremen Niedrigzinsphase von 2020 bis 2022 mit Zinssätzen um 1 % durchaus sinnvoll, weil die Kredite sehr günstig waren und die monatliche Zinsbelastung niedrig blieb. Bei aktuellen Bauzinsen von 3 bis 4 % pro Jahr ist diese Strategie jedoch riskant. Die Rückzahlung dauert zu lange und bei einer späteren Anschlussfinanzierung droht eine hohe Restschuld mit höheren Zinsen.

Das bedeutet: Du hast in den ersten Jahren kaum Vermögen in deiner Immobilie aufgebaut, sondern vor allem Zinsen gezahlt. Wenn die Zinsbindung endet und die Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinssatz erfolgt, weil z.B. die Bauzinsen am Markt gestiegen sind, kann das teuer werden. Deshalb ist eine höhere Tilgung, zum Beispiel 2 % oder 3 %, besser sogar 5 %, meist die bessere Wahl, um schneller schuldenfrei zu werden und langfristig Zinsen zu sparen.

Welchen Anteil hat die Tilgung und der Zins beim Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen, die für eine Baufinanzierung die übliche Finanzierungsform ist, zahlst du jeden Monat eine gleichbleibende Rate. Diese Rate besteht immer aus zwei Teilen. Ein Teil ist die Tilgung, also die eigentliche Rückzahlung des Darlehens. Der andere Teil sind die Zinsen, die auf die noch offene Restschuld anfallen. Zu Beginn ist der Zinsanteil meist höher und die Tilgung niedriger. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch verringern sich die Zinsen und der Tilgungsanteil wächst automatisch.

Ein Beispiel macht die Tilgung greifbar: Baudarlehen 300.000 €, Sollzins 3,5 % p.a., Anfangstilgung 3 %. Die monatliche Annuität liegt bei 1.625 €, die jährliche Annuität bei 19.500 €.

Die Tilgungstabelle zeigt die Entwicklung eines Annuitätendarlehens über 10 Jahre. Die monatliche Rate bleibt mit 1.625 € konstant und ergibt pro Jahr 19.500 €. Jede Monats- oder Jahresrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit sinkender Restschuld verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Anfangsschuld und Restschuld markieren Beginn und Ende des Jahres. Sondertilgungen würden die Restschuld und die Laufzeit und Zinskosten zusätzlich drastisch senken, was in der Tabelle aber nicht dargestellt ist. Hierfür bitte den Tilgungsrechner oben auf der Seite nutzen.

Die Tabelle zeigt und wenn eine Laufzeit von 10 Jahren bei der Baufinanzierung abgeschlossen wurde: Nach 10 Jahren Zinsbindung sollte das Ziel eine möglichst niedrige Restschuld sein. Für genau diese Summe brauchst du eine Anschlussfinanzierung, also eine neue Baufinanzierung. Solange eine Restschuld besteht, gehört die Immobilie rechtlich noch der Bank oder Sparkasse. Je niedriger die Restschuld nach 10 Jahren, desto geringer die Abhängigkeit von künftigen Zinssätzen und desto besser deine Verhandlungsposition für die Anschlussfinanzierung.

Egal, ob du 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre Zinsbindung im Tilgungsrechner auswählst: es gilt dasselbe Ziel. Am Ende der gewählten Zinsbindungsfrist sollte die Restschuld so niedrig wie möglich sein. Für die verbleibende Summe brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Je kleiner diese Restschuld ausfällt, desto geringer ist dein Zinsrisiko und desto besser ist deine Position für die nächste Baufinanzierung, weil weniger Kapital neu finanziert werden muss. Die Höhe der jährlichen Tilgung ist also der Hebel, um die Restschuld zu verringern!