Notarkostenrechner Kosten für Notar und Grundbuch bei Immobilienkauf berechnen
Mit dem Notarkostenrechner kannst du schnell und kostenlos die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten für deinen Immobilienkauf berechnen. Auf Basis des Kaufpreises ermittelt der Rechner automatisch die voraussichtlichen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und zeigt übersichtlich, wie sich die Gesamtkosten zusammensetzen. So erhältst du in wenigen Sekunden einen realistischen Überblick über die zusätzlichen Nebenkosten beim Haus- oder Wohnungskauf.
Prüfe auch über den Baufinanzierungsrechner die Finanzierung der Immobilie.
Notarkostenrechner in Kürze
- Notarkostenrechner für detaillierte Notargebühren auf Basis des Kaufpreises der Immobilie
- Grundbuchkostenrechner für detaillierte Grundbuchgebühren auf Basis des Kaufpreises
- Notarkosten und Grundbuchkosten können 1,5 bis 2 % des Kaufpreises ausmachen, wenn eine Grundschuld und Finanzierung enthalten ist
Notarkostenrechner
Berechne über den Notarkostenrechner die Notar- und Grundbuchkosten in unter 1 Minute. Wähle dein Vorhaben, wie z. B. Kauf mit oder ohne Finanzierung, und gib Kaufpreis der Immobilie sowie Darlehenssumme bzw. Grundschuld ein. Meist entspricht die Grundschuld dem Kaufpreis. Du erhältst alle Gebühren klar aufgelistet.
Hinweise zum Rechner für Grundbuch und Notarkosten
- Die Werte folgen der Gebührentabelle B des GNotKG Gerichts und Notarkostengesetz. Eine 1,0 Gebühr wird je nach Geschäftswert aus der Tabelle ermittelt und mit den jeweiligen Faktoren multipliziert
- Auslagen wie Telefon und Porto sowie Schreibauslagen mit Faustformel 1 € je Seite kommen hinzu. In der Praxis liegen die Auslagen meist zwischen 50 € und 150 €
- Bei besonderen Vertragsgestaltungen können weitere Gebühren entstehen. Für die Richtigkeit keine Gewähr. Bitte kläre deinen Fall mit deinem Notar
Was ist ein Notarkostenrechner?
Ein Notarkostenrechner inkl. Grundbuchrechner hilft dir, die zusätzlichen Gebühren beim Immobilienkauf realistisch einzuschätzen. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Schutz von Käufer und Verkäufer. Ein Notarkostenrechner ist ein digitales Tool, mit dem du schnell und unkompliziert die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf berechnen kannst. Er zeigt dir auf Basis des Kaufpreises und deiner individuellen Angaben, welche Gebühren laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) entstehen.
Die Notarkosten gehören zu den wichtigsten Kaufnebenkosten und sind gesetzlich geregelt. Sie fallen immer dann an, wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet, die Eigentumsübertragung vollzieht und die Eintragungen im Grundbuch veranlasst. Je nach Umfang des Geschäfts machen sie meist 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises der Immobilie aus.
Gerade wenn du mit dem Baufinanzierungsrechner deine Baufinanzierung, ist der Notarkostenrechner hilfreich. So kannst du die Notarkosten und Grundbuchkosten von Anfang an in dein Finanzierungsbudget einplanen. Hintergrund ist, dass diese Nebenkosten durch die Bank oder Sparkasse normalerweise nicht mitfinanziert werden, sondern aus Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Der Notarkostenrechner von Baufinanzierung123.com berücksichtigt dabei verschiedene Szenarien, die in der Praxis häufig vorkommen:
1. Kauf ohne Finanzierung
Wenn du eine Immobilie aus Eigenkapital kaufst, fallen nur die klassischen Notarkosten an – also für die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug (z. B. Eigentumsumschreibung) sowie die Betreuung und die Grundbuchgebühren für Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung.
Beispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung in Berlin für 400.000 € ohne Finanzierung. Der Notarkostenrechner ermittelt dafür rund 6.700 € Notarkosten und 2.100 € Grundbuchkosten. Die kalkulatorischen Gesamtkosten betragen damit etwa 8.800 €, also rund 2,2 % des Kaufpreises.
2. Kauf mit Finanzierung
Bei einem Immobilienkauf mit Baufinanzierung kommen weitere Posten hinzu. Neben dem Kaufvertrag berechnet der Notar zusätzliche Gebühren für die Grundschuldbestellung und eventuell eine Grundschuldabtretung, wenn eine bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen wird. Auch hierfür entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die über den Rechner einfach mit einbezogen werden können.
Beispiel: Du kaufst ein kleines Reihenhaus in der Nähe von München für 500.000 € und finanzierst davon 400.000 € über ein Bankdarlehen. Neben den Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag fallen zusätzlich etwa 1.200 € für die Grundschuldbestellung an. Insgesamt ergibt der Notarkostenrechner kalkulatorische Kosten von rund 10.000 €, also knapp 2 % des Kaufpreises.
3. Löschung bestehender Grundschulden
Wenn du eine Immobilie übernimmst, auf der noch alte Grundschulden oder Belastungen eingetragen sind, berechnet der Notar zusätzlich die Kosten für deren Löschung im Grundbuch. Auch diese Gebühren werden nach festen Sätzen des GNotKG erhoben und lassen sich im Rechner überschlägig mitkalkulieren.
Mit dem Notarkostenrechner von Baufinanzierung123.com erhältst du in wenigen Sekunden einen realistischen Überblick über sämtliche Varianten, ob Kauf mit oder ohne Finanzierung oder Löschung bestehender Einträge. So kannst du deine Gesamtkosten beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf präzise planen und deine Baufinanzierung optimal vorbereiten.
Baufinanzierung berechnen
Über den Baufinanzierungsrechner kannst du in nur einer Minute die Finanzierung für Haus oder Wohnung berechnen. Ohne Registrierung ermittelst du monatliche Rate, effektiven Jahreszins und Restschuld. So bekommst du ein gutes Gefühl für die passende Kombination aus Darlehenshöhe, Eigenkapital, Zinsbindungsfrist, Tilgung pro Jahr und monatlicher Rate. Ergänzend hilft dir der Notarkostenrechner auf dieser Seite, die voraussichtlichen Notar und Grundbuchkosten realistisch einzuplanen, damit deine Gesamtkalkulation von Anfang an stimmig ist. Auf Wunsch kannst du im Anschluss eine kostenlose Beratung für deine Baufinanzierung anfragen.
Was sind Notarkosten und Grundbuchkosten?
Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten, zu denen insbesondere die Notar- und Grundbuchkosten zählen. Sie sind in Deutschland gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Notarkosten
Ein Notar ist in Deutschland zwingend vorgeschrieben, um einen Immobilienkauf rechtswirksam zu machen. Er sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher, ausgewogen und für beide Parteien verbindlich ist. Die Notarkosten entstehen für folgende Tätigkeiten:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzug des Geschäfts, also die Weiterleitung der Vertragsunterlagen an alle Beteiligten (z. B. Banken, Behörden, Grundbuchamt)
- Betreuende Tätigkeiten, wie die Prüfung von Vorkaufsrechten oder Genehmigungen
- Optional: Abwicklung über ein Anderkonto, falls der Kaufpreis über den Notar treuhänderisch gezahlt wird
Diese Leistungen werden nach festen Gebührensätzen berechnet, die vom Kaufpreis der Immobilie abhängen. Der Notar darf die Kosten also nicht frei festlegen, sondern muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten.
Grundbuchkosten
Das Grundbuchamt ist zuständig für die Eintragung des Eigentumswechsels sowie möglicher Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken. Hier entstehen Grundbuchkosten für:
- die Auflassungsvormerkung, also die Reservierung des neuen Eigentümers im Grundbuch
- die Umschreibung des Eigentümers, sobald der Kaufpreis bezahlt ist
- ggf. die Eintragung oder Löschung einer Grundschuld, wenn der Kauf über eine Finanzierung erfolgt oder alte Darlehen gelöscht werden
Auch diese Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, also dem Kaufpreis der Immobilie, und sind bundesweit einheitlich geregelt.
Zusammenspiel beider Kostenarten
Da der Notar die Eintragungen im Grundbuch beantragt und vorbereitet, entstehen Notar- und Grundbuchkosten fast immer gemeinsam. Zusammen machen sie im Durchschnitt etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises aus.
Mit dem Notarkostenrechner von Baufinanzierung123.com kannst du beide Kostenarten transparent berechnen und nachvollziehen, welche Posten im Einzelnen anfallen – ob für den Kaufvertrag, die Finanzierung oder die Löschung alter Grundschulden.
Wie funktioniert der Notarkostenrechner?
Der Notarkostenrechner von Baufinanzierung123.com oder der von Interhyp basiert auf den offiziellen Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Dieses Gesetz legt genau fest, wie hoch die Gebühren für notarielle Tätigkeiten in Deutschland ausfallen dürfen. Damit liefert der Rechner eine realistische und transparente Kostenschätzung, die sich an der tatsächlichen Praxis orientiert. Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:
1. Geschäftswert = Kaufpreis
Grundlage für die Berechnung ist der Kaufpreis der Immobilie. Dieser sogenannte Geschäftswert bestimmt, welche Gebühren in der Tabelle B des GNotKG anzuwenden sind. Der Rechner ermittelt daraus automatisch die 1,0-Gebühr, die den zentralen Referenzwert bildet.
2. Multiplikation der Gebührenfaktoren
Je nach Art des Geschäfts werden unterschiedliche Faktoren auf diese 1,0-Gebühr angewendet:
- Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-fache Gebühr
- Vollzug und Betreuung: jeweils 0,5-fache Gebühr
- Abwicklung über Anderkonto (optional): 1,0-fache Gebühr
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch: 0,5-fache Gebühr
- Eigentumsumschreibung: 1,0-fache Gebühr
Der Rechner summiert alle Einzelpositionen automatisch auf und berücksichtigt dabei die gesetzliche Umsatzsteuer (aktuell 19 %).
3. Unterschiedliche Szenarien
Abhängig davon, ob du die Immobilie bar oder mit Finanzierung erwirbst, kommen weitere Positionen hinzu:
- Bei reinen Kaufgeschäften, bei denen keine Immobilienfinanzierung notwendig ist, werden nur die Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung und Eigentumsübertragung berechnet.
- Bei Kauf mit Finanzierung über eine Bank oder Sparkasse fallen zusätzliche Gebühren für Grundschuldbestellung oder Grundschuldabtretung an, da der Notar auch die Eintragung der Grundschuld für die Bank beurkundet.
- Bei Löschungen bestehender Grundschulden kommen weitere Grundbuchkosten hinzu, die im Rechner ebenfalls kalkulatorisch erfasst werden können.
4. Transparente Ergebnisdarstellung
Das Ergebnis zeigt:
- eine detaillierte Aufschlüsselung aller Posten (Notar, Grundbuch, Umsatzsteuer)
- die Summe der Notarkosten, die Summe der Grundbuchkosten
- sowie die kalkulatorischen Gesamtkosten
So siehst du auf einen Blick, wie sich deine Nebenkosten zusammensetzen und mit welchen Beträgen du realistisch rechnen kannst.
5. Warum die Werte variieren können
Die im Notarkostenrechner angezeigten Beträge sind kalkulatorische Richtwerte. In der Praxis können die tatsächlichen Kosten leicht abweichen – zum Beispiel, wenn:
- der Vertrag zusätzliche Regelungen enthält (z. B. Rücktrittsrechte, Wohnrechte oder Belastungsvollmachten)
- Auslagen für Porto, Telefon oder Schreibarbeiten anfallen
- der Notar zusätzliche Betreuungsleistungen erbringt
Darum solltest du die berechneten Werte immer als seriöse Orientierung, nicht als verbindliche Rechnung verstehen. Je nach Notar können die Preise und Gebühren variieren, wenn besondere Leistungen angeboten werden.
Notarkostenrechner für Immobilien: Schritt für Schritt erklärt
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Mit dem Notarkostenrechner von Baufinanzierung123.com kannst du in wenigen Schritten berechnen, welche Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf deiner Immobilie anfallen. Der Rechner liefert dir nicht nur die Gesamtsumme, sondern auch eine detaillierte Aufschlüsselung aller Einzelpositionen – damit du genau siehst, wofür du bezahlst. Durch die klare Struktur und intuitive Bedienung eignet sich der Rechner sowohl für Erstkäufer als auch für erfahrene Immobilienkäufer, die ihre Finanzierungsplanung optimieren möchten.
1. Kaufpreis der Immobilie eingeben
Als Erstes gibst du den Kaufpreis der Immobilie in das Eingabefeld ein. Dabei ist es egal, ob du ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufst – der Rechner berücksichtigt automatisch die passende Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Sobald du den Betrag eingibst, berechnet der Notarkostenrechner im Hintergrund den sogenannten Geschäftswert und wendet die gesetzlich festgelegten Gebührensätze an. Das Ergebnis wird in Echtzeit aktualisiert, sodass du sofort siehst, wie sich jede Änderung des Kaufpreises auf die Notarkosten auswirkt.
2. Option Anderkonto wählen
Im nächsten Schritt entscheidest du, ob der Kaufpreis über ein Notar-Anderkonto abgewickelt werden soll. Dabei verwaltet der Notar das Geld treuhänderisch, bis alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind.
Diese Option Anderkonto als Treuhandkonto wird häufig bei höheren Kaufpreisen oder komplexen Transaktionen genutzt – etwa wenn mehrere Parteien beteiligt sind oder eine Zahlungssicherheit für Käufer und Verkäufer erforderlich ist. Da der Notar in diesem Fall zusätzliche Verantwortung trägt, fällt eine zusätzliche Gebühr an, die der Rechner automatisch mit einbezieht. Wenn du hingegen direkt an den Verkäufer überweist, kannst du die Option deaktivieren. Der Rechner zeigt dir sofort den Unterschied in den Gesamtkosten. So siehst du transparent, welchen Einfluss das Anderkonto auf den Gesamtbetrag hat.
Wann ist ein Notar Anderkonto sinnvoll?
- Bei unsicheren oder komplexen Kaufabwicklungen
- Wenn noch Belastungen im Grundbuch zu löschen sind
- Bei gestaffelten Zahlungen oder Bedingungen im Vertrag
- Wenn Käufer oder Verkäufer im Ausland sitzen
- Wenn sich Käufer und Verkäufer nicht kennen (z. B. keine Freunde oder Familie)
- Bei mehreren Beteiligten wie Erbengemeinschaften
- Bei Bauträgerkauf mit Zahlungen nach Baufortschritt
Wann ist ein Notar Anderkonto nicht notwendig?
- Standardkauf mit direkter Zahlung nach Auflassungsvormerkung
- Klar geregelte Abläufe und sichere Auszahlung direkt an den Verkäufer
3. Umsatzsteuer prüfen und anpassen
Die gesetzliche Umsatzsteuer ist standardmäßig mit 19 % voreingestellt. Du kannst diesen Wert jedoch anpassen, falls sich der Steuersatz ändert oder du ein spezielles Szenario abbilden möchtest – etwa bei steuerfreien Grundstücksgeschäften oder Sonderfällen im gewerblichen Bereich.
Der Rechner zeigt dir automatisch die Nettobeträge und die Bruttosummen inklusive Mehrwertsteuer an. Das ist besonders hilfreich, wenn du die Werte in deine Baufinanzierungsplanung übernehmen möchtest oder mit mehreren Angeboten arbeitest.
Durch diese transparente Darstellung erkennst du sofort, welcher Anteil der Kosten auf die reine Gebühr entfällt und wie viel auf die Steuer – ein Vorteil, den viele einfache Kostenrechner nicht bieten.
4. Ergebnis anzeigen und verstehen
Nach der Eingabe aller Werte zeigt dir der Notarkostenrechner sofort die vollständige Kostenaufstellung in übersichtlicher Form, welche folgende Positionen umfasst:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzug des Geschäfts
- Sonstige betreuende Tätigkeit
- Abwicklung über Anderkonto (sofern gewählt)
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Umschreibung des Eigentümers
- Zwischensumme, Umsatzsteuer und Gesamtkosten
Jeder Posten ist einzeln aufgeführt, sodass du den Aufbau der Gebührenstruktur nachvollziehen kannst. Der Rechner hebt die wichtigsten Summen farblich hervor, damit du sofort erkennst, welche Beträge den größten Anteil an den Gesamtkosten haben.
5. Ergebnisse interpretieren und vergleichen
Die berechneten Werte dienen dir als erste verlässliche Orientierung, um die Nebenkosten deines Immobilienkaufs realistisch einzuschätzen. Du siehst auf einen Blick, wie stark die Notar- und Grundbuchkosten im Verhältnis zum Kaufpreis ins Gewicht fallen. Das ist besonders nützlich, wenn du:
- mehrere Immobilienangebote vergleichst,
- unterschiedliche Finanzierungssummen kalkulierst oder
- dein Eigenkapital gezielt planen möchtest.
Auch bei der Beratung mit Banken oder Finanzierungsvermittlern kannst du die Ergebnisse direkt nutzen. Sie schaffen Transparenz und helfen, die Gesamtkosten deiner Baufinanzierung objektiv zu bewerten.
6. Berechnung in die Finanzplanung integrieren
Der Notarkostenrechner ist nicht nur ein praktisches Einzeltool, sondern Teil eines größeren Planungssystems auf Baufinanzierung123.com. Die berechneten Beträge lassen sich ideal mit weiteren Rechnern kombinieren, zum Beispiel mit dem
- Baufinanzierungsrechner, um die Gesamtrate inklusive Nebenkosten zu kalkulieren,
- Tilgungsrechner, um die monatliche Rückzahlung zu planen, oder
- Zinsrechner, um die Entwicklung der Bauzinsen im Blick zu behalten.
- Annuitätendarlehen-Rechner, um die optimale Rate für die Immobilienfinanzierung zu planen,
- Mieten-Kaufen-Rechner, um zu prüfen, ob sich der Immobilienkauf im Vergleich zur Miete lohnt.
So entsteht ein vollständiges Bild deiner Immobilienfinanzierung – von der Anschaffung über die Finanzierungskosten bis zur Restschuldplanung. Mit dieser ganzheitlichen Übersicht und dem Notarkostenrechner kannst du fundierte Entscheidungen treffen und weißt von Anfang an, welche Kosten auf dich zukommen.
Wie kann ich die Notarkosten und weitere Nebenkosten senken?
Die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt und lassen sich nicht frei verhandeln. Trotzdem gibt es einige kluge und vollkommen legale Strategien, um die Gesamtkosten rund um den Immobilienkauf deutlich zu reduzieren. Besonders in Städten mit hohen Kaufpreisen wie Berlin, München, Potsdam, Düsseldorf, Frankfurt am Main oder Hamburg kann das schnell mehrere Tausend Euro Unterschied machen.
Im Folgenden findest du die wichtigsten Ansätze mit Beispielen aus der Praxis.
1. Grundstück und Haus getrennt kaufen
Ein besonders wirkungsvoller Hebel ist die Trennung von Grundstückskauf und Hausbau.
Da sich die Notarkosten immer nach dem beurkundeten Kaufpreis richten, fallen sie zunächst nur für den Teil an, der im Vertrag steht.
Beispiel: Wer in Potsdam ein Grundstück für 250.000 € kauft und erst einige Monate später mit einem separaten Bauvertrag über 400.000 € baut, zahlt Notarkosten nur auf den Grundstückspreis. Würden Grundstück und Haus als Gesamtpaket für 650.000 € beurkundet, fielen die Gebühren auf den gesamten Betrag an, also deutlich mehr.
Die Trennung lohnt sich also immer dann, wenn Grundstück und Haus nicht vom selben Anbieter kommen. Voraussetzung ist, dass zwischen beiden Verträgen keine rechtliche Bindung besteht. Der Kauf des Grundstücks sollte also zuerst und unabhängig vom Hausvertrag erfolgen.
2. Auf ein Notar-Anderkonto verzichten
Ein Anderkonto ist zwar sicher, aber teuer. Der Notar berechnet dafür zusätzliche Gebühren, da er den Kaufpreis treuhänderisch verwaltet. Wenn keine besonderen Risiken bestehen, kannst du die Zahlung direkt an den Verkäufer leisten, sobald der Notar die Zahlungsfreigabe erteilt.
Beispiel: Beim Kauf einer Wohnung in Leipzig für 350.000 € kann das Anderkonto je nach Gebührensatz rund 700 bis 1.000 € zusätzliche Kosten verursachen. Wenn Verkäufer und Käufer einander vertrauen und alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Auflassungsvormerkung im Grundbuch), ist das Anderkonto meist entbehrlich.
3. Verträge klar und schlank halten
Jede zusätzliche Vereinbarung im Kaufvertrag erzeugt mehr Aufwand und damit höhere Gebühren. Das gilt besonders für Sonderregelungen wie Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Teilungsvereinbarungen, Nießbrauchrechte oder Treuhandauflagen.
Beispiel: In Hamburg kostet ein einfacher Grundstückskaufvertrag bei 400.000 € Kaufpreis rund 6.700 € Notarkosten.
Fügt man ein lebenslanges Wohnrecht für eine Person hinzu, kann das zusätzliche Gebühren von 300–500 € verursachen.
Daher gilt: Je einfacher und klarer der Vertrag, desto günstiger und schneller die Abwicklung.
4. Mehrere Notarangebote vergleichen
Die Gebührensätze sind zwar bundesweit gleich, aber Nebenkosten und Auslagen können leicht variieren. Manche Notariate berechnen pauschale Schreibauslagen oder höhere Portokosten. Ein kurzer Vergleich lohnt sich deshalb, insbesondere in Großstädten mit vielen Notariaten.
Beispiel: In Frankfurt am Main verlangen einige Kanzleien pauschal 100 bis 200 € Schreibauslagen, andere berechnen sie nach Seitenzahl. Bei einem 40-seitigen Kaufvertrag kann das schnell 50–150 € Unterschied ausmachen. Frage den Notar daher vorab nach einer Kostenschätzung, um böse Überraschungen zu vermeiden.
5. Finanzierung frühzeitig klären
Eine saubere Vorbereitung der Finanzierung spart Zeit und verhindert doppelte Termine. Wenn die Grundschuld bereits bei der Beurkundung des Kaufvertrags bestellt wird, kann der Notar beide Vorgänge in einem Termin abwickeln, wodurch nur einmalige Auslagen anfallen.
Beispiel: Ein Käufer in Düsseldorf beurkundet gleichzeitig den Kaufvertrag über 500.000 € und eine Grundschuldbestellung über 400.000 €. Würde er das getrennt tun, müsste der Notar zwei Urkunden anlegen und zweimal Porto, Schreibkosten und Auslagen berechnen – also rund 300–500 € mehr.
6. Weitere Nebenkosten im Blick behalten
Neben den Notarkosten gibt es noch weitere Kaufnebenkosten, die oft unterschätzt werden. Je nach Standort und Kaufpreis können sie mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen:
| Kostenart | Satz Berlin | Beispiel Berlin | Satz München Bayern | Beispiel München |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 24.000 € bei 400.000 € | 3,5 % | 21.000 € bei 600.000 € |
| Maklerprovision | 0–7 % je nach Vereinbarung | abhängig vom Kaufpreis | 0–7 % je nach Vereinbarung | abhängig vom Kaufpreis |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % | ca. 6.000–8.000 € bei 400.000 € | ca. 1,5–2 % | ca. 9.000–12.000 € bei 600.000 € |
Mit dem Notarkostenrechner kannst du diese Kosten übersichtlich darstellen und prüfen, welche Stellschrauben du in deiner Gesamtkalkulation anpassen kannst. So planst du deinen Immobilienkauf realistisch, vermeidest Überfinanzierungen und hältst die Kaufnebenkosten auf einem optimalen Niveau.
Typische Kosten für Notar und Grundbuch bei einer Baufinanzierung
Wer eine Immobilie in Stuttgart, München, Dresden oder Köln finanziert, sollte die Notar- und Grundbuchkosten realistisch einplanen. Sie entstehen sowohl für die Beurkundung des Kaufvertrags als auch für die Eintragung der Grundschuld, die zur Absicherung des Darlehens dient. Bei einer typischen Baufinanzierung liegen die Gesamtkosten meist zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises, abhängig von Vertragsumfang und Finanzierungshöhe.
Die folgende Tabelle zeigt beispielhafte Werte für Berlin bei einem Immobilienkauf mit Baufinanzierung, inklusive Grundschuldbestellung. Die Werte sind kalkulatorische Durchschnittswerte nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), können aber je nach Region oder Notar um mehrere hundert bis tausende Euros abweichen.
| Kaufpreis der Immobilie | Notarkosten | Grundbuchkosten | Gesamtsumme |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.949,22 € | 682,50 € | 2.631,72 € |
| 200.000 € | 3.105,90 € | 1.087,50 € | 4.193,40 € |
| 300.000 € | 4.533,90 € | 1.587,50 € | 6.121,40 € |
| 400.000 € | 5.604,90 € | 1.962,50 € | 7.567,40 € |
| 500.000 € | 6.675,90 € | 2.337,50 € | 9.013,40 € |
| 600.000 € | 7.818,30 € | 2.737,50 € | 10.555,80 € |
| 700.000 € | 8.960,70 € | 3.137,50 € | 12.098,20 € |
| 800.000 € | 10.103,10 € | 3.537,50 € | 13.640,60 € |
| 900.000 € | 11.245,50 € | 3.937,50 € | 15.183,00 € |
| 1.000.000 € | 12.387,90 € | 4.337,50 € | 16.725,40 € |
Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein wesentlicher Teil der Kaufnebenkosten und fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. In den meisten Fällen musst du Notar und Grundbuch aus deinem Eigenkapital bezahlen und kannst sie nicht über die Baufinanzierung finanzieren. Dadurch sinkt dein verfügbares Eigenkapital für den eigentlichen Kaufpreis. Plane die Beträge deshalb frühzeitig im Baufinanzierungsrechner mit ein und prüfe sie mit dem Notarkostenrechner, damit deine Finanzierung vom ersten Angebot an realistisch aufgebaut ist.
Wann müssen Notarkosten und Grundbuchkosten bezahlt werden?
Zeitpunkt der Zahlung an den Notar
Kurz nach der Beurkundung erhältst du die Kostenrechnung des Notars. In der Praxis trifft sie meist innerhalb weniger Tage ein und ist sofort fällig. Üblich sind Zahlungsfristen von 7 bis 14 Tagen. Der Notar führt die gerichtlichen Anteile an das Amtsgericht ab und behält nur den Teil für seine eigenen Leistungen. Wichtig ist die Reihenfolge. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn die Notarkosten beglichen sind. So wird sichergestellt, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Zahlung an das Grundbuchamt
Die Gebühren des Grundbuchamts kommen entweder als eigene Rechnung vom Amtsgericht oder werden über den Notar mit abgerechnet. Fällig werden sie in der Regel nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung oder nach der endgültigen Umschreibung des Eigentümers. Erst mit Zahlung dieser Gebühren kann das Grundbuchamt die Eintragungen abschließen. Das bedeutet für dich Planungssicherheit. Halte die Beträge griffbereit, damit keine Verzögerungen bei der Eintragung entstehen.
Sonderfall Finanzierung über Bank oder Bausparkasse
Wenn du eine Immobilie finanzierst, beurkundet der Notar zusätzlich die Grundschuldbestellung. Oft gibt es dafür eine zweite Rechnung. Eine betrifft den Kaufvertrag. Die andere die Grundschuld. Beide Rechnungen werden zeitnah nach der Beurkundung fällig. Die Bank zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Grundschuld rangrichtig eingetragen ist und die Gebühren bezahlt wurden. Achte daher auf eine zügige Begleichung, damit deine Auszahlung ohne Zeitverlust erfolgen kann.
Praktische Tipps für die Planung
Plane Notar und Grundbuchkosten frühzeitig als festen Teil deiner Kaufnebenkosten ein, ungefähr zwischen 1,5 bis 2 % vom Kaufwert der Immobilie. Idealerweise begleichst du diese Posten aus Eigenkapital. Banken finanzieren sie meist nicht mit. Nutze den Notarkostenrechner, um die voraussichtlichen Beträge vor dem Notartermin zu kennen und Rücklagen passend zu bilden. So vermeidest du Engpässe, beschleunigst die Eigentumsumschreibung und hältst die Auszahlung deiner Finanzierung im geplanten Zeitrahmen.
FAQs – Häufige Fragen & Antworten
Was berechnet der Notarkostenrechner genau?
Der Notarkostenrechner ermittelt alle typischen Gebühren, die beim Immobilienkauf anfallen. Dazu gehören die Notargebühren für Beurkundung, Vollzug, Betreuung und optional das Anderkonto sowie die Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung bei einer Finanzierung.
Beispiel: Bei einem Immobilien-Kaufpreis von einem Reihenhaus von 400.000 € mit Finanzierung zeigt der Rechner rund 7.500 € Nebenkosten an, aufgeschlüsselt nach Notar- und Grundbuchanteilen.
Empfehlung: Nutze den Rechner vor jedem Immobilienkauf, um frühzeitig den realistischen Nebenkostenanteil zu kennen und dein Eigenkapital richtig zu planen.
Warum unterscheiden sich Notarkosten je nach Kaufpreis?
Die Notargebühren hängen vom sogenannten Geschäftswert ab, also vom Kaufpreis der Immobilie. Je höher der Wert, desto höher der Gebührenansatz, da der Notar ein höheres Haftungsrisiko trägt und die Beurkundung umfangreicher wird.
Beispiel: Bei 200.000 € Kaufpreis eines Einfamilienhauses liegen die Gesamtkosten bei etwa 4.000 €, bei 800.000 € dagegen schon bei rund 13.600 €.
Empfehlung: Beziehe die Nebenkosten immer proportional zum Kaufpreis ein. Als Faustregel gilt: rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Nutze den Notarkostenrechner, um die Notargebühren für deinen individuellen Immobilienkauf zu kalkulieren.
Kann ich Notar- und Grundbuchkosten über die Baufinanzierung finanzieren?
In der Regel müssen Notar- und Grundbuchkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren diese Nebenkosten meist nicht mit, da sie nicht den Wert der Immobilie erhöhen.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 8.000 € Nebenkosten musst du rund 408.000 € selbst aufbringen. Nur 400.000 € können über ein Darlehen laufen.
Empfehlung: Plane ausreichend Eigenkapital ein und nutze den Notarkostenrechner, um die Nebenkostenquote in deine Finanzierungsstrategie einzurechnen.
Was ist ein Notar-Anderkonto und wann ist es nötig?
Ein Anderkonto bzw. Notar-Anderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar führt, um den Kaufpreis sicher zu verwalten. Es schützt Käufer und Verkäufer, wenn Zahlungen erst nach Erfüllung bestimmter Bedingungen erfolgen dürfen.
Beispiel: Wenn beim Verkauf noch alte Grundschulden gelöscht oder mehrere Eigentümer beteiligt sind, hält der Notar das Geld auf dem Anderkonto, bis alles geklärt ist.
Empfehlung: Verzichte auf das Anderkonto, wenn der Ablauf klar und risikolos ist, so sparst du mehrere Hundert Euro Notargebühr. Im Notarkostenrechner kannst du auswählen, ob du eine Anderkonto benötigst oder nicht.
Welche Unterschiede gibt es zwischen Kauf ohne und mit Finanzierung?
Ohne Finanzierung der Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) entstehen nur die Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung. Mit Finanzierung kommen zusätzlich Gebühren für die Grundschuldbestellung und Eintragung in das Grundbuch hinzu.
Beispiel: Hauskauf ohne Finanzierung: ca. 8.800 € Nebenkosten bei 800.000 € Kaufpreis. Hauskauf mit Finanzierung: ca. 16.700 € durch die zusätzliche Grundschuld.
Empfehlung: Wenn du eine Finanzierung nutzt, gib immer den Darlehensbetrag im Notarkostenrechner an, um realistische Gesamtkosten zu sehen.
Wie ist die Frist, um Notar- und Grundbuchkosten zu bezahlen?
Die Notarkostenrechnung erhältst du wenige Tage nach der Beurkundung, die Grundbuchkosten folgen meist separat nach Eintragung der Vormerkung. Beide müssen innerhalb von 7 bis 14 Tagen beglichen werden.
Beispiel: Nach dem Kauf am 1. Juni kommt die Notarrechnung meist um den 5. bis 8. Juni, die Grundbuchrechnung Mitte Juni.
Empfehlung: Halte diesen Betrag direkt bereit. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn beide Rechnungen bezahlt sind.
Wie kann ich die Notarkosten beim Immobilienkauf senken?
Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, aber du kannst sie indirekt reduzieren, zum Beispiel, indem du auf ein Anderkonto verzichtest, Grundstück und Haus getrennt kaufst oder Verträge möglichst einfach hältst.
Beispiel: Wer in Potsdam ein Grundstück für 250.000 € kauft und erst einige Monate später einen separaten Bauvertrag über 350.000 € abschließt, zahlt die Notarkosten nur auf den Grundstückspreis. Dadurch sinken die Gebühren deutlich – im Vergleich zu einer gemeinsamen Beurkundung über 600.000 € spart man rund 1.000 €.
Empfehlung: Lass dich beraten, ob eine Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag möglich ist. So sinkt der beurkundete Kaufpreis und damit die Gebührenbasis. Ein noch höheres Einsparpotenzial hat der separate Kauf von Immobilie und Grundstück auf die Grunderwerbssteuer.
Sind die Notarkosten überall in Deutschland gleich?
Ja, die Notar- und Grundbuchkosten sind für einen Immobilienkauf mit Baufinanzierung bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Unterschiede gibt es nur bei der Grunderwerbsteuer und eventuellen Maklergebühren.
Beispiel: Ein Kauf einer Wohnung in Leipzig über 600.000 € kostet beim Notar in Leipzig genauso viel wie bei einem Notar in München für ein Reihenhaus in München, nur die Grunderwerbsteuer ist unterschiedlich, z. B. in Berlin 6 % und in Bayern 3,5 %.
Empfehlung: Vergleiche nicht nach Standort des Notars, sondern dessen Leistungsumfang. Zusätzliche Regelungen oder Anderkonto erhöhen überall die Gebühren gleichermaßen.
Wie verlässlich sind die Werte aus dem Notarkostenrechner?
Der Notarkostenrechner verwendet die Originalwerte der Gebührentabelle B aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Ergebnisse sind daher sehr genau und dienen als verlässliche Grundlage für die Finanzierungsplanung.
Beispiel: Bei 1 Mio. € Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main mit Finanzierung zeigt der Rechner exakt 16.725,40 €, ungefähr genauso, wie es ein Notar später berechnen würde.
Empfehlung: Nutze das Ergebnis im Rechner für Notar- und Grundbuchgebühren als Richtwert für deine Kalkulation. Für eine verbindliche Berechnung kannst du den Wert beim Notar bestätigen lassen.
