Nebenkostenrechner Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen
Wer eine Immobilie als Haus, Wohnung oder Grundstück kauft, muss neben dem Kaufpreis auch mit zusätzlichen Nebenkosten rechnen. Diese können schnell einen fünf- bis sechsstelligen Betrag erreichen und sollten daher frühzeitig in die Finanzplanung einfließen.
Der Nebenkostenrechner zeigt transparent, welche Ausgaben beim Immobilienkauf anfallen, von Maklerkosten, den Notar- und Grundbuchgebühren bis zur Grunderwerbsteuer. Diese kosten können in der Regel nicht über die Baufinanzierung abdeckt, sondern müssen durch dein Eigenkapital bezahlt werden.
Anschließend kannst du im Baufinanzierungsrechner prüfen, welche Finanzierung zu deinem Budget passt.
Nebenkostenrechner in Kürze
- Nebenkostenrechner berechnet automatisch jeweilige Kosten für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer
- Unterschiedliche Steuersätze der Bundesländer bei der Grunderwerbsteuer von 3,5 – 6,5 % werden automatisch berücksichtigt
- Optionale Kosten für Maklerprovision und weitere Kaufnebenkosten auswählen
- Nebenkosten werden als Gesamtsumme und prozentualen Anteil am Kaufpreis der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) dargestellt
Nebenkostenrechner
Berechne in wenigen Sekunden die Nebenkosten für deinen Immobilienkauf! Gebe im Nebenkostenrechner auf Baufinanzierung123.com den Kaufpreis der Immobilie ein. Unter „Einstellungen“ kannst du weitere Werte einstellen: Bundesland, wo sich die Immobilie befindet (wichtig, da auf dieser Basis die Grunderwerbsteuer berechnet wird), Höhe der Maklerprovision (Standard ist 3,57 %) sowie die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten (Standardwerte sind hier 1,5 % und 0,5 %). Als Ergebnisse erhältst du die Nebenkosten pro Position sowie anteilig an den Gesamtkosten des Immobilienkaufs.
Einstellungen
Nebenkosten im Überblick
Aufteilung der Nebenkosten
Anteil der Nebenkosten am Gesamtpreis
Wie funktioniert der Nebenkostenrechner für Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Immobilie achten viele Menschen zuerst auf den Kaufpreis. Oft wird aber übersehen, dass zusätzlich erhebliche Nebenkosten zusätzlich zum Preis der Immobilie anfallen. Mit dem Nebenkostenrechner findest du schnell heraus, welche Ausgaben neben dem eigentlichen Kaufpreis in Deutschland in jedem Bundesland auf dich zukommen und wie hoch dein gesamter Finanzierungsbedarf für die Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) wirklich ist.
Welche Kosten berücksichtigt der Nebenkostenrechner?
Der Nebenkostenrechner zeigt dir die 4 wichtigsten Kostenpunkte beim Immobilienkauf in Deutschland:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich)
- Maklerprovision (einige Bundesländer haben unterschiedliche Sätze)
- Notarkosten (sind bundesweit grundsätzlich einheitlich geregelt)
- Grundbuchkosten (sind bundesweit ungefähr ähnlich)
Alle Beträge werden im Nebenkostenrechner sowohl in Prozent als auch in Euro angegeben. So siehst du auf einen Blick, wie groß der Anteil der einzelnen Posten am gesamten Kaufpreis ist. Welche Möglichkeiten es gibt, wie du die Nebenkosten beim Immobilienkauf senken kannst, zeigen wir dir in diesem Artikel.
Wie funktioniert die Berechnung im Nebenkostenrechner?
Der Nebenkostenrechner ist so aufgebaut, dass du mit wenigen Angaben eine realistische Einschätzung aller Kaufnebenkosten erhältst. Zuerst gibst du den Kaufpreis deiner Immobilie ein. Das kann eine Eigentumswohnung in Leipzig für 250.000 Euro sein, ein Reihenhaus in Potsdam für 600.000 Euro oder ein Einfamilienhaus in Hamburg für 850.000 Euro. Der Rechner nutzt diesen Wert als Grundlage für alle weiteren Berechnungen.
Anschließend wählst du dein Bundesland aus. Damit wird automatisch die richtige Grunderwerbsteuer angewendet. Sie ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt und variiert von etwa 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein. Der Rechner berücksichtigt diese Unterschiede sofort, sodass du keinen Steuersatz selbst recherchieren und eintragen musst.
Zusätzlich kannst du bei Bedarf die Maklerprovision, die Notarkosten und die Grundbuchkosten anpassen. Wenn du keine Änderungen vornimmst, werden automatisch die gängigen Durchschnittswerte verwendet, also etwa 3,57 % für den Makler, 1,5 % für den Notar und 0,5 % für den Grundbucheintrag. Diese Werte sind realistisch und dienen als verlässlicher Richtwert für die meisten Immobilienkäufe in Deutschland.
Sobald alle Angaben gemacht sind, berechnet das Tool die einzelnen Nebenkosten in Euro und Prozent. Die Ergebnisse erscheinen übersichtlich in einer Tabelle. So siehst du genau, wie viel du für jeden Posten einplanen musst und welche Position den größten Anteil an den Gesamtkosten hat.
Zur besseren Veranschaulichung erstellt der Rechner zusätzlich ein Kreisdiagramm, das die Aufteilung der Nebenkosten optisch darstellt. Im zweiten Diagramm wird der Anteil der gesamten Nebenkosten am gesamten Finanzierungsbedarf gezeigt. Das hilft dir, sofort zu erkennen, wie stark sich die Nebenkosten auf dein Gesamtbudget auswirken.
Die Berechnung erfolgt rein informativ und ist anonym, ohne Speicherung oder Weitergabe deiner Daten. Du kannst den Rechner beliebig oft nutzen, verschiedene Kaufpreise testen und die Effekte einzelner Parameter vergleichen. So bekommst du ein realistisches Gefühl dafür, wie viel du wirklich für den Kauf einer Immobilie benötigst.
Warum sind die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung so wichtig?
Nebenkosten werden oft unterschätzt, obwohl sie schnell einen fünfstelligen oder sogar sechsstelligen Betrag erreichen können. Wer etwa in Potsdam (Brandenburg) ein Haus für 800.000 Euro kauft, zahlt ca. 96.000 Euro an Nebenkosten. In München (Bayern) werden für den gleichen Kauf wegen der im Vergleich zu anderen Bundesländern sehr niedrigeren Grunderwerbsteuer von 3,5 % nur ca. 72.000 Euro an Nebenkosten fällig, während in Dresden (Sachsen) ca. 88.000 Euro sind. Diese Unterschiede entstehen durch die regionalen Steuersätze für Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen.
Solche Beträge müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Deshalb ist es wichtig, sie von Anfang an in deine Planung für den Immobilienkauf sowie für die Immobilienfinanzierung einzubeziehen. Wenn du weißt, welche Nebenkosten realistisch sind, kannst du anschließend im Baufinanzierungsrechner prüfen, welche monatliche Rate zu deinem Budget passt und wie du dein Vorhaben solide finanzieren kannst.
Grunderwerbsteuer: Hohe Kosten durch lukrative Steuer an die Bundesländer
Historische Entwicklung der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) hat in Deutschland eine lange Tradition. Sie wurde bereits im 19. Jahrhundert eingeführt, um Eigentumsübertragungen auf Immobilien zu erfassen und Einnahmen für die öffentliche Hand zu sichern. Ursprünglich betrug der Steuersatz einheitlich 2 % und blieb über viele Jahrzehnte stabil. Erst 1997 erhielten die Bundesländer das Recht, eigene Steuersätze festzulegen. Seitdem haben fast alle Länder die Steuer mehrfach erhöht, um ihre Haushalte zu stärken.
Was die Grunderwerbsteuer ist und wann sie fällig wird
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie (z. B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) oder eines Grundstücks anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet und ist in der Regel fällig, nachdem der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt weitergeleitet hat. Du bekommst dann einen Steuerbescheid, in dem der genaue Betrag und die Zahlungsfrist stehen. Erst wenn die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist notwendig, damit die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen werden kann.
Unterschiedliche Steuersätze je Bundesland und automatische Berücksichtigung im Rechner
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern selbst festgelegt und ist daher nicht überall gleich. In Bayern beträgt der Satz derzeit noch moderate 3,5 %, wogen in in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein der Fiskus mit happigen 6,5 % Grunderwerbsteuer zuschlägt. Im Nebenkostenrechner wird der jeweils gültige Satz automatisch berücksichtigt, sobald du dein Bundesland auswählst. So bekommst du sofort eine realistische Berechnung in Euro und Prozent. Du kannst den Satz bei Bedarf manuell anpassen, wenn sich die Werte in deinem Bundesland ändern oder eine Sonderregel gilt.
Typischer Zahlungszeitpunkt und Zusammenhang mit dem Kaufvertrag
Nach der notariellen Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Kurz darauf erhältst du den Steuerbescheid, der in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen zu begleichen ist. Die Zahlung sollte pünktlich erfolgen, damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung rechtzeitig ausgestellt wird. Ohne sie ist keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich.
Praxishinweis zur Budgetplanung und zu Neubau versus Bestandskauf
Die Grunderwerbsteuer sollte in deiner Budgetplanung immer als fester Bestandteil enthalten sein. Beim Neubau hängt sie davon ab, ob Grundstück und Bauvertrag getrennt oder gemeinsam abgeschlossen werden. Wird das Haus von einem Bauträger zusammen mit dem Grundstück verkauft, wird die Steuer auf den gesamten Kaufpreis erhoben. Wenn du dagegen erst ein Grundstück kaufst und später separat einen Bauvertrag abschließt, fällt die Steuer in der Regel nur auf den Grundstückspreis an. Beim Kauf eines Bestandsobjekts bezieht sie sich immer auf den vereinbarten Kaufpreis. Der Nebenkostenrechner zeigt dir sofort, wie sich unterschiedliche Szenarien auf deine Gesamtkosten auswirken.
Warum die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren immer weiter steigt
Die Grunderwerbsteuer gehört heute zu den wichtigsten Einnahmequellen der Bundesländer. Da sie nicht an den Bund abgeführt werden muss, fließt das Geld direkt in die Landeskassen. Viele Länder haben den Satz deshalb schrittweise angehoben, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Für Käufer bedeutet das: Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Eine Immobilie, die vor zehn Jahren mit 5 % Grunderwerbsteuer gekauft wurde, kostet heute allein durch den höheren Steuersatz oft mehrere Tausend Euro mehr.
Die Grunderwerbsteuer als größter Posten unter den Nebenkosten
Unter allen Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer häufig der größte Einzelposten. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro liegen je nach Bundesland zwischen 21.000 Euro (Bayern) und 39.000 Euro (Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg) allein für die Steuer an. In Kombination mit Notar, Grundbuch und Maklerkosten kann der Nebenkostenanteil leicht über 10 % des Kaufpreises erreichen. Deshalb ist es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer schon frühzeitig im Nebenkostenrechner einzubeziehen und sie bei der Eigenkapitalplanung fest zu berücksichtigen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland?
Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Das bedeutet, jedes Bundesland legt selbst fest, welchen Prozentsatz es beim Immobilienkauf erhebt. Dadurch entstehen zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen den günstigsten Regionen wie Bayern und Sachsen mit 3,5 % und den teuersten Ländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein mit 6,5 %.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer (GrESt) | Besonderheiten & Hinweise |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Einheitlicher Satz seit 2011. Keine regionalen Unterschiede oder Freibeträge. |
| Bayern | 3,5 % | Niedrigster Satz in Deutschland, gemeinsam mit Sachsen. Besonders attraktiv für Familien und Erstkäufer. |
| Berlin | 6,0 % | Einer der höchsten Sätze. Eine mögliche Senkung ab 2026 wird politisch diskutiert. |
| Brandenburg | 6,5 % | Höchster Satz bundesweit. Besonders relevant im Berliner Umland (z. B. Potsdam, Teltow, Falkensee). |
| Bremen | 5,0 % | Einheitlicher Satz seit 2014. Keine Ausnahmen oder Sonderregelungen. |
| Hamburg | 5,5 % | Mittlerer Satz. Keine Vergünstigungen für Ersterwerber. |
| Hessen | 6,0 % | Seit 2014 unverändert. Diskussion über Entlastungen für Familien läuft. |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Einheitlicher Satz. Zuständig ist das jeweilige Finanzamt des Landkreises. |
| Niedersachsen | 5,0 % | Durchschnittlicher Satz. Eine mögliche Senkung wird politisch geprüft. |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Höchstsatz seit 2015. Besonders relevant in teuren Regionen wie Köln, Düsseldorf oder Bonn. |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Einheitlich seit 2012. Keine Befreiungen vorgesehen. |
| Saarland | 6,5 % | Oberer Satz. Diskussion über Senkung für Erstkäufer läuft. |
| Sachsen | 3,5 % | Günstigster Satz gemeinsam mit Bayern. Keine Erhöhung geplant. |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Einheitlicher Satz seit 2012. Keine Sonderregelungen. |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | Obergrenze erreicht. Regelmäßige politische Diskussion über Senkung. |
| Thüringen | 5,0 % | Einheitlicher Satz seit 2017. Keine Vergünstigungen für Ersterwerber. |
Der Unterschied bei der Grunderwerbsteuern von drei Prozentpunkten macht bei einem Kaufpreis von 500 000 € bereits 15 000 € aus. Geld, das man als Immobilienkäufer lieber selbst sinnvoller verwenden würde. Wer grenznah kauft, kann also durch die Wahl des Standorts spürbar sparen. Besonders im Berliner Umland ist der Vergleich interessant, da zwischen Berlin (6,0 %) und Brandenburg (6,5 %) auch geringe Unterschiede bestehen.
Wann gibt es einen Rabatt oder wann wird die Grunderwerbsteuer nicht fällig?
In einigen Fällen fällt beim Immobilienkauf keine Grunderwerbsteuer an oder sie kann deutlich geringer ausfallen. Das betrifft vor allem Übertragungen innerhalb der Familie. Wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner übertragen, ist dieser Vorgang von der Steuer befreit. Auch Schenkungen oder Erbschaften unter nahen Angehörigen lösen keine Grunderwerbsteuer aus, da sie bereits unter die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer fallen.
Ein weiterer Sonderfall sind Käufe unter Miteigentümern, zum Beispiel wenn ein Ehepartner den anderen auszahlt und dessen Hälfte übernimmt. Auch hier wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, solange der Erwerb innerhalb der bestehenden Eigentümergemeinschaft erfolgt.
In seltenen Fällen kann es Rabatte oder Teilbefreiungen geben, etwa bei kommunalen Grundstücksprogrammen, bei denen Städte oder Gemeinden bewusst vergünstigte Flächen für Familien oder junge Paare anbieten. In solchen Programmen kann die Gemeinde auf einen Teil der Steuer verzichten oder sie über Zuschüsse ausgleichen.
Auch bei Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag lässt sich die Steuer in bestimmten Konstellationen verringern. Wenn Grundstück und Bauleistung unabhängig voneinander verkauft werden, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis fällig. Voraussetzung ist, dass kein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht, also Grundstück und Gebäude nicht vom selben Bauträger angeboten werden. Im Nebenkostenrechner kannst du deshalb die Grunderwerbsteuer manuell auf Null setzen.
Prüfe außerdem, ob in deinem Bundesland steuerliche Vergünstigungen für Neubauten, Familien mit Kindern oder bestimmte Förderprogramme gelten. Einige Länder diskutieren aktuell über Freibeträge für Erstkäufer einer Immobilie. Eine bundesweite Regelung ist jedoch nicht geplant.
In der Praxis lohnt es sich, den genauen Ablauf vorab mit dem Notar oder Steuerberater zu besprechen. Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, steuerliche Vorteile zu nutzen und unnötige Kosten zu vermeiden. Hinweise können auch die Finanzierungsberater in einem kostenlosen Beratungsgespräch für eine Baufinanzierung geben, die du über den Baufinanzierungsrechner anfragen kannst.
Maklerprovision: Hohe Gebühr für Vermittlung durch Immobilienmakler
Was ist Maklerprovision bei einem Immobilienkauf?
Die Maklerprovision bzw. Maklergebühr oder Marklercourtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Sie deckt die Leistungen des Maklers ab, zum Beispiel die Wertermittlung der Immobilie, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung auf Portalen, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Prüfung von Unterlagen und die Unterstützung bei der Preisverhandlung. Die Provision für den Immobilienmakler wird nur fällig, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kommt.
Ein Maklervertrag entsteht häufig schon durch eine Anfrage oder eine Besichtigung, sofern im Exposé oder in der Anzeige eindeutig auf die Provision hingewiesen wird. Es ist also nicht zwingend notwendig, dass ein schriftlicher Vertrag unterschrieben wird, solange der Kunde klar erkennen konnte, dass die Maklerleistung kostenpflichtig ist.
Wer zahlt was beim Kauf einer Immobilie?
Seit Ende 2020 gilt bei Wohnimmobilien, wie Haus oder Wohnung, das sogenannte Bestellerprinzip für Käufer und Verkäufer gemeinsam. Das bedeutet: Wenn ein Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt wurde, müssen beide Seiten die Provision zu gleichen Teilen tragen. Der Verkäufer darf seinen Anteil also nicht vollständig auf den Käufer abwälzen. Achtung, das Bestellerprinzip gilt nicht für reine Grundstücke, die zum Kauf angeboten werden. Hier kann der Käufer weiterhin beide Teile der Provision an den Makler zahlen.
Zahlt der Käufer den Betrag zunächst vollständig, kann er den Anteil des Verkäufers später zurückfordern. In der Praxis bedeutet das, dass die Käuferprovision meist zwischen 2,5 und 3,6 Prozent liegt, je nach Bundesland und Vereinbarung. Im Nebenkostenrechner kannst du das Bundesland auswählen, in dem sich die Immobilie befindet, die du kaufen möchtest.
Bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken oder Neubauten vom Bauträger gelten diese Regeln nicht. In diesen Fällen kann der Verkäufer weiterhin festlegen, wer die Provision zahlt. Beim Direktkauf von einem Bauträger entfällt die Provision für den Käufer meist vollständig, da der Bauträger selbst den Vertrieb übernimmt.
Ist die Höhe der Maklerprovision je nach Bundesland anders?
Die Höhe der Maklerprovision ist regional sehr unterschiedlich. In den meisten Bundesländern liegt der Käuferanteil zwischen 2,98 und 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das sind gängige Marktwerte, die im Nebenkostenrechner automatisch als Richtwerte hinterlegt sind.
- Bayern, Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, NRW, Sachsen, Thüringen: ca. 3,57 % Käuferanteil
- Hamburg: etwa 3,12 % Käuferanteil
- Hessen, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern: etwa 2,98 % Käuferanteil
Diese Werte können sich im Laufe der Zeit ändern und hängen oft vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ab.
Beispiele:
- Eine Eigentumswohnung in Leipzig für 250.000 € mit 3,57 % Käuferanteil verursacht etwa 8.925 € Provision.
- Ein Reihenhaus in Potsdam für 600.000 € führt bei 3,57 % zu rund 21.420 €.
- Ein Einfamilienhaus in Hamburg für 850.000 € kostet bei 3,12 % rund 26.520 € Käuferprovision.
Wann wird die Provision für den Makler fällig?
Die Maklerprovision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist und die Vermittlungstätigkeit des Maklers zum Vertrag geführt hat. In der Regel erhält der Käufer kurze Zeit nach dem Notartermin eine Rechnung, die innerhalb von 7 bis 14 Tagen zu bezahlen ist. Plane die Liquidität also so, dass die Provision zusammen mit Notar-, Grundbuch- und Steuerkosten gedeckt ist.
Manche Makler bieten auch Vereinbarungen an, bei denen die Zahlung erst mit Eigentumsübergang oder mit der Finanzierungszusage erfolgt. Solche Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden.
Lohnt es sich zu verhandeln, um die Maklerkosten zu senken?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie kann frei vereinbart werden und ist daher verhandelbar. In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage ist der Spielraum oft geringer, in kleineren Städten oder ländlichen Regionen hingegen größer.
Du kannst versuchen, die Provision von Maklern zu reduzieren, wenn du als Käufer bereits eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kannst oder wenn du einen schnellen, unkomplizierten Abschluss anbietest. Auch wenn der Makler von beiden Seiten bezahlt wird, kann es sich lohnen, offen über die Höhe zu sprechen, damit die Immobilie schnell verkauft wird,
Achte darauf, dass im Exposé oder im Vertrag klar geregelt ist, welche Leistungen die Provision abdeckt. Wenn der Makler zusätzliche Leistungen wie Unterlagenbeschaffung, Energieausweis oder Marktwertanalyse anbietet, sollten diese transparent aufgelistet sein.
Welche Sonderfälle gibt es bei Neubau, Grundstück oder Off-Market-Kauf?
Beim Kauf direkt vom Bauträger oder von einer Wohnungsbaugesellschaft entfällt die Provision in der Regel für den Käufer. Der Bauträger übernimmt die Vermarktungskosten und zahlt das Maklerhonorar selbst. Indirekt sind diese Maklerkosten natürlich im Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung enthalten; doch das solltest du als gut informierter und angehender Immobilienbesitzer bereits wissen.
Bei sogenannten Off-Market-Deals, also Verkäufen außerhalb öffentlicher Portale, kann die Provisionsregel abweichen. Wenn nur eine Partei beauftragt, trägt sie die Kosten für den Makler allein. Das gilt auch für den Kauf eines unbebauten Grundstücks, sofern kein Vermittlungsauftrag für beide Seiten besteht.
Wie hoch ist die Maklerprovision im Nebenkostenrechner?
Im Nebenkostenrechner ist die Maklerprovision ein fester Bestandteil der Gesamtkalkulation. Sobald du dein Bundesland auswählst, wird ein ortsüblicher Richtwert automatisch eingesetzt. Du kannst diesen Wert frei verändern, um Sonderfälle zu berücksichtigen, wie z. B. den Kauf ohne Makler (Privatverkauf) oder eine reduzierte Provision aufgrund von Verhandlung. Der Rechner zeigt dir in Echtzeit, wie sich die Höhe der Maklerprovision auf die Gesamtkosten und den Finanzierungsbedarf auswirkt.
So siehst du auf einen Blick, wie stark der Posten für Maklercourtage ins Gewicht fällt. In vielen Fällen macht die Maklerprovision nach der Grunderwerbsteuer den größten oder zweitgrößten Anteil der Nebenkosten aus. Ein transparenter Vergleich verschiedener Szenarien hilft dir, besser zu planen und bei der Finanzierung realistische Beträge einzukalkulieren.
Im Baufinanzierungsrechner die Nebenkosten nicht vergessen
Über den Baufinanzierungsrechner kannst du in nur 1 Minute die Finanzierung für ein Haus oder eine Wohnung berechnen. Ohne Registrierung kannst die monatliche Rate, den effektiven Jahreszins und die Restschuld ermitteln. So erhältst du ein erstes Gefühl für die passende Finanzierung und die Kombination aus Darlehenshöhe, Eigenkapital, Zinsbindungsfrist, Tilgungshöhe pro Jahr und monatlicher Rate. Danach kannst du optional einen kostenlosen Beratungstermin für eine Baufinanzierung anfragen.
Notarkosten: Kosten für rechtliche Übertragung der Immobilie
Warum fallen Notarkosten an?
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtlich korrekt formuliert ist, beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert werden und die Eigentumsübertragung rechtssicher erfolgt. Dafür fallen Notarkosten an, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt sind.
Die Höhe dieser Kosten hängt vom Kaufpreis ab und wird nicht frei verhandelt bzw. kann nicht einfach frei verhandelt werden. Das bedeutet, dass jeder Notar bei identischem Vertragswert dieselbe Gebühr berechnen muss. Dadurch sind in ganz Deutschland die Transparenz und Vergleichbarkeit bei Immobilientransaktionen gewährleistet.
Welche Leistungen sind beim abgedeckt?
In den Notarkosten sind mehrere Tätigkeiten enthalten:
- die Prüfung und Beurkundung des Kaufvertrags
- die Kommunikation mit Grundbuchamt, Banken und Verkäufer
- das Aufsetzen und Versenden der Auflassungsvormerkung
- die Abwicklung von Zahlungen über Notaranderkonten (falls erforderlich)
- die Einholung behördlicher Genehmigungen oder Löschungsbewilligungen
Insgesamt stellt der Notar sicher, dass der gesamte Eigentumsübergang rechtlich einwandfrei erfolgt und alle Schritte dokumentiert sind.
Wie hoch sind übliche Notarkosten und wie werden sie berechnet?
Die Notarkosten liegen meist bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen kleinere Auslagen für Porto, Kopien oder Telefongebühren. Diese Zusatzkosten bewegen sich in der Regel zwischen 50 und 150 Euro.
Beispiele:
- Kaufpreis 300.000 € → Notarkosten ca. 3.000 bis 4.500 €
- Kaufpreis 500.000 € → Notarkosten ca. 5.000 bis 7.500 €
- Kaufpreis 800.000 € → Notarkosten ca. 8.000 bis 12.000 €
Im Nebenkostenrechner wird der Notarposten mit einem Standardsatz von 1,5 % angesetzt, den du bei Bedarf aber auch anpassen kannst. In der Praxis kann der Betrag bei höheren Kaufsummen geringer ausfallen, da Notare hier mit einer degressiven Preisgestaltung arbeiten.
Wann müssen die Notarkosten gezahlt werden?
Die Rechnung des Notars erhältst du meist wenige Tage nach der Beurkundung. Sie ist innerhalb von 14 Tagen zu begleichen. Häufig verlangt der Notar die Zahlung, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Plane die Liquidität also so, dass du die Notarkosten parallel zu den übrigen Nebenkosten begleichen kannst.
Wie ist der Zusammenhang zwischen Grundbuch und Baufinanzierung?
Oft übernimmt der Notar auch die Eintragung der Grundschuld für die Bank, falls du die Immobilie über eine Baufinanzierung finanzierst. Diese Leistung ist separat kostenpflichtig, wird aber meist in derselben Rechnung aufgeführt. Die Höhe richtet sich ebenfalls nach der Darlehenssumme und liegt in der Regel bei etwa 0,5 Prozent der Kaufsumme der Immobilie.
Wenn du die genauen Gebühren für deinen individuellen Fall prüfen möchtest, kannst du dazu den Notar- und Grundbuchkostenrechner auf unserer Seite nutzen. Dort werden die Posten detailliert nach GNotKG aufgeschlüsselt.
👉 Zum Rechner: Notar- und Grundbuchkostenrechner
Empfehlung
Kalkuliere die Notarkosten mit ausreichend Puffer. Neben der Beurkundung können zusätzliche Schritte dazukommen, zum Beispiel die Löschung alter Grundschulden oder ein Notaranderkonto. Dadurch steigt der Betrag schnell an. Mit einer sauberen, realistischen Planung vermeidest du Überraschungen und hältst deine Finanzierung stabil.
Grundbuchkosten: Kosten für amtliches Register von Rechten an Immobilien
Warum fallen Grundbuchkosten an?
Immer wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, muss der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Eigentümer, Hypotheken, Grundschulden und andere Rechte eingetragen sind. Ohne diese Eintragung gibt es keinen rechtlich wirksamen Eigentumsübergang.
Die Grundbuchkosten entstehen also zum einen für die Umschreibung des Eigentümers, zum anderen für die Eintragung einer Grundschuld, wenn die Immobilie über ein Darlehen finanziert wird. Auch spätere Änderungen – etwa Löschungen alter Rechte, Teilungen eines Grundstücks oder nachträgliche Eintragungen – verursachen zusätzliche Gebühren.
Wie Hoch sind die Kosten für das Grundbuch?
Die Gebühren berechnet das Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Kaufpreis der Immobilie bzw. bei der Grundschuld die Höhe des Darlehens. In der Praxis bewegen sich die Kosten meist zwischen 0,3 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.
Im Nebenkostenrechner ist ein Standardwert von 0,5 Prozent voreingestellt. Das ist für die meisten Immobilien ein realistischer Mittelwert. Beispiele:
- Wohnung in Berlin für 350.000 € → Grundbuchkosten rund 1.750 €
- Haus in Hamburg für 700.000 € → Grundbuchkosten rund 3.500 €
- Grundstück in Bayern für 250.000 € → Grundbuchkosten rund 1.250 €
Wenn du die Immobilie mit einem Darlehen (Baufinanzierung) finanzierst, kommen zusätzliche Gebühren für die Eintragung der Grundschuld hinzu. Diese setzen sich aus Notargebühren für die Beurkundung und den Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung zusammen. In der Regel werden beide Posten gemeinsam über die Notarrechnung abgerechnet. Die Gesamtkosten liegen meist zwischen 0,3 und 0,5 Prozent der Darlehenssumme.
Wann muss ich die Grundschuld zahlen?
Nach der notariellen Beurkundung übermittelt der Notar alle notwendigen Unterlagen an das Grundbuchamt. Zunächst wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, um den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung abzusichern. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt und alle Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung.
Kurz darauf erhältst du vom Grundbuchamt eine oder mehrere Rechnungen. Diese müssen innerhalb weniger Wochen bezahlt werden. Plane daher genügend Liquidität ein, um die Kosten zeitnah begleichen zu können. Die Bank verlangt in der Regel den Nachweis über die erfolgte Eintragung der Grundschuld, bevor die Kreditsumme vollständig ausgezahlt wird.
Typische Praxisfälle bei der Grundschuld
In vielen Fällen werden beim Kauf alte Grundschulden oder Rechte des Vorbesitzers gelöscht. Auch dafür entstehen Gebühren, die meist direkt über den Notar abgewickelt werden. Wenn du mehrere Darlehen oder Banken nutzt, kann es zu mehreren Grundschuldeintragungen kommen, was die Gesamtkosten leicht erhöht.
Ein weiterer Punkt ist der Nachrang: Wenn die Bank eine nachrangige Grundschuld einträgt oder bestehende Einträge bestehen bleiben, ändern sich die Gebühren etwas.
Zusammenhang mit der Baufinanzierung
Für die Baufinanzierung ist die Grundschuld der zentrale Sicherheitsposten der Bank. Sie erlaubt es der Bank, die Immobilie zu verwerten, falls der Kredit nicht bedient wird. Daher verlangt jede Bank, dass die Grundschuld ordnungsgemäß eingetragen ist, bevor das Darlehen endgültig ausgezahlt wird. Ohne diesen Nachweis bleibt das Geld blockiert.
Detailberechnungen für Grundschuldkosten
Wenn du die genauen Gebühren für deinen individuellen Kaufpreis, die Höhe deines Darlehens und mögliche Löschungen oder Nachränge berechnen möchtest, kannst du den Notar- und Grundbuchkostenrechner verwenden. Dort findest du eine detaillierte Aufschlüsselung nach Gebührensätzen und konkreten Praxisbeispielen.
👉 Zum Rechner: Notar- und Grundbuchkostenrechner
Welche weiteren Nebenkosten gibt es beim Immobilienkauf?
Neben den bekannten Positionen wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder der Maklerprovision können beim Immobilienkauf noch weitere Nebenkosten entstehen, die leicht übersehen werden. Sie fallen nicht in jedem Fall an, sollten aber bei einer realistischen Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, insbesondere, wenn du vorhast, eine Bestandsimmobilie mit einem hohen Modernisierungsaufwand oder sogar Sanierungsaufwand zu kaufen.
Kosten für Gutachter und Sachverständige
Vor allem bei Bestandsimmobilien ist es sinnvoll, ein unabhängiges Gutachten einzuholen. Ein Bausachverständiger prüft den Zustand der Immobilie, erkennt mögliche Mängel und bewertet, ob der Kaufpreis angemessen ist. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 €, je nach Objektgröße und Aufwand. Bei Neubauten kann zusätzlich eine baubegleitende Qualitätskontrolle sinnvoll sein.
Kosten für Baugenehmigung, Vermessung und Bodengutachten
Bevor der erste Spatenstich erfolgen kann, müssen mehrere vorbereitende Schritte abgeschlossen sein. Dazu gehören die Baugenehmigung, die Vermessung des Grundstücks und ein Bodengutachten. Diese Posten werden oft unterschätzt, können aber schnell mehrere tausend Euro ausmachen und sollten fester Bestandteil der Finanzierungsplanung sein.
Baugenehmigung: Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Bauunterlagen, Statik und Einhaltung des Bebauungsplans. Die Gebühren richten sich nach den Landesbauordnungen und werden prozentual am Bauwert berechnet, in der Regel zwischen 0,4 und 0,7 % der gesamten Baukosten. Bei einem Bauvorhaben von 400.000 € sind somit 1.600 – 2.800 € realistisch. Komplexe Bauprojekte, Nachträge oder Nutzungsänderungen können zusätzliche Kosten verursachen.
Vermessung: Noch vor dem Bauantrag beauftragt der Bauherr meist einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Dieser erstellt den amtlichen Lageplan, führt die Absteckung des Gebäudes auf dem Grundstück durch und kümmert sich nach Fertigstellung um die Gebäudeeinmessung für das Kataster. Die Kosten liegen üblicherweise zwischen 1.000 und 3.000 €, abhängig von der Grundstücksgröße, Geländebeschaffenheit und regionalen Gebühren. Bei schwierigen Grundstücken oder Hanglagen kann der Betrag deutlich höher ausfallen.
Bodengutachten: Ein geotechnisches Gutachten ist dringend zu empfehlen, insbesondere bei Neubauten. Es gibt Auskunft über Tragfähigkeit, Bodenfeuchte, Grundwasserstand und eventuelle Altlasten. Diese Daten sind wichtig, um das Fundament und die Entwässerung korrekt zu planen. Die Kosten betragen meist 800 – 1.500 €, bei schwierigen Böden oder zusätzlichen Bohrungen auch mehr. Ohne ein solides Gutachten drohen teure Nacharbeiten oder Feuchtigkeitsschäden.
Praxis-Tipp: Kalkuliere für Baugenehmigung, Vermessung und Bodengutachten zusammen etwa 2 – 5 % der gesamten Baukosten. Wer frühzeitig prüft, welche Unterlagen für das eigene Bundesland erforderlich sind, vermeidet Verzögerungen und kann oft Gebühren sparen. Bei standardisierten Bauanträgen oder genehmigungsfreien Vorhaben lohnt sich eine Rücksprache mit Architekt oder Bauamt.
Kosten für Baustrom und Bauwasser beim Neubau werden häufig unterschätzt
Während der Bauphase oder bei umfangreichen Sanierungen wird in der Regel temporär Baustrom und Bauwasser benötigt. Diese Posten erscheinen auf keiner Notarrechnung, können aber schnell mehrere hundert bis über tausend Euro ausmachen, insbesondere bei längeren Bauzeiten oder einem höheren Energiebedarf.
Baustrom: Für den Betrieb von Werkzeugen, Maschinen, Heizlüftern oder Trocknungsgeräten wird ein separater Baustromanschluss eingerichtet. Hierfür berechnen Netzbetreiber Anschlussgebühren (ca. 200–400 €) und Vermieter von Baustromkästen zusätzliche Mietkosten. Hinzu kommen die eigentlichen Stromkosten, die abhängig von Verbrauch und Bauzeit zwischen 500 und 1.000 € liegen können. Nach Fertigstellung wird der Baustromanschluss wieder abgemeldet, und der reguläre Hausanschluss übernimmt.
Bauwasser: Gerade beim Neubau ist Wasser notwendig, etwa zum Betonmischen, Reinigen und Bewässern. Auch hier fällt eine Gebühr für den Anschluss an (oder die Nutzung von) Hydranten an. Die Gesamtkosten liegen typischerweise zwischen 200 und 600 €.
Praxis-Tipp: Plane für Baustrom und Bauwasser zusammen mindestens 1.000 bis 1.500 € ein. Je nach Umfang des Bauprojekts kann dieser Betrag deutlich höher ausfallen, wie z B. 2.000 bis 10.000 €, je nachdem, wie lange die Bauphase und wie die Verfügbarkeit von Baustrom-Boxen ist. Wer die Hausanschlüsse frühzeitig beantragt und legt, spart Kosten, weil später kein temporärer Baustrom mehr nötig ist.
Renovierungs- und Modernisierungskosten fest einplanen
Auch wenn sie streng genommen keine Kaufnebenkosten sind, fallen Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen oft direkt nach dem Erwerb an. Neue Böden, Heizungsanlagen, Fenster oder ein Badumbau können mehrere zehntausend Euro kosten. Wer hier plant, sollte diese Ausgaben frühzeitig in die Finanzierung einbeziehen und mögliche Förderungen (z. B. über die KfW) prüfen.
Viele Käufer unterschätzen die Zusatzkosten, die nach dem Immobilienkauf für Modernisierung oder Sanierung entstehen können. Selbst bei vermeintlich bezugsfertigen Häusern zeigen sich oft Instandhaltungsbedarfe, wie z.B. etwa bei Heizung, Dach, Elektrik oder Dämmung. Besonders bei Altbauten lohnt sich eine frühzeitige Kalkulation, um die Finanzierung nicht zu knapp zu planen.
Die folgende Tabelle zeigt typische Preisspannen für ein Einfamilienhaus (ca. 120–160 m² Wohnfläche). Die Werte dienen als Orientierung und können je nach Zustand, Region, Materialqualität und Handwerkerkosten deutlich variieren.
Wer ein älteres Haus kauft, sollte zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10 – 30 % des Immobilienwerts für Modernisierung und Sanierung einplanen. Gerade bei Sanierungsobjekten oder energetischer Ertüchtigung können die Kosten stark schwanken und Förderprogramme der KfW oder des BAFA helfen, die Belastung zu senken.
| Maßnahme | Modernisierung (Teilweise Erneuerung, Anpassung an heutige Standards) | Sanierung (Grundhafte Erneuerung oder Komplettaustausch) | Hinweise & Beispiele aus der Praxis |
|---|---|---|---|
| Dach | 10.000 – 25.000 € | 25.000 – 45.000 € | Neueindeckung, Dämmung, evtl. Ausbau des Dachgeschosses. Wichtig für Energieeffizienz und Werterhalt. |
| Fassade / Dämmung | 8.000 – 18.000 € | 20.000 – 35.000 € | Außenputz, Wärmedämmverbundsystem, Gerüstkosten. Förderfähig über KfW-Programme. |
| Heizung (Gas, Wärmepumpe, Pellet etc.) | 10.000 – 20.000 € | 15.000 – 35.000 € | Austausch alter Heizsysteme. Wärmepumpen meist teurer, dafür geringere Betriebskosten. |
| Fenster & Türen | 8.000 – 18.000 € | 15.000 – 25.000 € | Neue Isolierglasfenster verbessern Schallschutz und Heizbilanz. Achtung auf Denkmalschutzauflagen. |
| Elektrik & Leitungen | 6.000 – 12.000 € | 15.000 – 25.000 € | Erneuerung von Stromleitungen, Sicherungskästen, FI-Schaltern, Smart-Home-Erweiterungen. |
| Fußböden & Beläge | 5.000 – 12.000 € | 12.000 – 20.000 € | Neue Bodenbeläge, Estrich-Erneuerung, ggf. Fußbodenheizung. |
| Bäder & Sanitär | 8.000 – 18.000 € | 15.000 – 30.000 € | Austausch von Fliesen, Sanitärobjekten, Leitungen. Hochwertige Bäder teils deutlich teurer. |
| Küche (neu oder modernisiert) | 5.000 – 15.000 € | 10.000 – 25.000 € | Je nach Ausstattung, Gerätequalität und Einbauaufwand. |
| Energetische Gesamtsanierung | – | 60.000 – 120.000 € | Kombination aus Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, ggf. PV-Anlage. Förderfähig über BEG-Programme. |
| Photovoltaik-Anlage mit Speicher | 10.000 – 25.000 € | 15.000 – 35.000 € | Eigenstromversorgung, kann langfristig Energiekosten deutlich senken. |
| Außenanlagen (Zuwegung, Terrasse, Garten) | 5.000 – 15.000 € | 15.000 – 30.000 € | Pflasterarbeiten, Einfahrt, Carport oder Zaun. Oft nachrangig geplant, aber teuer. |
| Innenausbau (Maler, Trockenbau, Decken etc.) | 5.000 – 10.000 € | 10.000 – 20.000 € | Gestaltung von Wohnräumen, Dämmung und Schallschutzmaßnahmen. |
Tipp: Mit dem Budgetrechner kannst du prüfen, wie sich Sanierungskosten auf dein maximales Kaufbudget auswirken. Anschließend hilft der Baufinanzierungsrechner bei der Berechnung der monatlichen Rate.
Umzug, Möbel, Anschlusskosten und doppelte Miete nicht vergessen
Nach dem Kauf oder während der Bauphase fallen häufig zusätzliche Kosten an, die in keiner Notarrechnung auftauchen, aber schnell das Budget belasten. Dazu gehören Umzug, Einrichtung, Anschlussgebühren und in vielen Fällen auch doppelte Mietzahlungen.
Umzug und Einrichtung: Ein professioneller Umzug innerhalb Deutschlands kostet je nach Entfernung, Umfang und Dienstleistung meist zwischen 1.000 und 3.000 €. Wer Möbel neu anschafft oder renoviert, sollte zusätzlich 5.000 bis 15.000 € einplanen, abhängig von Größe und Ausstattung der Immobilie.
Anschlusskosten: Für Strom, Wasser, Gas, Telefon oder Internet fallen Anschluss- und Aktivierungsgebühren an. Bei Neubauten können zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Hausanschlüsse noch gelegt werden müssen. Realistisch sind 500 bis 2.000 €, je nach Netzbetreiber und Region.
Doppelte Mietzahlungen: Ein Punkt, den viele übersehen: Während der Bau- oder Renovierungsphase läuft die bisherige Miete für eine Wohnung oder ein Haus meist weiter, obwohl die neue Immobilie noch nicht bezugsfertig ist. Je nach Baufortschritt können so zwei bis sechs Monate doppelte Mietzahlungen anfallen. Bei einer Monatsmiete von 1.200 € summiert sich das schnell auf 7.000 € oder mehr.
Praxis-Tipp: Plane bei der Finanzierungsberechnung immer einen Puffer für Umzug, Möblierung und Übergangszeit ein. Wer rechtzeitig den Übergabetermin mit Vermieter oder Bauträger abstimmt, kann doppelte Zahlungen vermeiden. In vielen Fällen lohnt sich auch ein vorübergehender Zwischenumzug, um Miet- und Bauzeiten besser zu überbrücken.
Versicherungen und laufende Nebenkosten
Mit dem Kauf einer Immobilie übernehmen Käufer auch die Verantwortung für das Objekt. Wichtig sind daher die Wohngebäudeversicherung, eventuell eine Elementarversicherung (z. B. bei Hochwassergebieten) und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Zusätzlich fallen laufende Nebenkosten an wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Wartungsverträge.
Welche laufenden Nebenkosten gibt es nach dem Immobilienkauf?
Mit dem Einzug in die eigene Immobilie enden die finanziellen Verpflichtungen nicht, im Gegenteil: Nach dem Kauf oder Neubau fallen dauerhaft laufende Nebenkosten an, die in keiner Kalkulation fehlen dürfen. Sie beeinflussen langfristig die monatliche Belastung und sollten daher genauso sorgfältig geplant werden wie die Baufinanzierung selbst.
Versicherungen für Immobilienbesitzer
Zu den wichtigsten Policen zählt die Wohngebäudeversicherung, die Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel abdeckt. In vielen Regionen ist auch eine Elementarversicherung sinnvoll, die bei Überschwemmung, Starkregen oder Erdrutsch schützt. Ergänzend sollten Eigentümer über eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nachdenken, um sich vor Schadensersatzansprüchen Dritter zu schützen – etwa, wenn auf dem Grundstück jemand zu Schaden kommt. Je nach Lage und Objektgröße liegen die jährlichen Kosten für Versicherungen bei 300 bis 800 €.
Grundsteuer und öffentliche Abgaben
Jedes Jahr wird vom Finanzamt die Grundsteuer erhoben. Ja, du besitzt die Immobilie, musst aber dennoch eine Steuer auf deinen Grundbesitz entrichten. Sie richtet sich nach dem Grundsteuerwert, dem Hebesatz der Gemeinde und der Grundstücksgröße. Nach der Grundsteuerreform variieren die Beträge je nach Kommune deutlich, meist zwischen 300 und 800 € pro Jahr, in Einzelfällen sogar einige tausend Euros jährlich.
Hinzu kommen Abwasser-, Müll- und Straßenreinigungsgebühren, die oft direkt mit der Stadt oder Gemeinde abgerechnet werden.
Wartung, Reparaturen und Rücklagen
Ein Haus muss gepflegt werden, um den Wert zu erhalten. Fachleute empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts als Rücklage für Instandhaltung zu bilden. Bei einem Objekt im Wert von 400.000 € sind das 4.000 bis 6.000 € pro Jahr. Dazu gehören regelmäßige Wartungen von Heizung, Kamin oder Solaranlage ebenso wie kleinere Reparaturen an Dach, Fassade oder Fenstern.
Energie und Betriebskosten
Strom, Heizung und Wasser zählen zu den laufenden Betriebskosten, die monatlich ins Gewicht fallen. Die Höhe hängt stark von Gebäudezustand, Energieeffizienz und Nutzerverhalten ab. Ein modernes Einfamilienhaus verbraucht im Schnitt 1.000 bis 2.000 € Heizkosten pro Jahr, während ältere Gebäude deutlich darüber liegen können.
Praxis-Tipp: Führe am besten eine monatliche Gesamtkostenübersicht inklusive Kreditrate, Versicherungen und Nebenkosten. So erkennst du früh, ob deine monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt und kannst rechtzeitig reagieren, wenn Preise für Energie oder Abgaben steigen.
Fazit: Nebenkosten realistisch einschätzen und Finanzierung solide planen
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben und oft steckt der Teufel im Detail. Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich zu Beginn ausschließlich auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate. Doch die tatsächlichen Gesamtkosten liegen meist deutlich höher, weil Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Versicherungen, Umzug und Modernisierung hinzukommen.
Wer diese Posten unterschätzt, riskiert, dass das Eigenkapital nicht ausreicht oder die Finanzierung nachträglich teurer wird. Besonders tückisch sind versteckte Nebenkosten, die erst im Laufe des Projekts sichtbar werden, wie z. B. Gebühren für das Notaranderkonto, Bodengutachten, Baustrom oder doppelte Mietzahlungen während der Bauphase. Auch Modernisierungs- und Sanierungskosten werden häufig zu knapp kalkuliert.
Warum eine realistische Kalkulation entscheidend ist
Eine präzise Kostenplanung schützt dich vor finanziellen Engpässen und hilft, das Projekt langfristig sicher zu finanzieren. Plane stets einen Sicherheitsaufschlag von mindestens 10 Prozent ein, besser 15 Prozent, um unvorhergesehene Ausgaben abzufangen. Wer von Anfang an Nebenkosten, Instandhaltung und laufende Betriebskosten einbezieht, hat einen deutlich realistischeren Blick auf die monatliche Gesamtbelastung.
Gerade in Zeiten steigender Bauzinsen und Energiepreise ist es sinnvoll, die eigene Finanzierungsstrategie regelmäßig zu überprüfen, zum Beispiel, ob eine längere Zinsbindung, eine höhere Tilgung oder zusätzliche Sondertilgungen sinnvoll sind.
Hilfreiche Tools für deine Planung
Mit dem Nebenkostenrechner kannst du die Kaufnebenkosten exakt berechnen, abgestimmt auf dein Bundesland, die aktuelle Grunderwerbsteuer und deine Finanzierung. Du siehst sofort, welche Kosten auf dich zukommen und wie sich Änderungen bei Maklerprovision oder Grundbuchgebühren auswirken.
Im nächsten Schritt unterstützt dich der Baufinanzierungsrechner dabei, die ideale Kombination aus Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit zu finden. So erkennst du, wie hoch deine monatliche Rate wirklich sein darf, ohne dein Budget zu überlasten.
Fazit aus der Praxis
Wer beim Immobilienkauf erfolgreich und stressfrei vorgeht, betrachtet das Projekt ganzheitlich:
- Kaufpreis + Standard-Nebenkosten + Rücklagen + zusätzliche Nebenkosten (z. B. Gutachten, Modernisierung, Sanierung) = Gesamtbudget für den Immobilienkauf
- Eigenkapital wird gezielt eingeplant, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden
- Alle Kosten werden transparent mit einem Rechner erfasst und überprüft
Eine gut durchdachte Kalkulation schafft Planungssicherheit und sorgt dafür, dass dein Traum vom Eigenheim oder einer Eigentumswohnung nicht zur finanziellen Belastung wird, sondern zu einer stabilen, langfristig tragbaren Investition.
FAQs – Häufige Fragen & Antworten
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf typischerweise an?
Typischen Nebenkosten bei einem Immobilienkauf sind vor allem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten und Grundbuchgebühren. Bei einer Finanzierung der Immobilie fallen zusätzliche Kosten für den Grundschuldeintrag an. Häufig gibt es Auslagen des Notars und optional ein Anderkonto. Rechne außerdem mit ersten Modernisierungen, eventuell sogar Sanierungen, Umzug, Versicherungen und Anschlusskosten. Die typischen Nebenkosten müssen durch vorhandenes Eigenkapital (Bankguthaben) bezahlt werden, weil diese Kosten über eine Baufinanzierung nicht finanzierbar sind.
Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis liegen die Nebenkosten je nach Bundesland, Makler und Finanzierung meist zwischen 50.000 € und 65.000 €.
Empfehlung: Plane mindestens 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten ein und halte einen kleinen Puffer für Unvorhergesehenes bereit. Nutze den Nebenkostenrechner, um die exakten Nebenkosten für Kauf, Neubau oder Grundstückskauf zu berechnen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und variiert je nach Standort stark. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 %. Dieser Unterschied kann bei großen Immobilienkäufen mehrere Tausend Euro ausmachen. Die Steuer fällt auf den Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie an, nicht auf Ausstattung oder das Inventar.
Beispiel: In Brandenburg beträgt der Satz 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das 26.000 € Grunderwerbsteuer.
Empfehlung: Prüfe vor dem Kauf, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ist und berücksichtige sie in deiner Finanzierungsplanung. Wenn du einen Neubau planst, kaufe Grundstück und Immobilie getrennt von verschiedenen Unternehmen, um dir die Grunderwerbsteuer auf die Immobilie zu sparen. Im Nebenkostenrechner wird die korrekte Grunderwerbsteuer pro Bundesland automatisch angezeigt.
Wer trägt die Notarkosten und Grundbuchgebühren?
In Deutschland zahlt beim Immobilienkauf in der Regel der Käufer sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren für das Grundbuchamt. Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, während das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung und gegebenenfalls die Grundschuld einträgt. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und liegen zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis fallen für Notar und Grundbuch rund 6.000 bis 8.000 € an.
Empfehlung: Lass dir vorab vom Notar eine grobe Kostenschätzung geben, um Überraschungen zu vermeiden. Im Nebenkostenrechner kannst du die Kosten dafür grob berechnen. Im Notarkostenrechner erhältst du ein detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Kostenblöcke für Notar und Grundbuch.
Wie berechnet sich die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Die Maklerprovision richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem vereinbarten Provisionssatz. Seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Provision, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Üblich sind Käuferanteile zwischen 3 % und 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer, abhängig vom Bundesland und der Vereinbarung im Vertrag. Im Nebenkostenrechner werden die verschiedenen Sätze je Bundesland automatisch berücksichtigt.
Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis und 3,57 % Käuferanteil ergibt das rund 17.850 €.
Empfehlung: Achte auf klare Vertragsbedingungen und prüfe, ob du den Makler wirklich benötigst oder direkt mit dem Verkäufer verhandeln kannst. Schaue aktiv bei Kleinanzeigen oder bei ImmobilienScout24 nach Angeboten direkt vom Eigentümer, also ohne Makler. So lassen sich einige tausend bis zehntausend Euros an Nebenkosten einsparen.
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Welche Kosten entstehen beim Grundschuldeintrag?
Wenn du den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks über eine Baufinanzierung finanzierst, wird die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Die Gebühren für diesen Eintrag hängen von der Höhe der Darlehenssumme ab. Durchschnittlich liegen sie bei etwa 0,5 % bis 1 % der Kreditsumme und werden vom Grundbuchamt sowie dem Notar erhoben.
Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 300.000 € entstehen rund 1.500 bis 3.000 € Kosten für die Grundschuldbestellung.
Empfehlung: Plane diese Kosten zusätzlich zu den reinen Kaufnebenkosten ein, um deine Gesamtfinanzierung realistisch zu kalkulieren.
Wann müssen die Nebenkosten beim Immobilienkauf bezahlt werden?
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf fallen gestaffelt im Verlauf des Kaufprozesses an. Die Grunderwerbsteuer wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Finanzamt eingefordert. Notar- und Grundbuchamt stellen ihre Rechnungen nach Abschluss der jeweiligen Tätigkeiten. Die Maklerprovision wird meist mit der Beurkundung fällig.
Beispiel: Du erhältst nach der notariellen Beurkundung innerhalb weniger Wochen mehrere Rechnungen. Diese müssen bezahlt werden, bevor du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst.
Empfehlung: Halte die kalkulatorischen Nebenkosten von 5 – 12% des Kaufpreises der Immobilie möglichst sehr kurzfristig liquide auf dem Girokonto oder Tagesgeldkonto bereit, damit der Kauf ohne Verzögerungen abgeschlossen werden kann.
Können Nebenkosten steuerlich abgesetzt oder intern finanziert werden?
Beim privaten Immobilienkauf für ein z. B. Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks können Nebenkosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden, da sie Teil der Anschaffungskosten sind. Sie erhöhen also den Kaufpreis, auf dessen Basis später eventuell Abschreibungen berechnet werden – jedoch nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien. Wer selbst im Eigenheim wohnt, kann Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten nicht absetzen.
Interessant wird es in Ehe- oder Lebensgemeinschaften: Wenn ein Ehepartner den Kaufpreis über ein privates Darlehen finanziert und der andere Partner die Nebenkosten übernimmt oder ein Darlehen für diese Kosten gewährt, kann das intern steuerlich und rechtlich sauber gestaltet werden. Wichtig ist, dass ein schriftlicher Darlehensvertrag existiert, der marktüblich verzinst ist und klar die Rückzahlung regelt. Die Finanzverwaltung erkennt solche internen Darlehen nur an, wenn sie tatsächlich durchgeführt werden und fremdüblichen Bedingungen entsprechen.
Wichtig: Im Grundbuch sollte in solchen Fällen grundsätzlich nur derjenige stehen, der die Immobilie auch erwirbt. Ein interner Darlehensvertrag des anderen Ehepartners ändert nichts am Eigentum, sondern sichert nur einen Anspruch auf Rückzahlung. Wenn beide im Grundbuch stehen, handelt es sich rechtlich um eine gemeinsame Anschaffung, und das Darlehen zwischen den Ehepartnern verliert seine steuerliche Relevanz.
Beispiel: Ein Ehepartner kauft eine Wohnung allein für 400.000 €. Der andere Ehepartner zahlt 40.000 € Nebenkosten über ein internes Darlehen, das mit 2 % Zinsen jährlich und einer Laufzeit von zehn Jahren vereinbart wird. Diese Konstruktion kann helfen, Eigenkapital gezielt zu verteilen und Liquidität in der Familie zu steuern.
Empfehlung: Lass dich in solchen Fällen unbedingt von einem Steuerberater oder Fachanwalt beraten, um eine rechtssichere Gestaltung zu wählen. Besonders bei Ehegattenkrediten oder Schenkungen prüft das Finanzamt genau, ob die Vereinbarung tatsächlich wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
Welche zusätzlichen Kosten kommen bei einem Neubau hinzu?
Beim Neubau fallen neben den klassischen Nebenkosten wie Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer weitere Posten an: Erschließungskosten, Vermessung, Hausanschlüsse für Wasser, Strom, Internet und Gas sowie gegebenenfalls Kosten für ein Bodengutachten. Auch Baustrom und Bauwasser werden oft unterschätzt. Diese Kosten werden im Nebenkostenrechner nicht aufgeführt, da sie höchst individuell auf die jeweilige Immobilie anzuwenden sind.
Beispiel: Je nach Grundstückslage und Ausstattung können diese Zusatzkosten zwischen 20.000 € und 40.000 € betragen.
Empfehlung: Erstelle eine detaillierte Liste aller Bau- und Anschlusskosten, um keine Überraschungen im Budget zu erleben.
Wie kann ich die Nebenkosten beim Immobilienkauf senken?
Du kannst Nebenkosten nur begrenzt beeinflussen, aber gezielte Entscheidungen helfen. Verzichte auf den Makler, wenn möglich, oder handle die Provision. Vergleiche Notare bei Zusatzleistungen wie dem Anderkonto. In manchen Fällen kann der Kauf eines unbebauten Grundstücks und anschließender separater Bauvertrag die Grunderwerbsteuer mindern.
Beispiel: Wer Haus (Wert 500.000 €) und Grundstück (Wert 100.000 €) getrennt kauft, spart bei 600.000 € Gesamtwert und einer Grunderwerbsteuer von 6,5 % ungefähr 32.000 €, da die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert anfällt.
Empfehlung: Lass dich vorab beraten, insbesondere bei Neubauten oder eigenen Bauvorhaben, welche Gestaltung beim Kaufvertrag steuerlich und rechtlich sinnvoll ist.
Warum ist ein Nebenkostenrechner sinnvoll?
Ein Nebenkostenrechner zeigt dir schnell, wie viel du über den Kaufpreis einer Immobilie hinaus benötigst, egal ob du eine Bestandsimmobilie kaufst, ein eigenes Bauvorhaben planst oder du nur ein Grundstück kaufen möchtest. Der Rechner für Nebenkosten berücksichtigt Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch und hilft dir, dein Gesamtbudget realistisch zu planen. So vermeidest du, dass du nach dem Kauf unerwartet Nachzahlungen leisten musst.
Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis siehst du sofort, ob dein Eigenkapital auch die Nebenkosten abdeckt oder ob du zusätzlich finanzieren musst.
Empfehlung: Nutze den Nebenkostenrechner frühzeitig in der Planungsphase und vergleiche verschiedene Szenarien für unterschiedliche Kaufpreise und Bundesländer. Nutze danach den Baufinanzierungsrechner, um die mögliche Baufinanzierung zu kalkulieren, immer mit dem Wissen, dass es da noch Nebenkosten gibt, die zusätzlich aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen.
