Grunderwerbsteuer berechnen Rechner für Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland. Über den Rechner auf dieser Seite kannst du schnell die Grunderwerbsteuer berechnen und prüfen, wie hoch die Steuer für dein Grundstück, deine Wohnung oder dein Haus ausfällt. Du gibst nur Kaufpreis und Bundesland ein und erhältst sofort den fälligen Steuerbetrag.
Im Rechner siehst du auf einen Blick, welchen Teil deines Eigenkapitals die Grunderwerbsteuer bindet und wie viel Geld dir noch für den eigentlichen Kauf und weitere Nebenkosten bleibt. Dadurch kannst du die Beleihungsgrenze für die Baufinanzierung weiter reduzieren, um von der Bank niedrige Bauzinsen zu erhalten.
Wenn du die Grunderwerbsteuer berechnet hast, kannst du im Anschluss mit dem Baufinanzierungsrechner die passende Finanzierung für deine Immobilie durchspielen und optional ein kostenloses Beratungsgespräch anfragen.
Grunderwerbsteuer berechnen in Kürze
- Über den Grunderwerbsteuer Rechner in wenigen Sekunden die genaue Steuer für Haus, Wohnung oder Grundstück berechnen
- Gib Kaufpreis, Eigenkapital und dein Bundesland ein, der Rechner ermittelt automatisch Steuersatz und Steuerbetrag
- Sieh auf einen Blick, wie hoch der Anteil der Grunderwerbsteuer an deinen Kaufnebenkosten ist und welche Beleihungsgrenze möglich ist
- Erfahre, wie viel Eigenkapital du für die Grunderwerbsteuer einplanen musst
- Nutze das Ergebnis direkt als Grundlage für deine weitere Baufinanzierungsplanung
Grunderwerbsteuer Rechner
Mit diesem Rechner ermittelst du schnell die genaue Grunderwerbsteuer für deine Immobilie. Du gibst einfach den Kaufpreis, dein verfügbares Eigenkapital und das Bundesland ein und erhältst sofort den Steuerbetrag, die wichtigsten Nebenkosten sowie deine voraussichtliche Beleihung. So siehst du auf einen Blick, wie viel Eigenkapital nach allen Kosten übrig bleibt und ob deine Baufinanzierung realistisch ist.
Grunderwerbsteuer Rechner
(20 % des Kaufpreises) 0 €
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Für die finale Berechnung der Grunderwerbsteuer gilt stets der Kaufpreis der Immobilie basierend auf dem notariellen Kaufvertrag. Der Bescheid über die Höhe der Grunderwerbsteuer wird stets durch das zuständige Finanzamt erstellt.
Grunderwerbsteuer berechnen: Notwendige Eingaben im Rechner im Überblick
Der Grunderwerbsteuer Rechner hilft dir dabei die tatsächlichen Nebenkosten deines Immobilienkaufs realistisch einzuschätzen. Du gibst zuerst den Kaufpreis der Immobilie ein. Falls Grundstück und späteres Haus getrennt erworben werden trägst du nur den Grundstückspreis ein da nur dieser steuerpflichtig ist. Danach wählst du dein Bundesland und gibst dein verfügbares Eigenkapital an. Auf Basis dieser Angaben ermittelt der Rechner automatisch die fällige Grunderwerbsteuer den gültigen Steuersatz und den prozentualen Anteil der Steuer am Kaufpreis. Der Rechner ermittelt für dich also folgende Werte:
- den Steuersatz des gewählten Bundeslands
- die genaue Grunderwerbsteuer in Euro
- den prozentualen Anteil der Steuer am Kaufpreis
Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 500.000 Euro in Bayern. Bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent fallen 17.500 Euro Grunderwerbsteuer an. Kaufst du dieselbe Immobilie in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Steuersatz erhöht sich die Steuer bei 500.000 Euro auf 32.500 Euro.
Du solltest vor einem geplanten Immobilienkauf über den Rechner die Grunderwerbsteuer berechnen, damit du ein Gefühl dafür bekommst, wie unterschiedlich die Steuer je nach Bundesland ausfällt und ob deine Baufinanzierung wirtschaftlich machbar ist.
1. Kaufpreis der Immobilie eingeben
In dieses Feld trägst du den vollständigen Kaufpreis der Immobilie ein, also den Betrag für Haus oder Wohnung inklusive Grundstück. Der Rechner nutzt diesen Wert als Grundlage, um die Grunderwerbsteuer exakt zu ermitteln. Je genauer du den Kaufpreis eingibst, desto präziser fällt das Ergebnis aus.
Beispiel: Du kaufst ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro inklusive Grundstück. Dieser Gesamtbetrag wird in das Feld „Kaufpreis der Immobilie“ eingetragen.
Empfehlung: Wenn Grundstück und Haus getrennt erworben werden, gilt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur für den Grundstücksanteil, wenn es keine wirtschaftliche und rechtliche Beziehung zwischen den Verkäufern von Grundstück und Gebäuden gibt. In diesem Fall gib im Feld „Kaufpreis der Immobilie“ ausschließlich den Preis des Grundstücks ein. Dadurch berechnet der Rechner die Steuer realistisch und vermeidet falsche Ergebnisse. Dies ist besonders wichtig bei Neubauten, bei denen Hauspreis und Grundstückspreis häufig getrennt in den Verträgen stehen.
2. Eigenkapital für Kaufnebenkosten eingeben
In dieses Feld trägst du dein gesamtes Eigenkapital ein, das du für den Immobilienkauf und die Baufinanzierung einplanst. Der Rechner nutzt diesen Betrag nicht nur für die Kaufnebenkosten, sondern auch, um deine voraussichtliche Beleihung zu berechnen.
Zuerst wird aus deinem Eigenkapital die Grunderwerbsteuer und die geschätzten weiteren Kaufnebenkosten abgezogen. Der verbleibende Betrag steht dann als Eigenkapital für die eigentliche Baufinanzierung zur Verfügung. Auf dieser Basis ermittelt der Rechner, wie hoch die Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis ist.
Beispiel: Du verfügst insgesamt über 150.000 Euro Eigenkapital und möchtest dieses komplett für den Immobilienkauf einsetzen. Du trägst daher 150.000 Euro in das Feld „Eigenkapital (verfügbar für Kaufnebenkosten in Euro)“ ein. Der Rechner berechnet daraus zuerst die Grunderwerbsteuer sowie weitere Nebenkosten wie für Makler, Notar und Grundbuch und zeigt dir anschließend, wie viel Eigenkapital übrig bleibt und mit welcher Beleihung du ungefähr rechnen kannst.
Empfehlung: Plane dein Eigenkapital so, dass nach Abzug aller Kaufnebenkosten noch ein spürbarer Anteil als Eigenkapital für die Finanzierung übrig bleibt: es müssten nach Abzug aller Nebenkosten bestmöglich noch mindestens 20 % Eigenkapital verfügbar sein. Eine Beleihung von maximal etwa 80 Prozent des Kaufpreises führt meist zu deutlich besseren Zinskonditionen. Noch günstigere Bauzinsen bieten viele Banken, wenn die Beleihung in Richtung 60 Prozent sinkt.
Zusammenfassend wird also deutlich, dass du für eine Baufinanzierung mit einer 80 % Beleihung ca. 30% Eigenkapital gerechnet auf den Kaufpreis der Immobilie mitbringen solltest. Je nach Bundesland und Maklernutzung, solltest zwischen 7 bis 12 % des Eigenkapitals für die Nebenkosten einkalkulieren.
3. Bundesland auswählen
Wähle hier das Bundesland aus, in dem sich deine Immobilie befindet. Der Rechner setzt danach automatisch den richtigen Grunderwerbsteuersatz ein, denn die Höhe der Steuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt.
Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest, der aktuell zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent liegt. Dadurch kann die Grunderwerbsteuer je nach Standort der Immobilie deutlich variieren, selbst bei identischem Kaufpreis.
Beispiel: Für eine Immobilie mit 500.000 Euro Kaufpreis liegen die Unterschiede je nach Bundesland schnell bei mehreren tausend Euro. Wählst du Bayern, werden 3,5 Prozent angesetzt. Wählst du Nordrhein Westfalen, werden 6,5 Prozent berechnet.
Empfehlung: Achte darauf, das korrekte Bundesland auszuwählen, da es neben der Kaufpreis der Immobilie die Basis für die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer hat. Wenn du mehrere Regionen vergleichst, kann dir der Rechner zeigen, wie stark sich der Standort auf deine Nebenkosten und dein benötigtes Eigenkapital auswirkt.
Baufinanzierung nach Abzug der Grunderwerbsteuer berechnen
Nachdem du weißt, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, kannst du im nächsten Schritt prüfen, wie viel Immobilie du dir tatsächlich leisten kannst. Mit unserem Baufinanzierungsrechner ermittelst du in weniger als einer Minute deine mögliche Finanzierung – ganz ohne Registrierung. Du siehst sofort, welche monatliche Rate zu deinem Budget passt, wie hoch der effektive Jahreszins ausfallen könnte und wie sich Tilgung, Darlehenshöhe und Zinsbindung auf deine zukünftige Restschuld auswirken. Dadurch erkennst du schnell, wie viel Eigenkapital nach Zahlung der Kaufnebenkosten noch übrig bleibt und welche Finanzierung realistisch ist. Auf Wunsch kannst du im Anschluss direkt eine kostenlose und unverbindliche Beratung anfragen.
Ergebnisse im Grunderwerbsteuer Rechner
Grunderwerbsteuer je Bundesland
Nachdem du Kaufpreis, Eigenkapital und Bundesland eingetragen hast, zeigt dir der Rechner sofort die exakte Grunderwerbsteuer an. Das Ergebnis besteht aus drei wichtigen Werten
- Grunderwerbsteuer in Euro
- Steuersatz des Bundeslandes
- Anteil der Steuer am Kaufpreis
So siehst du auf einen Blick, wie hoch die Steuer bei deinem Immobilienkauf im jeweiligen Bundesland ausfällt und wie stark sie dein verfügbares Eigenkapital reduziert.
Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis und 6,5 Prozent Steuersatz beträgt die Grunderwerbsteuer 32.500 Euro.
Dieser Betrag wird vom Eigenkapital abgezogen und direkt im nächsten Schritt berücksichtigt.
Empfehlung: Nutze das Ergebnis, um schnell zu prüfen, ob dein Eigenkapital reicht, um sowohl die Steuer als auch die weiteren Nebenkosten zu decken.
Weitere Kaufnebenkosten
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zeigt dir der Rechner typische Kaufnebenkosten an, die bei fast jedem Immobilienkauf anfallen. Dazu gehören
- Maklerkosten (0 %, 3,57 % oder 7,14 % zur Auswahl)
- Notarkosten (ca. 1 %)
- Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)
Der Rechner berechnet automatisch die mittlere Variante der Maklerkosten und erstellt so ein realistisches Nebenkosten-Spektrum.
Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis entstehen ungefähr
- 17.850 Euro Makler (3,57 %)
- 5.000 Euro Notar (ca. 1 %)
- 2.500 Euro Grundbuch (ca. 0,5 %)
Diese Beträge werden zusammengerechnet und anschließend von deinem Eigenkapital abgezogen.
Hinweis zu den Maklerkosten (0 %, 3,57 % oder 7,14 %)
Seit 2020 gilt in Deutschland für den Kauf von Wohnimmobilien die gesetzliche Regelung zur geteilten Maklerprovision. Das bedeutet: Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerkosten in der Regel je zur Hälfte. Daraus ergibt sich die häufige Käuferprovision von 3,57 Prozent. Warum zeigt der Grunderwerbsteuer Rechner drei Varianten an?
- 0 %: Du hast keinen Makler oder der Verkäufer übernimmt die Provision komplett.
- 3,57 %: Standardfall bei Wohnimmobilien seit der gesetzlichen Neuregelung 2020. Käufer zahlt die Hälfte der Maklerprovision, die andere Hälfte der Verkäufer.
- 7,14 %: Kann bei bestimmten Fällen auftreten, z. B.
- beim Kauf eines Grundstücks (hier gilt die Provisionsregel nicht)
- wenn ein gewerblicher Käufer beteiligt ist
- wenn regional üblich die volle Provision beim Käufer liegt
Der Rechner zeigt deshalb alle drei Varianten, damit du die Maklerkosten je nach Situation realistisch einschätzen kannst.
Empfehlung: Plane bei der Immobiliensuche immer mit allen Nebenkosten, damit du realistisch einschätzen kannst, wie viel Eigenkapital du in die Finanzierung einbringen kannst. Das Ziel sollte stets sein, nach Abzug aller Nebenkosten noch immer ca. 20 % Eigenkapital zur Verfügung zu haben.
Beleihung und Auswirkungen auf die Baufinanzierung
Im letzten Schritt berechnet der Rechner, wie viel Eigenkapital dir nach allen Kaufnebenkosten noch bleibt. Dieser Wert bestimmt, wie hoch deine voraussichtliche Beleihung ausfällt. Die Beleihung ist entscheidend für die späteren Zinsen deiner Baufinanzierung.
Banken und Sparkassen finanzieren den hohen Kostenblock Grunderwerbsteuer oder sonstige Kaufnebenkosten normalerweise nicht über eine Baufinanzierung. Der Betrag für alle Nebenkosten inkl. Grunderwerbsteuer muss also vollständig aus deinem Eigenkapital bezahlt werden. Genau hier wird es entscheidend für die spätere Baufinanzierung, denn die Höhe des verbleibenden Eigenkapitals bestimmt deine Beleihung und damit deine Zinsen. Bei der Berechnung von Bauzinsen für eine Baufinanzierung nehmen Banken besonders zwei wichtige Schwellenwerte als Messgröße:
- etwa 80 Prozent Beleihung für gute Konditionen
- etwa 60 Prozent Beleihung für sehr günstige Konditionen
Die Beleihung beschreibt, wie viel du im Verhältnis zum Kaufpreis oder zum Beleihungswert der Bank finanzieren musst. Der Beleihungswert ist der von Banken vorsichtig ermittelte Immobilienwert und liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Darauf basiert auch die sogenannte Beleihungsgrenze, also der Anteil des Beleihungswertes, den Banken sicher finanzieren möchten. Entscheidend ist am Ende der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert. Je niedriger dieser Wert ist, desto bessere Zinsen erhältst du für deine Baufinanzierung.
80 Prozent Beleihung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro darfst du höchstens 400.000 Euro finanzieren. Die restlichen 100.000 Euro müssen aus Eigenkapital stammen. Dazu kommen aber noch alle Nebenkosten, so dass der tatsächliche Eigenkapitalbedarf deutlich höher liegt.
Bei 60 Prozent Beleihung entsteht ein ganz anderes Bild: Hier würde eine Bank bei einem Kaufpreis der Immobilie von 500.000 Euro nur 300.000 Euro finanzieren. Du müsstest also 200.000 Euro in den Kaufpreis einbringen und zusätzlich die kompletten Nebenkosten selbst tragen. Das ist zwar finanziell anspruchsvoll, doch Banken belohnen diese niedrige Beleihung häufig mit besonders attraktiven Zinsen.
Beispiel: Du kaufst eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen für 500.000 Euro und startest mit 80.000 Euro Eigenkapital. Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent in ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 32.500 Euro. Hinzu kommen geschätzte Notarkosten von etwa 5.000 Euro und rund 2.500 Euro für den Grundbucheintrag. Falls ein Makler beteiligt ist können ungefähr 17.850 Euro zusätzlich anfallen. Insgesamt lägen die Nebenkosten bei rund 57.850 Euro. Nach Abzug dieser Kosten bleiben dir noch etwa 22.150 Euro Eigenkapital die du in den Kaufpreis einbringen kannst. Das ist eindeutig zu wenig, um von einer Bank eine Baufinanzierung mit guten Konditionen und niedrigen Bauzinsen zu erhalten.
Der Rechner zeigt dir also folgende Werte:
- Benötigtes Eigenkapital für eine 80 % Beleihung
- Dein verbleibendes Eigenkapital nach allen Nebenkosten
- Die voraussichtliche Beleihung in Prozent
Beispiel: Bleiben nach Steuer, Notar, Grundbuch und Makler noch 100.000 Euro übrig, kann so die Beleihung deutlich unter 80 Prozent fallen, was bessere Zinsen bei der Bank für die Immobilienfinanzierung ermöglicht.
Empfehlung: Versuche so zu planen, dass du mindestens eine 80 % Beleihung erreichst. Noch günstigere Konditionen bekommst du, wenn du Richtung 60 % Beleihung kommst.
Fazit Grunderwerbsteuer berechnen
Der Grunderwerbsteuer Rechner zeigt dir nicht nur die Grunderwerbsteuer sondern bildet auch die wichtigsten weiteren Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören Notargebühren der Grundbucheintrag und falls vorhanden eine Maklerprovision. Die Werte werden automatisch anhand deines Kaufpreises geschätzt und mit der Grunderwerbsteuer zusammengeführt. Dadurch erhältst du eine vollständige Übersicht über die gesamten Nebenkosten und siehst sofort wie viel Eigenkapital nach allen Abzügen übrig bleibt.
Der Rechner macht diese Beträge sofort sichtbar und zeigt dir wie sich die Nebenkosten auf deine tatsächliche Finanzierbarkeit auswirken:
- wie viel Eigenkapital nach der Steuer und den Nebenkosten noch übrig bleibt
- ob du voraussichtlich bei 80 Prozent Beleihung liegst
- ob du eventuell sogar in Richtung 60 Prozent kommst
- oder ob du eher im Bereich über 90 Prozent landest was zu höheren Zinsen führt und du an deinem Eigenkapital arbeiten musst.
So erkennst du sofort ob die Finanzierung für deine Traumimmobilie realistisch ist oder ob du deine Planung den finanziellen Möglichkeiten anpassen solltest.
Welches Finanzamt ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland zuständig?
Zuständig für die Berechnung, Festsetzung und Erhebung der Grunderwerbsteuer ist immer das Finanzamt des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt. In der Praxis läuft fast alles automatisch über den Notar und das zuständige Finanzamt, trotzdem ist es hilfreich zu wissen, welche Behörde in deinem Bundesland verantwortlich ist und wo du im Zweifel weitere Informationen findest.
Auf den Seiten der Finanzverwaltungen der Länder bekommst du unter anderem Hinweise zu Steuersätzen, Merkblättern, Formularen, Ansprechpartnern und häufigen Fragen rund um die Grunderwerbsteuer. Die folgende Übersicht zeigt dir für jedes Bundesland den aktuell geltenden Steuersatz sowie eine zentrale Anlaufstelle der jeweiligen Finanzverwaltung.
| Bundesland | Steuersatz* | Zuständige Finanzbehörde (Link) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Finanzministerium BW |
| Bayern | 3,5 % | Bayerisches Landesamt für Steuern |
| Berlin | 6,0 % | Senatsverwaltung Berlin – Finanzen |
| Brandenburg | 6,5 % | Brandenburgisches Finanzministerium |
| Bremen | 5,0 % | Finanzverwaltung Bremen |
| Hamburg | 5,5 % | Finanzbehörde Hamburg |
| Hessen | 6,0 % | Hessisches Finanzministerium |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Finanzministerium MV |
| Niedersachsen | 5,0 % | Niedersächsisches Finanzministerium |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Finanzamt NRW |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Ministerium Finanzen RP |
| Saarland | 6,5 % | Finanzministerium Saarland |
| Sachsen | 5,5 % | Finanzministerium Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Finanzministerium Sachsen-Anhalt |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | Finanzministerium SH |
| Thüringen | 5,0 % | Thüringer Finanzministerium |
Hinweis: Die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer können sich ändern. Maßgeblich ist immer der zum Zeitpunkt des Kaufvertrags gültige Satz deines Bundeslands.
Jetzt Baufinanzierung berechnen
Sobald du deine Grunderwerbsteuer kennst, kannst du im nächsten Schritt mit unserem Baufinanzierungsrechner prüfen, wie viel Immobilie für dich realistisch ist. In kurzer Zeit siehst du, welche monatliche Rate zu deinem Budget passt und wie sich Darlehenshöhe, Zins und Tilgung auf deine Restschuld auswirken. So erkennst du, ob dein Eigenkapital nach allen Kaufnebenkosten für die geplante Finanzierung ausreicht.
FAQs - Häufige Fragen & Antworten
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer berechnen?
Im Rechner kannst du selbst die Grunderwerbsteuer berechnen und zwar exakt für deine Immobilie auf Basis des Kaufpreises und dein Bundesland auf Basis unterschiedlicher Steuersätze von 3,5 % bis 6,5 %. Der Rechner nutzt deinen eingegebenen Kaufpreis und kombiniert ihn mit dem gültigen Steuersatz des ausgewählten Bundeslandes. Sobald du beide Werte eingibst, wird automatisch die exakte Grunderwerbsteuer in Euro berechnet. Das Ergebnis ist sofort sichtbar, sodass du direkt erkennst, wie hoch dein Kostenblock allein für die Steuer ausfällt.
Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Steuersatz 6,5 Prozent → 32.500 Euro Grunderwerbsteuer.
Empfehlung: Gib den realistischen Kaufpreis ein, den du dem Verkäufer oder Makler nennen würdest. Nur so erhältst du ein realistisches Steuerergebnis. Bei getrenntem Kauf von Grundstück und Haus (als Neubau), trage nur den Wert des Grundstücks ein. Danach kannst du die Baufinanzierung im Baufinanzierungsrechner kalkulieren.
Muss ich den Kaufpreis inklusive Grundstück eingeben?
Ja, du solltest für die Berechnung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich den gesamten Kaufpreis inklusive Grundstück eingeben, denn die Grunderwerbsteuer bezieht sich normalerweise auf den Gesamtwert der Immobilie. Eine Ausnahme gibt es, wenn Grundstück und Haus separat gekauft werden. Dann unterliegt nur das Grundstück der Steuer. In der Praxis bedeutet dass, dass sich auf dem Grundstück noch keine Immobilie befindet und diese erst später gebaut wird.
Beispiel: Neubauprojekt mit Grundstück 220.000 Euro und Haus 300.000 Euro → Im Rechner trägst du nur die 220.000 Euro ein, sofern es keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Verkäufer des Neubaus (Bauträger) gibt.
Empfehlung: Wenn du mehrere Verträge unterschreibst, prüfe genau, welcher Teil steuerpflichtig ist, damit du keine falschen Werte kalkulierst.
Funktioniert die Berechnung der Grunderwerbsteuer auch für Grundstückskäufe?
Ja, die Berechnung der Grunderwerbsteuer eignet sich sowohl für Wohnungen und Häuser als auch für reine Grundstückskäufe. Entscheidend ist nur, dass du den Kaufpreis korrekt eingibst. Wenn du ein reines Grundstück kaufst, trägst du einfach den Grundstückspreis ein. Bei Neubauprojekten mit getrennten Verträgen für Grundstück und Haus gibst du ebenfalls nur den Grundstückspreis ein, da nur dieser steuerpflichtig ist.
Diese Trennung ist jedoch nur zulässig, wenn zwischen Verkäufer des Grundstücks und Errichter des Hauses keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung besteht. Andernfalls wertet das Finanzamt den Kauf als einheitlichen Erwerb und erhebt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Betrag.
Beispiel: Grundstück 200.000 Euro, Haus 300.000 Euro vom völlig unabhängigen Bauunternehmen → nur 200.000 Euro steuerpflichtig. Besteht jedoch eine Verbindung, können auch die 300.000 Euro für den Hausbau steuerpflichtig werden.
Empfehlung: Prüfe vor Kaufvertragsabschluss beim Notar oder Steuerberater, ob der Grundstücksverkäufer und der Hausanbieter wirtschaftlich unabhängig sind. Nur dann erkennt das Finanzamt die getrennte Besteuerung an und du kannst mehrere tausende Euros bei der Grunderwerbsteuer sparen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland anders?
Seit 2006 darf jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer selbst festlegen, weshalb die Steuersätze regional stark variieren, aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch kann ein Immobilienkauf je nach Standort mehrere tausend Euro mehr oder weniger kosten. Der Rechner übernimmt den passenden Satz automatisch, sobald du das Bundesland auswählst.
Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis sparst du allein durch den Standort Bayern vs. NRW über 15.000 Euro.
Empfehlung: Wenn du flexibel beim Wohnort bist, vergleiche mehrere Bundesländer hinsichtlich der Steuersätze für die Grunderwerbsteuer, denn das kann direkten Einfluss auf dein benötigtes Eigenkapital für die Baufinanzierung haben.
Warum gebe ich bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer mein gesamtes Eigenkapital ein?
Der Rechner für Grunderwerbsteuer benötigt dein vollständiges Eigenkapital, um zu berechnen, wie viel Geld nach der Grunderwerbsteuer und allen weiteren Nebenkosten übrig bleibt. Dieses Rest-Eigenkapital entscheidet später über deine Beleihung und wirkt sich stark auf die Bauzinsen aus.
Beispiel: 150.000 Euro Eigenkapital – nach allen Nebenkosten bleiben 95000 Euro übrig.
Empfehlung: Gib immer den Gesamtbetrag ein, den du realistisch einplanst. Nur so erkennst du, ob du bei 80 oder sogar 60 Prozent Beleihung landest. Kalkuliere danach im Baufinanzierungsrechner deine Finanzierung grob durch.
Was passiert, wenn mein Eigenkapital nicht für die Nebenkosten reicht?
Wenn die Nebenkosten höher sind als dein angegebenes Eigenkapital, zeigt dir der Rechner einen negativen Wert (bzw. rot markierten Wert) an. Das bedeutet, dass die Finanzierung in dieser Form nicht darstellbar ist, da Banken die Nebenkosten nicht mitfinanzieren.
Beispiel: 20.000 Euro Eigenkapital, Nebenkosten 38.000 Euro → Ergebnis -18.000 Euro.
Empfehlung: In diesem Fall musst du entweder mehr Eigenkapital einbringen, die Immobilie günstiger wählen oder über regionale Förderungen nachdenken.
Werden neben der Grunderwerbsteuer auch Notar- und Grundbuchkosten berechnet?
Ja, wenn du die Grunderwerbsteuer berechnest, schätzt der Rechner automatisch die üblichen Kosten für Notar und Grundbuch. Diese liegen erfahrungsgemäß bei etwa 1 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Damit erhältst du eine vollständige Übersicht deiner erwartbaren Kaufnebenkosten.
Empfehlung: Diese Werte sind realistische Durchschnittswerte. Die finalen Kosten erfährst du beim Notar, liegen aber meist sehr nah an diesen Richtwerten. Wenn du detaillierte Aufschlüsselung haben möchtest, nutze dazu unseren Notarkostenrechner, der alle Kosten von Notar und Grundbuch im Detail beschreibt.
Kann der Grunderwerbsteuer Rechner auch zeigen, ob ich mir die Immobilie leisten kann?
Der Rechner für Grunderwerbsteuer gibt dir zwar keine Finanzierungszusage, aber er zeigt dir sehr deutlich, ob dein Eigenkapital für die notwendigen Kaufnebenkosten ausreicht und wie viel Geld danach real für die Baufinanzierung bleibt. Dadurch bekommst du eine klare Orientierung, ob ein Immobilienkauf grundsätzlich machbar ist. Wenn nach Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und möglichen Maklerkosten kaum Eigenkapital übrig bleibt oder sogar ein negativer Betrag entsteht, wird die Finanzierung in der Regel schwierig oder meist nur über sehr hohe Bauzinsen.
Beispiel: Du gibst 140.000 Euro Eigenkapital ein und die Nebenkosten betragen insgesamt 58.000 Euro. Dann bleiben dir 82.000 Euro übrig. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro würdest du damit ungefähr auf 84 Prozent Beleihung kommen, was viele Banken noch finanzieren, aber zu höheren Zinsen führt, also wenn du die Beleihung unter 80 % drücken kannst.
Empfehlung: Nutze das verbleibende Eigenkapital und die angezeigte Beleihung als ersten Realitätscheck. Wenn du deutlich über 90 Prozent Beleihung landest, solltest du entweder Kaufpreis, Eigenkapital oder Nebenkosten optimieren, bevor du eine Finanzierung anfragst. Eventuell solltest du auch nach einer günstigeren Immobilie suchen, die zu deinen finanziell passt. Du kannst die Finanzierung der potenzielle Immobilie im Baufinanzierungsrechner überprüfen, wie viel monatliche Rate du dir leisten kannst.
Wie beeinflusst die Grunderwerbsteuer meine Baufinanzierung?
Da die Grunderwerbsteuer normalerweise vollständig aus Eigenkapital gezahlt werden muss, sinkt dein für die Finanzierung verfügbares Eigenkapital direkt. Dadurch steigt die Beleihung und damit meist auch der Zinssatz für die Baufinanzierung. Je mehr Eigenkapital nach der Steuer übrig bleibt, desto bessere Bauzinsen sind durch die Bank möglich und desto günstiger wird die Finanzierung.
Beispiel: Angenommen, du hast 120.000 Euro Eigenkapital und planst den Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro.
Fallen 32.500 Euro Grunderwerbsteuer an, sinkt dein verfügbares Eigenkapital für die Finanzierung auf 87.500 Euro. Finanzierst du dann 412.500 Euro (500.000 Euro Kaufpreis minus 87.500 Euro Eigenkapital), liegst du bei rund 82,5 Prozent Beleihung. Ohne diese Steuer würdest du dagegen 467.500 Euro Eigenkapital haben können und wärst bei deutlich unter 80 Prozent.
Empfehlung: Nutze das Ergebnis, um früh zu prüfen, ob deine Beleihung unter kritische Schwellen von 80 oder 60 Prozent fällt. Prüfe im Annuitätendarlehen Rechner, wie viel Finanzierung du dir leisten kannst.
Warum finanzieren Banken die Grunderwerbsteuer nicht mit?
Die Grunderwerbsteuer gehört wie Notar und Grundbuch zu den Kaufnebenkosten und erhöht den Wert der Immobilie nicht. Sie fließt deshalb nicht in den Beleihungswert ein, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Aus diesem Grund verlangen Banken in der Regel, dass du diese Kosten selbst aus deinem Eigenkapital bezahlst.
Beispiel: Kaufpreis der Immobilie 500.000 Euro. Die Bank finanziert bei 80 Prozent Beleihung typischerweise 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer von zum Beispiel 32.500 Euro sowie Notar und Grundbuch musst du dann zusätzlich aus Eigenkapital zahlen.
Bei Immobilien zur Kapitalanlage gab und gibt es Fälle, in denen Banken auch eine 100 Prozent Finanzierung oder in Zeiten sehr niedriger Zinsen sogar eine 110 Prozent Finanzierung angeboten haben. Das bedeutet, dass nicht nur der komplette Kaufpreis, sondern teilweise auch ein Teil der Nebenkosten mitfinanziert wurde. Solche Modelle sind aber eher die Ausnahme, oft mit strengeren Vorgaben, höheren Zinsen oder zusätzlichen Sicherheiten sowie sehr guter Bonität des Kreditnehmers verbunden.
Empfehlung: Plane beim Grunderwerbsteuer berechnen und die übrigen Nebenkosten trotzdem so, als müsstest du sie vollständig aus Eigenkapital zahlen. Wenn eine Bank dir später eine höhere Finanzierung anbietet, ist das ein Bonus. Verlassen solltest du dich darauf aber nicht.
Was sollte ich tun, nachdem ich die Grunderwerbsteuer berechnet habe?
Die Ergebnisse aus dem Grunderwerbsteuer Rechner sind die Basis für deine weitere Planung eines anstehenden Immobilienkaufes oder einer anstehenden Baufinanzierung. Vor allem der Wert „Eigenkapital nach Nebenkosten“ und die angezeigte Beleihung kannst du direkt in andere Rechner übernehmen:
- Baufinanzierungsrechner: Um Monatsrate, Zinsen und Gesamtkosten deiner Finanzierung zu berechnen
- Nebenkostenrechner: Für eine vollständige Übersicht aller Kaufnebenkosten
- Notarkostenrechner: Für eine genaue Schätzung der Notar- und Grundbuchkosten
- Budgetrechner: Um zu prüfen, wie viel Immobilie du dir leisten kannst
Weitere passende Rechner zur Baufinanzierung findest oben im Hauptmenü unter "Rechner".
Nutze die Rechner nacheinander und nimm dir etwas Zeit. So entsteht ein vollständiges Bild deiner finanziellen Situation, und du erkennst frühzeitig, ob dein Immobilienkauf realistisch, zu knapp kalkuliert oder sogar komfortabel machbar ist.
