Haus kaufen mit Baufinanzierung 2024: Checkliste

Wollen Sie in 2024 ein Haus kaufen, entweder einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie? Wenn das Ersparte nicht ausreicht, kann die Baufinanzierung ins Spiel kommen. Aktuell können Sie wegen der niedrigen Bauzinsen am Kapitalmarkt von besonders günstigen Immobilienkrediten profitieren, wie der Baufinanzierung Vergleich zeigt. Aufgrund der enormen Kreditsummen, die mit einer Baufinanzierung einher gehen, sollte der Schritt in die eigenen vier Wände jedoch wohl überlegt und sorgfältig geplant werden.

Das Ratgeber-Portal für Baufinanzierung Baufinanzierung123.com hat für Sie auf dieser Seite die wichtigsten Punkte für einen Hauskauf zusammengestellt, an denen Sie sich als zukünftiger Immobilienbesitzer orientieren können. Die Checkliste gibt Ihnen einen ersten Überblick über die wichtigsten Schritte für den Hauskauf:

1. Kalkulieren Sie den finanziellen Rahmen für den Hauskauf
2. Betrachten Sie das “Haus kaufen” als Teil Ihrer Kapitalanlage
3. Achten Sie auf die Lage und das Umfeld des Hauses
4. Zahlen Sie einen fairen Kaufpreis für das Haus!
5. Vergleichen Sie mehrere Baufinanzierung-Angebote

1. Finanzieller Rahmen für den Hauskauf

Der Kauf einer Immobilie zählt wohl zu den größten Anschaffungen innerhalb Ihres Lebens. Auch viele Jahre des Sparens über Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch oder Aktienfonds reichen meist nicht aus, um die Kaufsumme für die gewünschte Immobilie mit Guthaben begleichen zu können.

Um den Immobilienkauf dennoch vorzuziehen, kann die Immobilienfinanzierung als Alternative in Frage kommen. Der Hauskauf beginnt also nicht mit der eigentlichen Suche nach Grundstücken und Objekten, sondern bereits lange vorher. Denn aufgrund der sehr langen Kreditlaufzeiten von 5- 30 Jahren müssen Sie gut kalkulieren, welche Kreditrate sich sich heute und in ein paar Jahren finanziell leisten können.

Hier zählt die Individualität: Das Haus auf dem Land mit grossem Garten als gebrauchte Immobilie

Ein guter Anhaltspunkt kann Ihre aktuelle Miete für die Mietwohnung sein. Die Höhe Ihrer Kaltmiete dient als Basis für eine mögliche zukünftige Kreditrate. Als Immobilienbesitzer kommen jedoch noch weitere laufenden Kosten auf Sie zu die Sie aktuell in der Warmmiete über die Nebenkosten an den Vermieter bezahlen. Zusätzlich müssen Sie monatliche gewisse Rücklagen für zukünftige Reparaturen am Haus einberechnen. Die Summe aus Ihrer aktuellen Kalt- und Warmmiete und den Rücklagen ist damit die Grundlage für die Kalkulation der Finanzierung.

Die Frage ist nun, wie viel mehr können Sie sich leisten als Sie heute schon für Ihre Mietzahlungen aufwenden? Stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben eines Jahres gegenüber und ermitteln Sie den finanziellen Spielraum, welcher zusätzliche für eine Baufinanzierung und die damit verbundenen monatlichen Kreditraten möglich wäre. Dabei helfen Ihnen zahlreiche Baufinanzierungsrechner, wie z.B. der Haushaltsrechner oder Budgetrechner.

Sie sollten die monatliche Kreditrate optimal gestalten. Die monatliche Rate sollte so hoch sein, dass eine hohe jährliche Tilgung der Kreditsumme realisiert werden kann. Das erspart Ihnen Kreditzinsen, wodurch die Restschuld nach der ersten Zinsbindungsfrist geringer ausfällt. Die Rate sollte jedoch auch nicht zu hoch angesetzt werden, damit bei unvorhergesehenen Ereignissen (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, Tod) die Kreditraten dennoch weiter bedient werden können bis sich die Situation wieder stabilisiert hat.

Die Lösung hierbei ist, die monatliche Rate und Tilgung geringer zu wählen, jedoch beim Kreditabschluss einen Anbieter zu wählen, der pro Jahr kostenlose Sondertilgungen ermöglicht. Hierdurch können Sie eine Zwangsvollstreckung durch die Bank vermeiden. Grund ist, dass die Bank im Falle von Arbeitslosigkeit oder langer Krankheit aus Compliance-Gründen das Kreditausfallrisiko und damit die Zinskosten anpassen muss. Wenn die Baufinanzierung auf Kante genäht ist, kann es dazu kommen, dass die Höhe der monatlichen Darlehensrate nicht mehr gezahlt werden kann und der Kredit fällig gestellt wird, was meist in einer Zwangsvollstreckung endet.

Ein Reihenhaus in der Stadt ist i.d.R. deutlich teurer als ein Eigenheim mit grossem Grundstück auf dem Land.

Damit die Kreditsumme möglichst gering ausfällt, sollten Sie ein ausreichend hohes Eigenkapital mit einbringen. Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von ca. 20-30%. Kostet das Haus mit Grundstück beispielsweise 400.000 Euro sollten Sie bei einer EK-Quote von 25% mindestens 100.000 Euro an Barmitteln für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung haben. Sehr gute Zinskonditionen für Immobilienkredite werden bei einer EK-Quote von ca. 40% erzielt.

Um das Gefühl für Kredithöhe, monatliche Rate, Tilgungshöhe und Restschuld zu bekommen, empfehlen wir Ihnen unseren kostenlosen Rechner für Baufinanzierung Vergleich. Holen Sie sich mehrere kostenlose Angebote von Banken oder Baufinanzierungsvermittlern ein.

Bitte beachten Sie, dass im Kaufpreis der Immobilie noch nicht die Kaufnebenkosten enthalten sind! Die Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Gebühren für Grundbucheintrag, Notarkosten, Versicherungen für Neubau, Gutachten für gebrauchte Immobilien machen noch einmal 10-15% der Kaufsumme aus. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ist also mit Kaufnebenkosten von 40.000 bis 60.000 Euro zu rechnen, die nicht in die Kreditsumme einberechnet werden sollten.

2. Ist es wirtschaftlich sinnvoll, das Haus zu kaufen?

Wenn Sie wissen, wie hoch ihr Budget für den Hauskauf ist, können Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen.

Eine Immobilie mit Grundstück ist – wie ihr Name schon sagt – immobil, also vom Ort her nicht mehr veränderbar. Um Ihr Geld bzw. Kapital möglichst werterhaltend anzulegen, sollten Sie deshalb die drei wichtigsten Grundsätze bei einem Immobilienerwerb für ein Haus oder eine Eigentumswohnung beachten – egal ob neu oder gebraucht:

1. Lage der Immobilie
2. Lage der Immobilie
3. Lage der Immobilie

Ja, Sie haben richtig gelesen: 3 Mal Lage der Immobilie. Die Lage des Grundstücks und des sich darauf befindlichen Hauses ist wohl eines der wichtigsten Kriterien bei der privaten Immobilienfinanzierung. Eine Haus mit Grundstück in einer Top-Lage ist zwar selten zum Schnäppchenpreis zu haben, doch bietet es die bessere Chance auf einen konstanten oder sogar steigenden Wiederverkaufswert. Die Lage und der Zustand der Immobilie ergeben den Verkehrswert.

Neubausiedlung an der Ostsee: Ein Haus kaufen in einer Neubausiedlung über einen Bauträger ist oft günstig und bequem

Viele zukünftige Immobilienbesitzer blenden den wirtschaftlichen Aspekt fast komplett aus, wenn es um das eigene Haus geht. Sie sollten sich gleich zu Beginn die Frage stellen, ob die Investition in die eigene Immobilie mittel- bis langfristig einen wirtschaftlichen Gewinn oder Verlust bedeutet, falls die Immobilie wieder veräussert werden muss. Denn sind Sie sich wirklich sicher, dass später auch Ihre Kinder im gekauften Haus wohnen möchten? Ähnlich einem Autokauf ist auch der Hauskauf eine hoch emotionale Angelegenheit. Wie bei einem Neuwagenkauf kann auch der Neubau einer Immobilie einen hohen Wertverlust gleich am Anfang oder auch etwas später nach sich ziehen. Es kommt dabei darauf an, wo sich die Immobilie befindet:

Haus kaufen / Haus bauen als Neubau

• Befindet sich das Grundstück in der Peripherie, Pampa, weit ausserhalb der Stadt, auf dem Dorf, in dünn besiedelten Gebieten oder in Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit ist davon auszugehen, dass eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit besteht, bei einem Verkauf die Bau- und Finanzierungkosten der Immobilie und des Grundstücks jemals wieder zurück zu erhalten. Zwar ist das Grundstück billig, doch die Kosten für den Hausbau bleiben fast gleich. Realistisch gesehen können meist nur 30-50% der ursprünglichen Kosten als Verkaufssumme erzielt werden. Warum würden Sie das mit Ihrem Geld machen wollen?
• Befindet sich das Grundstück im Einzugsgebiet bzw. im Speckgürtel von Großstädten z.B. Berlin, München, Köln, Stuttgart, Hamburg oder Frankfurt am Main oder Gebieten mit hoher Beschäftigung wie z.B. Ingolstadt oder in Innenstädten mit guter Infrastruktur und geringer Arbeitslosenquote, besteht aufgrund der höheren Nachfrage bei einem fiktiven Verkauf der Immobilie die bessere Möglichkeit, die Bau- und Finanzierungkosten sowie darüber hinaus wiederzubekommen. Die Kaufkosten für das Grundstück können dann bereits 20-50% der gesamten Kreditsumme ausmachen.

Gebrauchte Immobilie kaufen

• Bei einem zum Verkauf stehenden Haus mit Grundstück auf dem Land können Sie davon ausgehen, dass Sie genau den Preis bezahlen, dass die Immobilie zum Kaufzeitpunkt auch wert ist. Nicht mehr oder weniger. Dabei spielen die ursprünglichen Erschliessungskosten, Bau- und Finanzierungskosten keine Rolle mehr. Eine gebrauchte Immobilie kann die wirtschaftliche bessere Wahl sein, denn bei einem erneuten Verkauf erhalten Sie mit grosser Wahrscheinlichkeit das Geld zurück, welches Sie investiert haben. Denn möglichen Wertverlust des Neubaus hatte der Bauherr und der erste Eigentümer.
• Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie in einer Stadt, in deren Speckgürtel oder in stark nachgefragten Regionen kaufen wollen, müssen Sie mit einer deutlich höheren Kaufsumme rechnen. Jedoch besteht auch die Chance bei einem fiktiven Verkauf des Hauses, mindestens die ursprüngliche Kauf- und Kreditsumme zu erzielen. Bei einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum und Kaufimmobilien ist auch mit einer deutlichen Wertsteigerung zu rechnen.

Fazit: Auch wenn ein Hauskauf viel mit Emotionen und Selbstverwirklichung zu tun hat, sollten Sie bei der Baufinanzierung dennoch auf den wirtschaftlichen Aspekt Acht geben.

3. Checklisten für Haus & Grundstück und Umgebung

Folgende Punkte sollten Sie bei der Suche nach einem geeigneten Haus mit Grundstück oder nur Grundstück in Betracht ziehen:

Das Grundstück

• Checken Sie den Grundstück-Lageplan und die Flurstücknummer, welche im Grundbuchauszug identisch sein müssen!
• Bebauungsplan: Ist die Bebauung an allen Nachbargrundstücken bereits abgeschlossen? Wenn es in der Nähe noch Freiflächen für eine geplante Nachbebauung gibt, ist eine Lärm- und Geruchsbelästigung über mehrere Monate oder Jahre vorprogrammiert. Gibt es bestimmte Vorgaben für die Bebauung oder Modernisierung z.B. nur Spitzdach oder Lage des Hauses? Handelt es sich um Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet?
• Wenn Ihnen Privatsphäre und ein Garten wichtig ist, sollten Sie eine große Grundstücksfläche wählen. Doch je grösser das Grundstück, umso mehr Zeitaufwand für die Pflege ist notwendig.
• Höhe des örtlichen Grundwasserspiegels: ist z.B. ein Keller möglich?
• Beschaffenheit des Bodens für die Bebauung: Kies, Sand, Lehm
• Grundbuch in Ordnung? Sind im Grundbuchamt Rechte Dritter eingetragen?
• Ist mit Erschliessungskosten für z.B. Wasser, Kanalisation, Gas, Strom, Strasse, Internet, Kabel zu rechnen?
• Liegt das Grundstück in der Sonne oder fast nur im Schatten?
• Haben Sie am Standort eine gute Handy- und Internet-Verbindung (3G, LTE)?

Die Umgebung & Infrastruktur

• Googeln Sie nach der Lage und Umgebung: Was sagt die Presse zur Gegend?
• Besuchen Sie das Grundstück an verschiedenen Tagen zu verschiedenen Zeiten am Tage und in der Nacht, damit Sie einen Gesamteindruck erhalten.
• Sprechen Sie mit Nachbarn. Sind diese nett und passen diese zu Ihrer Persönlichkeit? Schliesslich werden Sie mit den netten Menschen die nächsten Jahre Tür an Tür wohnen.
• Fahren Sie mit dem Auto und dem Fahrrad in der Nähe herum: Gibt es Gerüche oder Lärm durch Strassen, Autobahnen, Chemiebetriebe, Kraftwerke oder andere Industrieunternehmen?
• Erkunden Sie die Verkehrsanbindung zum öffentlichen Nahverkehr / ÖPNV
• Wie lange ist der Weg zur Arbeit?
• Welche Einkaufsmöglichkeit gibt es in der Nähe? (Lidl, Aldi, Rewe, Edeka, Netto, Penny, dm Drogerie, Rossmann, Kaufland, Baumärkte)
• Wie ist die ärztliche Versorgung in der Nähe: Fachärzte oder Krankenhäuser?
• Hat die Lage einen hohen Freizeitwert oder müssen Sie erst kilometerweit fahren, um spazieren oder essen zu gehen?

Die gebrauchte Immobilie: Das fertige Haus

• Art der Immobilie: freistehende Einfamilienhaus mit höherem Energieverbrauch vs. Doppelhaus und Reihenhaus mit geringerem Energieverbrauch.
• Messen Sie das Wohnfläche selbst aus und prüfen Sie, ob die Angaben stimmen.
• Ausstattung der Immobilie unter die Lupe nehmen: Lassen Sie sich nicht von der Fassade blenden, sondern nehmen Sie das Haus genau unter die Lupe:
  • Energieausweis des Hauses
  • Zustand von Fenster, Türen, Wänden, Fussböden, Fliesen, Wasserdruck an allen Wasserhähnen
  • Zustand von Keller, Garage, Photovoltaik-Anlage, Garten, intelligente Haustechnik
• Ziehen Sie unbedingt einen Bausachverständigen zu Rate, wenn Sie noch keine Erfahrung mit Immobilienkäufen haben oder sich nicht sicher sind, ob keine Baumängel vorhanden sind. Der Sachverständige prüft z.B. über ein Baugutachten den Zustand der Bausubstanz, erkennt Schäden an Gebäuden, Dämmung, Treppenhaus, Kamin, Fenstern, Dach, Balkon, Elektroverteilung, Hausanschlüsse, Heizung, Belüftungssysteme, Rohre, Feuchtschäden, Schimmelpilze, Leitungswasserschäden. Ausserdem kann er Aussagen über die Kosten für Planung, Neubau, Umbau, Sanierung geben.

Hauskauf als Reihenhaus / Townhouse / Townhaus

4. Der faire Kaufpreis für das Haus

Ist der angebotene Preis für die Immobilie angemessen? Sowohl bei gebrauchten Immobilien als auch bei Neubauten sollten Sie den Faktor 20 berücksichtigen. Der Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück sollte nicht mehr als 20 Mal der jährlichen Nettokaltmiete entsprechen. Wenn Sie das Haus selbst bewohnen möchen = Eigennutzung, sollten Sie dennoch auf die fiktive Miete achten. Können Sie das Haus z.B. für 1.000 Euro monatlich kalt vermieten? Wenn ja, dann wäre ein angemessener Kaufpreis unter 240.000 Euro wirtschaftlich sinnvoll (1.000 x 12 x 20). Je höher der Kaufpreis, desto mehr spekulieren Sie, dass der hohe Kaufpreis auch in Zukunft erzielt werden kann oder, dass der Wert der Immobilie noch weiter steigen wird.

Wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden, kommen drei Alternativen in Frage:

1. Neues Haus kaufen über Bauträger / schlüsselfertig kaufen
2. Neues Haus bauen in Eigenregie / selber bauen (lassen)
3. Neubau mit Generalunternehmen / Mischform

Die (scheinbar) günstige Variante: Grundstück selbst suchen und kaufen und das Haus selber bauen. Mit Eigenleistungen am Neubau lässt sich viel Geld sparen. Dennoch ist zu bedenken, dass die investierte Arbeitszeit Opportunitätskosten von entgangener Arbeitszeit im Haupt-Job verursacht. Um einen Bau planen, koordinieren und überwachen zu können, braucht es hunderte Stunden Arbeit. Der psychische Stress für die Familie und Freunde ist damit noch gar nicht einberechnet. Sollten Sie noch nie gebaut haben, können Sie als Laie mit 2 bis 5 Mal so langer Arbeitszeit für die gleichen Gewerke rechnen. Des Weiteren besteht die Gefahr, dass Sie Fehler machen oder Arbeiten unsauber ausführen, was zu teuren Korrekturen durch Profis führen kann. Generell sollten Arbeiten an Gas-, Wasser- und Elektrizitätsanschlüssen und erst recht an der Statik durch Profis realisiert werden.

Die optimierte Variante: Wenn Sie ein Haus über einen Bauträger (Unternehmen) erwerben, kann Ihnen das oft Zeit sparen. Weil die investierte Zeit auch Geld ist, kann diese Variante am Ende sogar gleich teuer oder günstiger sein, als die Bau in Eigenregie. Denn der Bauträger verantwortet auf eigene Kosten und Risiko den Grundstückserwerb, die Planung und den Bau der Immobilie. In der Regel beginnt der Hausbau erst mit Abschluss des Kaufvertrages, nachdem Sie sich für einen Haustyp und die Ausstattung aus dem Katalogangebot entschieden haben. Über die Immobiliensuche für Neubauten finden Sie die passenden Angebote in Ihrer Region.

Die teuerste Variante: Wenn Sie bereits ein Grundstück gefunden haben, jedoch nicht selbst bauen möchten, können Sie mit einem Generalunternehmer einen Werkvertrag abschliessen. Dieser errichtet unter Ihren Vorgaben den Bau, welcher von Ihnen natürlich stets überwacht werden sollte. Der Vorteil dieser Variante liegt daran, dass Sie erstens das Grundstück selber aussuchen und zweitens zusammen mit einem Architekten Ihrer Wahl das Haus nach Ihren eigenen Wünschen planen können.

Sie sollten keine mündlichen Absprachen oder Zusagen mit einer Banken, dem Käufer, Verkäufer, Makler, den Baufirmen, Sachverständigen und anderen am Hauskauf bzw. Hausbau Beteiligten Personen und Firmen vornehmen. Bestehen Sie stets auf schriftliche Dokumente und Verträge.

5. Sparen beim Haus kaufen: Vergleichen Sie mehrere Baufinanzierung-Angebote

1. Besichtigen Sie 10 bis 20 verschiedene Hausangebote – sowohl für Neubauten über Bauträger als auch für gebrauchte Immobilien. Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für die Lage, die Ausstattung, den Zustand, den Preis und damit das Preis-/Leistungsverhältnis. Als Quellen dienen folgende Plattformen, wie in unserem Leitartikel Vor der Baufinanzierung kommt die Immobiliensuche beschrieben:
   1. Zeitungsannoncen
   2. Internetplattformen wie ImmobilienScout oder Neubaukompass
   3. Immobilienbüros und Maklerbüros
   4. Familie, Freunde und Bekannte
   5. Zwangsversteigerungen
2. Wenn Sie sich für das Haus als Neubau oder gebrauchte Immobilie fast entschieden haben, sollten Sie bereits parallel mehrere Angebote von Banken und Baufinanzierungsvermittlern einholen. Der Vergleich von hunderten Banken und Sparkassen zeigt Ihnen, ob Ihre Hausbank vor Ort wirklich das besten Finanzierungsangebot hat. Die kostenlosen Angebote der Vermittler können ausserdem auch eine gute Verhandlungsposition sein, ein bereits vorliegendes Angebot noch einmal günstiger zu verhandeln.

Bitte beachten Sie dabei, dass die hier bereit gestellten Informationen zum Hauskauf nicht eine umfassende und persönliche Beratung ersetzen, wie es z.B. über eine Baufinanzierungsberatung möglich ist. Alle Angaben ohne Gewähr.